目 录1. 项目情况简介………………………………22. 合作条件 ………………………………43.项目经济分析 …… ………………………5 一期分析 …… ………………………5二期分析 …… ………………………12三期分析 …… ………………………184、结论 ………………………………………215. 附件 ………………………………………21一.项目情况简介1.1 项目地理位置及区域交通状况 北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积 51946 平方米， 园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。 园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。 园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2 项目规划项目占地面积为 51964 平方米，规划总建筑面积为 20.212 万平米，其中地上建筑面积 15.584 万平米： 其中：办公楼 20370 平米 实验楼 5028 平米 公寓式办公 46150 平米 交流展示用房 9416 平米 孵化大厦 40398 平米 专家大厦 32154 平米 展览中心 1260 平米 附属用房 325 平米 保留建筑 734 平米地下建筑面积 4.63 万平米： 其中：设备用房 9226 平米 办公辅助 5021 平米 车库（含人防）32038 平米总停车位 1250 辆其中：地上停车位 73 辆地下停车位 1177 辆，地上建筑层数为 2418 层地下建筑层数为 1—3 层建筑高度为 12.50---60.00 米绿化率 35%容积率 3.0项目分三期开发： 一期为：孵化大厦 经济技术指标如下： 总建筑面积：54260 平米 地上建筑面积：40398 平米 地下建筑面积：13862 平米 总停车位：323 辆，地下 298 辆、地上 25 辆 地上建筑层数：2—15 层地下建筑层数：3 层 建筑高度：12.5—60.0 米 二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二. 合作条件 目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按 4：6 分配建筑面积（北理工占 4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双方按 4：6 分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按 2：8 分配建筑面积（北理工占 2）。土地出让金各自交纳所分得的面积。 北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：以 3000 万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付 1500 万元人民币，另外的 1500 万元付款时间待项目回款后支付。三.项目经济分析项目一期投资估算1、 开发成本估算 1.1 土地成本项目转让费共 1500 万元，项目土地出让金暂估为 1000 元/平米，地下部分出让金为地上的 1/3，项目征地费用总额为人民币 4201.12 万元。单位可销售面积成本为 4201.12/2.42（地上面积）=1736 元/平米。 1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 724.53 万元。单位可销售面积成本为 724.53/2.42（地上面积）=298.91 元/平米。 1.3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为 1091.62 万元。单位可销售面积成本为 1091.62/2.42（地上面积）=450.36 元/平米1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积 2300 元/平米计算共 12479.8 万元。单位可销售面积成本为 12479.8/2.42（地上面积）=5148.69 元/平米。 1.5 不可预见费取以上四项费用总和的 1%，共为 169.97 万元单位可销售面积成本为 169.97/2.42（地上面积）=70.12 元/平米。2 、开发费用估算 2.1 管理费用 管理费用取直接费的 1%计算，管理费用为 169.97 万元。单位可销售面积成本为 169.97/2.42（地上面积）=70.12 元/平米。 2.2 销售费用 销售费用取销售收入的 1.5%，销售费用为 26176.8*0.015=392.65 万元。单位可销售面积成本为 356.29/2.42（地上面积）=161.99 元/平米。 2.3 财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款 5000 万元，贷款期限为一年，利息为350 万元。单位可销售面积成本为 350/2.42（地上面积）=144.4 元/平米。 3、 项目开发总成本 项目开发总成本估计为 19829.26 万元，单位成本为 19829.26/2.42=8180.79 元/㎡。