江北xxx项目市场调查报告.ppt

委托方： xx 集团 xx 分公司执行方： xxxx 集团 江北•集团 江北•xxxxxx 项目项目市场调查报告市场调查报告调研活动简介 ---------P3-6调研结果 ---------P7-12811 、宏观经济及背景分析、宏观经济及背景分析22 、调查样本的背景资料、调查样本的背景资料33 、潜在购房者购房需求研究、潜在购房者购房需求研究44 、对、对 xxxxxx 项目本身的测试项目本身的测试55 、消费者购房的信息来源、消费者购房的信息来源 项目定位及市场建议 ---- P128-140目 录• 第一部分：目标市场消费者结构特征• 第二部分：目标市场消费者消费特征 --- 消费者为什么会购买？ --- 消费者购买什么样的房子？ --- 消费者购房有哪些行为特征？ --- 有哪些因素影响着消费者的购房？ • 第三部分：楼盘推广策略建议• 为 xx 集团 xxxxx 项目的市场定位和产品定位提供市场依据。• 分析市场因素对房地产定位的影响，为 xxx 项目的市场营销及推广提供思路和建议。• 了解并把握市场和用户的特征，挖掘潜在消费群的有效卖点，从多角度多层次探求消费者的需求。• 分析购房消费群的态度和行为，研究“民居”概念的可行性，为xxx 项目提供实效的行销策略。调研活动简介目 的目 的内 容内 容• 定性研究：四组焦点小组座谈会• 定量研究： 问卷入户调查： 180 个有效样本 定点拦截调查： 100 个有效样本 CATI 电话调查： 500 个有效样本• 以 xxxxx 项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。• 项目周期： 2003 年 6 月 10 日—— 2003 年 7 月 15 日• 定性研究： 2003 年 6 月 21 日、 22 日、 25 日、 28 日• 定量研究： 2003 年 6 月 15 日—— 7 月 5 日 调研活动简介调查时间调查时间调查地区调查地区样本配额样本配额研究设计第一部份：定性研究—焦点小组座谈会 研 究 区 域： xx 市江北区、渝中区、沙坪坝区 座谈会组次：四组 目标与会者： 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） 第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成） 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成） 座谈会执行时间： 第一组： 2003 年 6 月 21 日下午 2 ： 30—5 ： 00 第二组： 2003 年 6 月 25 日下午 2 ： 30—5 ： 00 第三组： 2003 年 6 月 27 日晚上 6 ： 30—8 ： 30 第四组： 2003 年 6 月 29 日下午 2 ： 30—4 ： 30第二部分：定量研究—问卷调查 研究区域：江北区、渝中区、沙坪坝区 抽样方法：入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采 用简单随机抽样。 目标被访者： 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来 24 月内计划购置小区住宅的 潜在消费者。 访问执行时间： 2003 年 6 月 15 日— 2003 年 7 月 5 日研究设计甄别条件： （潜在消费者的界定要求） 1 ）未来 24 个月内有明确购房意向2 ）购房首选区域里包括有江北区3 ）对购房问题有建议权或决策权4 ）能承受套内单价在 2000 元及以上11 、宏观经济及背景分析、宏观经济及背景分析1.1 xx 市房地产市场概况 2002 年是 xx 市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。 2002 年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费者购房信心进一步增强。 1 、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在： 1 ）商品房买卖合同实行联机备案，根除“一房多售、重复抵押”现象； 2 ）以套内面积计价，化解商品房面积纠纷； 3 ）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用于工程建设； 4 ）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通； 5 ）解决“两证”历史遗留问题，重塑市场主体信心。 2 、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。 1 ）降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担； 2 ）制定激活房地产市场的 10条规则，调动了购房者的热情； 3 ）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度；4 ）主动开展有利于 xx 市乃至西部地区房地产发展的研讨活动； 5 ）举办多种形式的房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。 1.2 xx 市房地产市场概况 xx 直辖六年来，房地产业进入了快速发展的新时期，全市累计完成房地产及住宅投资859.53 亿元，年均增长 28.1% ，占全市社会固定资产总投资的 22.1% ；全市累计房屋交易面积 3616.39 万平方米，成交金额 509.05 亿元，实现房地产增加值 287.4 亿元。 2002 年全市累计完成房地产开发投资 245.91 亿元，同比增长 25% ，比去年净增 49.24 亿元。从当年竣工 1390.73 万平方米商品房构成来看，商品住宅 1033.60 万平方米，比去年同期上升 40% ；商业营业用房 266.30 万平方米，同比增长 37.5% ；办公楼 50.01 万平方米，同比下降 11.7% ；其他 80.82 万平方米。全年合计销售商品房 1016.58 万平方米，平均销售价格为 1556 元／平方米，比去年同期上升 114 元／平方米。其中，商品房销售均价为 1277 元，比去年同期上升 146 元。个人购房比重由 1997 年的 50.1% 上升到 91.6% ，人均居住面积达到12 平方米，城镇居民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的“居者有其屋”跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受“小康生活”的时尚追求。 