2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告.pdf

2018年度宏观经济 & 写字楼整体市场研究报告好 租 数 据 研 究 中 心欲求完整版报告，请扫码索取每日免费获取报告1、每日分享最新好租晓楼数据库重磅报告2、每日分享商办市场实时资讯、政策3、北上广深等20重点城市的商办市场数据免费提供咨询服务好租晓楼数据库，做商办数据领域的领跑者城市监测热力图市场产业结构目标项目/区域监测目标竞品综合监测经济下行作用与实体实体及个人行为反作用经济结构性去杠杆中美贸易冲突地产持续调控银行收缩授信……企业注册量减少企业战略收缩、缩编P2P暴雷……裁员降薪对经济回暖低预期消费缩减……经济个人企业2018年，经济下行震荡，对企业发展及个人消费产生较大影响企业收缩、裁员以及个人的消费缩减，反作用于经济，双向承压企 业 经 营 环 境 严 峻商 办 租 赁 市 场 表 现 明 显经 济 下 行 压 力 大目 录 catalog• 宏观经济篇•商办市场篇GDP增速6.6%，2018年各季度增速持续下降，创2008年金融危机以来次低宏观经济篇——GDP全国 2013Q1—2018Q4 GDP累积值及累计增速781664 832,999 6.6%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%0100000200000300000400000500000600000700000800000900000国内生产总值(不变价)_累计值(亿元)GDP累计增速2018年固定资产投资额增速持续走低，同比增长5.9%，“严监管、去杠杆”导致了基建投资大幅下跌，受此拖累，固定资产投资总体增速仍然延续下行走势全国 2013—2018Q4 固定投资额宏观经济篇——固定资产投资631684 668953 5.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0100000200000300000400000500000600000700000800000固定资产投资完成额_累计值(亿元)固定资产投资完成额_累计增长(%)社会消费品零售总额增速9%，持续下滑长期来看，受经济增速放缓制约，居民收入增速短期内难以明显提高，高负债率对居民部门的消费约束也具有长期性274299 9%0%2%4%6%8%10%12%14%0500001000001500002000002500003000003500004000002013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月社会消费品零售总额_累计值(亿元)社会消费品零售总额_累计增长(%)全国 2013—2018Q3 社会消费品零售总额宏观经济篇——社会消费品零售总额进出口：受中美贸易摩擦影响，Q3以来出口增速下滑明显，至7.1%贸易战导致贸易顺差逐步降低，G20中美领导人会晤释放休战信号，90天谈判缓冲期带来阶段性缓和，长久看并无实质性进展，对外贸易承压将成为常态出口总额增速高，中国经济再度面临下行的严峻压力全国 2015—2018Q4 进出口总额及贸易顺差宏观经济篇——对外贸易24144 3426 7.1%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050001000015000200002500030000出口总值_累计值(亿美元)贸易顺差_累计值(亿美元）出口总值_累计增长(%)三产增速低迷，PMI49.4%，低于荣枯线，经济缓慢衰退宏观经济篇——三产、PMI全国 2013Q1—2018Q4 第三产业增加值及增速全国 2015年—2018年 PMI指数4329547.6%6.8%7.0%7.2%7.4%7.6%7.8%8.0%8.2%8.4%8.6%050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000第三产业增加值(不变价)_累计值(亿元)第三产业累计增速49.447484950515253•2018年4月以来，我国货币、财政进入“双松”阶段，宏观政策稳字当头，稳就业成头等大事，调控政策效果可期•预计2019年上半年，投资将继续回落，消费难以走高，贸易仍是拖累•鉴于当前我国GDP中新经济占比较低，消费及对外贸易短期难以提振，2019年稳增长还需稳投资，地产和基建投资仍是两大重要抓手好租观点：目 录 catalog•宏观经济篇• 商办市场篇投资及增速——地产投资增速相对稳定（得益于土地购置费的增加），办公市场投资增速下滑11.3%地产投资占GDP比重有所上升，写字楼投资占不动产投资的比重小幅下滑商办市场篇——宏观全国 2017Q1—2018Q4 地产投资 写字楼投资 及增速120,264 5,996 地产投资占GDP比重, 14%写字楼投资占地产投资比重, 5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%0200004000060000800001000001200001400002017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q4房地产投资_累计值(亿元)写字楼投资累积值（亿元）地产投资占GDP比重写字楼投资占地产投资比重一线城市，商办土地成交商办市场土地成交稳定，流拍少，一线城市2018年，供应147幅，流拍9幅，占比6%商办市场篇——宏观全国 2017Q1—2018Q4 商办市场土地流拍情况3881481010139610781112841213462614291 