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金 2701.12 万元，项目转让费 1500 万元2前期工程费724.533基础设施及配套设施建设费1091.62市政建设4建安工程费12479.85不可预见费169.97占 1—5 项费用合计的 1%6物业管理基金计提249.6建安成本的 2%7财务费用350贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%8管理费用169.97占 1—5 项费用合计的 1%9销售费用392.65销售收入（约 2.6 亿元）的 1.5%10成本合计19829.26项目销售收入预算1 销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼：10000 元/平米；地下车位：10 万元/个2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424 万㎡10000 元/㎡24238.8地下车位19410 万元/个1938合 计26176.83 经济分析项目损益表（单位：万元）销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一销售收入26176.8 总计 24238.8 1938 可售面积(万㎡)写字楼2.424 车位194 出 售 率 100%出 售 率100% 销售单价(元/㎡） 10000.00 销售单价(元/个）100000二投资成本合计 19829.26 面积(万㎡) 5.43 单位面积成本(元/㎡) 8180.79 利润 6347.54 三营业税及附加 1439.72 四营业税税后利润 4907.82 五税后成本收益率 24.75% 六所得税 1619.58 七所得税税后利润 3288.24 八税后成本收益率 16.58% 九税前投资收益率 98.16% 九税后投资收益率 63.24% 4、工程进度安排序号时间进度安排12004 年 4 月双方达成开发协议22004 年 5 月成立开发公司32004 年 6 月开工42004 年 7—8 月完成地下结构施工52004 年 9--12 月主体结构封顶62005 年 1 月开始销售，室内初装修、外墙装修72005 年 2 月销售、外墙装修完成82005 年 3 月室内装修及小市政建设92005 年 4 月室内装修及小市政建设102005 年 5 月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额12004年重组公司、支付 40%的土地出让金 1080.45 万元、前期工程费的 50%计 362 万元、管理费用 13 万元，转让费 1500 万元,共 2955.79 万元项目融资5000 万元2044.215 月22004年 ——1642.726 月支付前期费用 362 万元、管理费用 13.04 万元，共 402.07 万元。项目开槽，土方施工完成 80%。7 月支付管理费用共 13 万元，地下一层完成。8 月支付管理费用共 13 万元，地下室结构完成。32004年 ——-30.259 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至三层10 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至七层半11 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至十二层12 月支付剩余的 60%的土地出让金 1620.67 万元、管理费用 13 万元，项目主体施工封顶42005年支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回款5235.36 万元。归还贷款本金 4000 万元。销售回笼5235.36 万元1192.041 月52005年支付基础设施费 273 万、主体建安费 4883.4 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，共5211.87 万，销售回款 5235.36 万元，归还贷款本金 1000 万元销售回笼5235.36 万元215.532 月62005年支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36 万元，销售回笼5235.36 万元2459.43 月72005年支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36 万元销售回笼5235.36 万元4703.274 月82006年支付税金及其他费用共 6650.38 万元销售回笼5235.36 万元3288.255 月项目二期投资估算1、 开发成本估算 1.1 土地成本项目转让费共 1500 万元，项目土地出让金暂估为 1000 元/平米，地下部分出让金为地上的 1/3，项目征地费用总额为人民币 6159.21 万元。单位可销售面积成本为 6159.21/4.25（地上面积）=1448.46 元/平米。 1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 1183.17 万元。单位可销售面积成本为 1183.17/4.25（地上面积）=278.25 元/平米 1.3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为 2762.37 万元。单位可销售面积成本为 2762.37/4.25（地上面积）=649.62 元/平米1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积 2000 元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共 18258.8 万元。单位可销售面积成本为 18258.8/4.25（地上面积）=4293.9 元/平米 1.5 不可预见费取以上四项费用总和的 1%，共为 283.64 万元单位可销售面积成本为 283.64/4.25（地上面积）=66.7 元/平米。2 、开发费用估算 2.1 管理费用 管理费用取直接费的 1%计算，管理费用为 283.64 万元。单位可销售面积成本为 283.64/4.25（地上面积）=66.7 元/平米。 2.2 销售费用 销售费用取销售收入的 1.5%，销售费用为 43848.08*0.015=657.72万元。单位可销售面积成本为 657.72/4.25（地上面积）=154.68 元/平米。 2.3 财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款 8000 万元，贷款期限为一年，利息为560 万元。单位可销售面积成本为 560/4.25（地上面积）=131.69 元/平米。 3、 项目开发总成本 项...
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