江苏路B＆W项目.pdf

SinoCity Research华 邑不 动 产 管 理 顾 问 （ 上 海 筹 备 处 ）SinoCity Assets Management Consultancy Co., Ltd. (ShangHai)江苏路企发大厦项目江苏路企发大厦项目投资规划部2006/04/10SinoCitySinoCity Research Page2目目录录一、立地分析二、写字楼估价三、酒店估价四、商场估价五、总结声明：本报告所采用的资料相信是来自可靠来源，但本公司并未对此资料进行核实，亦不会对资料作出任何保证或陈述。所有刊载的预测、意见、假设或估计谨供参考。同时由于部分产品资料缺乏，故所得最终结果仅做参考之用，不能成为最终定价之标准。SinoCitySinoCity Research Page3一、立地分析一、立地分析一、立地分析SinoCitySinoCity Research Page4一 立地条件基地位置基地位置12建筑指标�本项目位于上海市长宁区，近静安区；�具体位于愚园路、江苏路交叉口西南侧；3基地现况4交通条件5周边环境6小结本案本案SinoCitySinoCity Research Page52建筑指标建筑指标基地位置1� 基地面积：7,211㎡� 建筑面积：54,105㎡� 容积率：6.27� 覆盖率：47.2%� 绿化率：30.17%� 集中绿化率：11.52%一 立地条件� 道路硬地率：27.4%� 用地性质：商住两用� 交房日期：2007年8－9月� 停车位：地上停车位：30辆（含一个卸货泊位）地下停车位：181辆自行车停车位：1200辆3基地现况4交通条件5周边环境6小结办公楼(A楼)酒店(B楼)商场(裙房)建筑面积24,341㎡11,597㎡9,249㎡规划楼层26层17层3层(1F-3F)建筑套数66266N/A建筑高度100 m57.2 m15.15 m层高3.7 m2.9 m1F：5m 2F&3F：4.35m SinoCitySinoCity Research Page6宣化路路苏江路园愚酒店办公2建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结总平面图SinoCitySinoCity Research Page72建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结写字楼标准层平面图江苏路愚园路SinoCitySinoCity Research Page82建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结酒店标准层平面图宣化路江苏路SinoCitySinoCity Research Page92建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图（1F）SinoCitySinoCity Research Page102建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图（2F）SinoCitySinoCity Research Page112建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图（3F）SinoCitySinoCity Research Page122建筑指标3基地现况基地现况基地位置1一 立地条件4交通条件5周边环境6小结江苏路宣化路SinoCitySinoCity Research Page132建筑指标基地位置14交通条件交通条件一 立地条件3基地现况5周边环境6小结� 主要交通动线为：愚园路 (东西向)江苏路 (南北向)� 轨道交通：紧靠地铁二号线 (江苏路站)本案本案SinoCitySinoCity Research Page142建筑指标基地位置15周边环境周边环境一 立地条件3基地现况4交通条件6小结�东侧：1.兆丰世贸广场；2.地铁二号线江苏路站出入口；�西侧：3.旧居民楼�北侧：4.畅园公寓；5.同仁医院；�南侧：6.太平洋企业中心；7.华敏翰尊国际等；本案本案1234567SinoCitySinoCity Research Page152建筑指标地理位置16小结小结一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境� 自身规模较大，具备规模优势� 现代风格的外立面具备良好的形象；� 办公楼、公寓式办公、商场有一定的互补性；� 位于地铁出口处附近，又靠近江苏路、延安高架主要干道，交通条件优越；� 周边商务气氛逐渐成熟，未来走势看好；优势劣势� 商场建筑设计杂乱，其商业价值较难塑造；� 公寓式办公为点式楼，采光及通风不良；� 周边中高档商业机能不发达；SinoCitySinoCity Research Page16二、写字楼估价二、写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page174小结二 写字楼估价上海写字楼租金指数图CBD区域泛CBD区域� 2005年上海市GDP增长幅度为11.1%，这是连续14年上海市GDP增幅保持在两位数；� 大批跨国公司将研发及决策机构迁入上海，2005年上海此类机构数量由124个上升到170个；� 近年来上海市甲级写字楼租金行情一路看涨，市场处于旺盛的上升态势；� 上海写字楼的开发及投资仍将保持增长。3租售分析2板块市场产业发展产业发展15假设前提5估价SinoCitySinoCity Research Page183租售分析4小结2板块市场板块市场周边写字楼市场综述本案本案中山公园商务中山公园商务区静安寺商务静安寺商务区� 中山公园商务区：� 静安寺商务区项目周边按照不同的区域可分为两大商务板块：板块产品代表个案租金范围评价中山公园办公洛克双喜大厦兆丰世贸大厦华敏世纪广场2-5元/平米·天4-9.5元/平米·天静安寺办公上海商城嘉里中心恒隆广场1.长宁区重点发展的区域型CBD；2.属于后起之秀，商务环境不断成熟中；3.整体档次较佳，但仍难企及CBD水平；1.上海市成熟CBD中心之一；2.商务办公环境优异，名企云集；3.