1 1 1 1 3 2 1 1 2 2 0 1 3 051015202530350200000400000600000800000100000012000001400000供应总面积未成交面积（建筑面积）未成交幅数供应总幅数全国办公市场未来供应——2018年，施工、新开工、竣工面积持续走低，有利于减少近年市场库存全国 办公楼施工、新开工、竣工面积及累计增长商办市场篇——宏观-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%05000100001500020000250003000035000400004500050000全国办公楼竣工面积_累计值(万平方米)全国办公楼新开工施工面积_累计值(万平方米)全国办公楼施工面积_累计值(万平方米)全国办公楼施工面积_累计增长(%)全国办公楼新开工施工面积_累计增长(%)全国办公楼竣工面积_累计增长(%)全国办公市场销售情况——连续两年下降，利于租赁市场进一步去库存销售面积累计下降8%，销售额累计下降3%商办市场篇——宏观全国办公楼销售面积、销售额、累计增长率4,363 -8%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0500100015002000250030003500400045005000办公楼销售面积_累计值(万平方米)6276.8 -3%-40%-20%0%20%40%60%80%01000200030004000500060007000办公楼销售额_累计值(亿元)一线城市，租赁累计可租——受经济形式及新增供应持续增加的影响，累计可租量持续走高，深圳、北京存量环比大幅增加商办市场篇——供求城市17年Q4供应面积18年Q3供应面积18年Q4供应面积环比同比北京781 1191 1362 14%74%上海1427 1923 1986 3%39%广州144 203 158 -22%9%深圳575 996 1118 12%95%一线城市累计可租面积1362 1986 158 1118 0500100015002000250030003500400045005000北京上海广州深圳一线城市，租赁成交——除北京外，其他三城四季度成交均有回暖，但纵观2018年度，四城整体环比下跌城市17年成交面积18年成交面积18年Q3成交面积18年Q4成交面积季度环比全年环比北京2360 1802 464 359 -23%-24%上海1981 1564 348 488 40%-21%广州458 364 97 98 1%-20%深圳1511 1378 220 266 21%-9%商办市场篇——供求一线城市 2017年1月-2018年12月 成交面积123 188 46 107 010020030040050060070080017.117.217.317.417.517.617.717.817.917.1017.1117.1218.118.218.318.418.518.618.718.818.918.1018.1118.12北京成交面积_万平上海成交面积_万平广州成交面积_万平深圳成交面积_万平6.28%北京4.91%上海0.95%广州3.48%深圳一线城市，办公租赁价格——四城租赁价格环比去年均呈上涨态势，除广州增幅较小，其余均超3%商办市场篇——供求2017年1月-2018年12月 一线城市租金情况7.4 5.2 4.2 3.8 0.01.02.03.04.05.06.07.08.0北京上海广州深圳一线城市，客户需求特征——行业互联网行业需求占比持续增长至45%，贸易、服务业、金融、文娱等占比突出商办市场篇——客户需求2017Q3—2018Q4客需行业分析33%35%37%37%40%45%11%11%11%10%9%8%17%18%18%16%13%12%12%11%11%11%13%12%10%9%10%10%9%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17Q317Q418Q118Q218Q318Q4IT|通信|电子|互联网金融业房地产|建筑业贸易|批发|零售|租赁业生产|加工|制造交通|运输|物流|仓储服务业文化|传媒|娱乐|体育文体教育|工艺美术能源|矿产|环保商业服务政府|非盈利机构农|林|牧|渔商办市场篇——客户需求一线城市，客户需求特征——面积300平米以下为主力成交区间，占比80%2017Q1—2018Q4客需面积段分析44%28%35%36%36%39%38%27%36%34%40%41%9%7%9%9%10%10%6%5%6%6%6%6%3%3%3%3%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17Q317Q418Q118Q218Q318Q40~100100~300300~500500~10001000~10000000商办市场篇——客户需求一线城市，客户需求特征——价格2-5元/平/天成为主力成交区间，占比58%2017Q1—2018Q4客需价格段分析18%11%11%7%7%5%33%17%20%16%18%18%23%16%20%18%21%22%11%9%14%15%17%18%6%6%9%11%13%14%4%6%8%8%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17Q317Q418Q118Q218Q318Q40~11~22~33~44~55~66~77~88~99~1010元以上商办市场篇——客户需求全国，客户需求特征——价格4-7元/平/天的价格段...