2002 年， xx 市主城区审批土地 1060 宗，面积 6860 公顷；全年批准入市项目 210 个，面积达 601 万平方米。据估计， 2003 年 xx 市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增长，但以存量供应为主。专家估计， 2003 年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消费者购房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。 1.3 xx 市房地产市场概况 2003 年上半年， xx 市主城区商品房销售成交面积达到５３２ . ８６万平方米，成交金额达１０５ . ８８亿元，成交均价为每平方米１９８７元。分别比 2002 年同期增长 68.1 ％、 75.4 ％、 4.4% 。 据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前 xx 楼市“热度”是比较理性的、正常的，是与 xx 社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。根据到 2010 年我市城镇化率将达到 50% 的城镇化发展目标，十年间， xx 市将新增城镇人口 600万人；如果按每人 25 平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了 1.5 亿平方米，如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达 800 万平方米。此外， xx 市主城区尚有 400 多万平方米的危旧房。据测算，每改造 1 平方米危旧房，将产生 3.5 平方米的新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约 1500 万平方米的住房要求。 2003 年一季度， xx 市房地产开发继续保持快速、均衡、良好的发展态势。全市累计完成房地产开发投资 43.73 亿元，同比增长 41.3% ；商品房竣工面积 120.74 万平方米，同比增长1.3 倍；商品房销售势头强劲，共计销售面积 131.9 万平方米，同比增长 1.1 倍，大于商品房的竣工面积，其中，商品住宅销售面积为 110.11 万平方米，占销售总量的 83.5% 。投资和市场的良好发展势头说明不存在过热、过量、比例失调，泡沫经济的问题。 1.4 江北区概况 江北区是 xx 市主城区之一，位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。江北区拥有 214 平方公里土地， 47 万人口，辖 8 街 3 镇 168 个居委会和 81 个村委会，是 xx 市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。 江北区拥有 xx 最发达的交通，区中心距 xx 港 7 公里、火车站 3 公里，乘车 20 分钟即可到 xx 江北国际机场，机场国内航线通达 46 个城市。江北区境内交通便利，嘉陵江大桥及复线桥、黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥等和规划建设的共 13 座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝等主城区紧密相连。 江北区是 xx 重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百集团、国美、新世纪等大型商企落户江北，观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场，销售量居全国第二，江北商业城面积达 37.5 万平方米 , 观音桥、五里店、大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中。1.5 江北区人口概况 江北区有居民常住户数 15.85 万户，总人口 46.65 万人，其中，非农业人口区 2001 年末全社会从业人员数为 26.61 万人。 本项目位于董 36.52 万人，农业人口 10.13 万人；总人口中男女比重为 50.88 ： 49.12 ；户平均人口为 2.94 人；人口密度为每平方公里 2156 人，仅次于渝中区。江北家溪片区，属华新街地区。截止到 2001 年底，该地区有居民户数为 17300 户，比上一年增长 78 户，增长率 1.63% ；该地区有人口 56296 人，比上年增长2012 人，增长比率为 3.71% ，为全区 12 个地区中人口年增长最快的地区。1.6 江北区经济发展概况 2001 年，江北区完成国内生产总值 56.26 亿元，比上年增长 11.1% ，增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中，第一、第二、第三产业增加值分别为 1.21 、 34.93 、 20.12 亿元。 2001 年，全区完成固定资产投资 42.08 亿元，其 xx 地产开发完成投资 18.73 亿元，比上年增长 41.55% 。 2001 年，江北区全年实现社会消费品零售总额 35.23 亿元，比上年增长 9.97% ，比上年的增幅快 4.04 个百分点，比全市的增幅快 1.27 个百分点。 2001 年末，江北区金融机构存款余额达 136.16 亿元，比年初增长 23.68% ，其中居民储蓄存款余额达 63.34 亿元，比年初增长27.17% 。1.7 江北区房地产开发概况 江北区近两年固定资产投资势头强劲，其中，外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升。 2001 年，江北区全年固定资产投资完成 42 亿元，同比增长41.9% ，其中，房地产开发完成投资 18.72 亿元，同比增长 41.55% ，在房地产项目投资中，完成住宅投资 10.4 亿元，同比增长93.4% 。 2001 年，全区房屋竣工面积 57.15 万平方米，同比增长45.53% ，其中住宅竣工 40.6 万平方米，比上年增长 27.99% ；截止 2001 年末，全区房屋空置面积 42.77 万平方米，同比增长 41.81% ，其中住宅空置 24.1 万平方米，同比增长 16.25% 。22 、调查样本的背景资料、调查样本的背景资料2.1 样本构成总有效样本 (780 个 )= A 类 (280 个 )+ B 类 (500 个 )A 类 --- 入户样本 180 个加定点拦截样本 100 个，合计 280个；B 类 ---CATI 电话调查样本 500 个； 样本总数：样本总数： 780780 个个48.33%43.67%51.67%56.33%0%20%40%60%80%100%A类B类女性男性 调查显示：女性在整...