整体处于上海市商务区最高水平线附近；本项目处于中山公园商务区边缘，整体商务环境略逊于中心。产业发展15假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page194小结案名层数量体(万平米)232.16.74.12832均 价(元/平米)主力面积(平米)主力总价(万元/套)价格支撑因素备注绿地商务大厦19,500110-131262480365已售洛克双喜国际广场25,000113-166地段地段、内部品质在售大众金融大厦19,000192-195交通、价格在售部分在售个案分布本案本案在售个案分析� 目前有周边在售写字楼不多，售价在20000元/平米以上，其自身品质及配套均有了较大幅度的提升，基本达到5A级办公楼的标准；� 洛克双喜广场为区域内内部品质最优秀的办公楼之一，其售价也水涨船高，位于区域内的高位；产业发展12板块市场3租售分析租售分析5假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page20案名层数量体(万平米)单位租金(元/平米·天)入住率租金支撑因素备注兆丰世贸大厦2828264.22323近地铁口华敏翰尊国际交通、内部品质94%4.85.913.5双栋申亚金融广场3.4交通、内部品质N/A97％95%太平洋企业中心5.298%早期高品质写字楼交通2.1N/A2.8早期办公楼绿地商务大厦4部分租凭个案分布本案本案在租个案分析注：以上租金均不含物业费� 新近建成的写字楼单位租金均在4元以上，由于其品质接近5A级写字楼，其租金仍有上浮空间；� 新建写字楼由于设施先进、品质较高，其租金水平也不断上扬；� 区域内写字楼出租率均大多在90%以上，保持较高水平；� 申亚金融大厦由于建成时间较早，其品质不佳，做其租金在区域内最低。4小结产业发展12板块市场3租售分析租售分析5假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page21小结：� 上海市写字楼行情近期一路攀升，行情看好；� 区域内交通、配套环境较为优秀；� 区域内写字楼的租金处于中等水平，售价处于中等偏高水平；� 区域内新建写字楼档次及品质均有了较大的提高，部分产品可与上海市CBD区域媲美；� 随着中山公园商务区环境的逐渐成熟，其对企业的吸引力将日益加强；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本项目的租金及售价有较强的上升空间。本项目的租金及售价有较强的上升空间。产业发展12板块市场4小结小结5假设前提5估价二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page221.租金建议：案名层数量体(万平米)单位租金(元/平米·天)入住率兆丰世贸大厦282826234.223华敏翰尊国际94%5.913.54.83.4申亚金融广场2.8N/A97％95%太平洋企业中心5.298%2.1N/A绿地商务大厦4� 周边办公楼日租金行情均在4.2－5元之间；� 本项目的规模、内部品质将与兆丰世贸大厦、华敏翰尊国际相当；� 2006年上海甲级写字楼租金将上涨12-15%（数据来自于戴德梁行）；2007年年中本项目办公部分推出的租金应为：4.84.8 －－5.05.0 元/ 平米·天2. 收益率确定：案例单位售价(元/平米)单位租金(元/平米·天)收益率绿地商务大厦19,5007.5%4� 近年来上海市产权写字楼收益率稳定在8%－10%之间；� 本项目周边的绿地商务大厦目前收益率在7.5%－8.3%之间，随着该项目的不断完善，收益率将会进一步提高；本项目收益率取中间值：8%8%产业发展12板块市场4假设前提假设前提4小结5估价二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page233. 售价估算：P＝a/r� 本项目办公部分建筑面积为：24,341平米� 本项目租金为：4.8－5.0元/平米天；� 收益率为：8%；� 入住率取均值：95%；依据收益公式：可得项目单位售价为：20,80520,805--21,67221,672 元/平米P＝(4.8～5)×365×95%8%则本项目办公部分总体售价为：5.065.06--5.285.28 亿元4. 敏感性分析：7%7.50%8%8.50%9%4.55.435.064.754.474.224.65.555.184.854.574.314.75.675.294.964.674.414.85.795.405.064.774.504.95.915.515.174.874.605.06.035.635.284.964.69收益率总价(亿元)售价7%7.50%8%8.50%9%4.522,29120,80519,50518,35717,3384.622,78621,26719,93818,76517,7234.723,28221,73020,37219,17318,1084.823,77722,19220,80519,58118,4934.924,27322,65421,23819,98918,8795.024,76823,11721,67220,39719,264收益率租金(元/平米天)售价� 单价敏感性分析：� 总价敏感性分析：产业发展12板块市场6估价估价5假设前提4小结二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page24三、酒店估价三、酒店估价SinoCitySinoCity Research Page254小结3租售分析2板块市场产业发展产业发展1三 酒店估价020406080100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4五星级四星级三星级上海市2004－2005年酒店入住率单位：％02004006008001000120014001600Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4五星级四星级三星级上海市2004－2005年酒店租金情况单位：元/日� 近年来上海酒店业伴随着上海经济的强劲增长步入快速发展的轨道；� 20...