港澳xx休闲步行街.doc

港澳 xx 休闲步行街可行性分析报告开发商：嘉兴港澳 xx 房地产有限公司发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司浙江 xx 置业有限公司香港利丰行有限公司二 OOO 年十二月八日1目 录第一部分 项目基本情况第二部分 中标背景分析第三部分 嘉兴商贸市场分析第四部分 项目的市场定位和营销策划第五部分 项目成本测算第六部分 项目收入测算第七部分 项目收益分析第八部分 总体经济评介2第一部分 项目基本情况嘉 兴 市 土 地 管 理 局 于 二 OOO 年 十 一 月 三 十 日 发 布 了 《 嘉 兴 市国 有 土 地 使 用 权 招 标 公 告 （ 嘉 土 （ 2000） 第 3 号 ） 》 。 对 编 号 为2000-4 号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。一、本项目土地概况：本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积 37097.9 平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。二、本项目土地规划要求：1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。2.地块平均容积率为 1.5。3.建筑密度不大于 50%。4.绿地率不小于 15%。5.硬地率不小于 10%。6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在 15 米以下，靠近少年路一侧高度控制在 24 米以下。3第二部分 中标背景分析我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。一、 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临1、1999 年是中国经济周期的谷底1999 年 中 国 大 多 数 经 济 指 标 处 于 景 气 低 迷 状 况 ， 全 国 GDP 增 长率只有 7.1%，为 1992 年以来的最低，投资增长率 只有 5.6%，为 1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有 6.8%，为 1994 年以来的最低，因此 1999 年将是我国经济的谷底。2、2000 年中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下， 2000 年我国经济稳步回升，固定资产投资 前三 季度 达 12.9%， 比 1999 年 同期 提高 4.8 个 百 分点 ，技改投资 前 三 季增长 21%;工 业生产在 前 三 季度 保 持持 续两 位 数 的增长，工业产品销售率达 98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升 1.2%，而去年同期为 -1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。3、2001 年经济将进一步增长42001 年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府 将 继续 以发展为主 线 ，对经济结 构 进行 战略性 调整， 继续 实行积极的 财政政策 ， 促进消费， 加 大投资 力度，刺激经济进一步 回升 。我们也将 加入 WT0，与 世 界 经济 接轨 ， 充满 活 力 的 宏观经济环 境有利于投资。二.嘉兴市经济现状及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足 100 公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共 330 万人，其中市区 78 万人口。1. 主要经济指标19781985199019951999国内生产总值（亿元）13.2940.9881.33317.29471.89人 均 国 内 生 产总值（元）46013662582975014297 （ 合1800 美元）国 内 生 产 总 值增长率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消 费 品 零 售 总额（亿元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉 兴 市 已 进 入 人 均 国 内 生 产 总 值 1800 美 元 的 阶 段 ， 表 明 已 实 现小 康 ， 居 民 生 活 将 向 提 高 生 活 品 质 方 向 发 展 ， 这 为 精 品 商 业 的 发 展提供了前提条件。2. 非国有经济比重占绝对地位国有经济个 体 私 营 经济集 体 经济其他经济5198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。3. 户口管理制度的改革和城市化进程的加快浙 江 省 政 府 颁 布 了 《 关 于 加 快 推 进 浙 江 城 市 化 若 干 政 策 的 通知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大 ，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。三.建国路作为商业中心的巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。6第三部分 嘉兴商贸市场分析一.目前嘉兴商业态势1. 传统大商场这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经 营 中高 档 商品， 零售总额 大， 但赢利 能 力 低，面 临 新的业态 的 冲 击 。 如 江 南 大 厦 1999 年 零 售 总 额 1.865 亿 ， 营 业 面 积 1.8 万 平方米，人员 1024 人，但利润仅 5.2 万元；阳光购物中心 8574 万元的零售额，面积 1.5 万平方米，从业人数 562 人，利润仅 8.6 万元。2. 小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由 个体经 营， 摊位 较 小，经 营 产低 档单 一品种， 船 小 掉头快 ，它们占 了整个 零售 业的 绝 大多 数 ， 但档次较 低，市场的整体形 象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。3. 新兴业态不断出现如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采 购， 无 仓库 ，经 营 费用低， 故 商品 价 格低， 受到 大众 欢迎 。再如食 品蔬菜配送 业首 次 在嘉兴开 始 出现，这 些 形 式的出现 反映 了市场发展的规律，二.商铺售价由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系 l.少年路一楼一底 均价 8000 元/平方米㎡2.建国路底层 15000 元/平方米㎡3.禾兴路一楼一底 均价㎡8500 元/平方米㎡4.嘉禾北京城商铺 8000-12000 元/平方米㎡上述这些地段均不如本项目地块三.商铺租价71.沿街商铺： 少年路 200 元/平方米/月（一般为 15 平方米）一个铺位总价约 3.6万/年 勤俭路 150 元/平方米/月 总价约为 2.7 万/年建国路 160 元/平方米/月, 总价约 2.9 万/年 *租金价推算表月租金6 年7 年8 年9 年10 年11 年12 年200 元 /平米/月14400168001920021600240002640028800150 元 /平米/月10800126001440016200180001980021600160 元 /平米/月11520134401536017280192002112021600若以 10 年为投资回报期，则售价分别为 2.4 万/平方米，1.8 万/平方米，㎡1.92 万/平方米。平均售价为 2.04 万元若以 8 年为投资回报期，则售价分别为 1.92 万/平方米,1.44 万/平方米,1.54 万/平方米。平均售价为 1.63 万元2.内商铺（以 15 平方米为计量单位） 嘉兴商城铺位 120/平方米/月 总价 2.2 万/年商业大厦 180 元/平方米/月 总价约 3.3 万元/年建业商厦 60 元/平方米/月（30 平方米） 总价 2.2 万元/年中兴广场 60 元/平方米/月（30 平方米） 总价约 2.2 万元/年*租金价推算表月租金6 年7 年8 年9 年10 年11 年12 年120 元 / 平 米/月1920021600240002640028800180 元 / 平 米/月1296015120172801944021600237602592060 元 / 平 米/月4320504057606480720079208640若以 10 年为投资回报期，则售价分别为：2.4 万/平米，2.16 万/平米，7200 元/平米。平均售价为 1.76 万元。8若以 8 年为投资回报期，则售价分别为 1.92 万/平米,1.72 万/平米,5760 万/平米。平均售价为 1.4 万元第四部分 项目的市场定位和营销策划一.市场定位1.物业定位 随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。2.步行街的功能售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。本项目具备以下特点：A.经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。B. 包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。C. 提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。D.统一的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。3.建筑风格的一般提示9A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。4.主力客户群界定A.服装城，每间 30-50 平方米，约 200 间，共 6000-10000 平方米B.运动城，可集运动器具、服装等，约 2000-4000 平方米C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000 平方米D.饮 食 城 ， 集 各 地 饮 食 风 味 、 中 西 快 餐 于 一 体 ， 可 占 半 层 ，8000 平方米E.本 地 名 牌 、 个 体 店 ， 每 间 20-30 平 方 米 ， 共 200-300 间 ， ...