香蜜湖地块地产开发可行性项目财务评价.xls

香蜜湖项目施工进度安排与与投资计划序号项目总计第一年度第二年度123456789##############################1投资总额（不含利息）1.1建设投资1.1.1土地成本80913.91.1.2前期工程11481001148可研规划设计及报批1.1.3建安工程29131111311802其中低层住宅478719402847主体完成装修阶段1302062406780130206240车库、幼儿园等401.51787.51.1.4基础设施配套2291.561145.78687.471.1.5公共配套1185.16474.06355.55355.551.1.6不可预见费3589.57897.39538.441.1.7管理费3589.571.1.8销售费用5384.35807.651076.871.1.9利息费用1.2流动资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入建 设 经 营 期高层住宅1期1期主体完成 1期装修阶段高层住宅2期 2期主体施工完成至50％完成40％（缴交配套费）完成至70％计提25％计提15％按月均匀投入，每月计投入计划额15％说明：1.本施工进度计划是基于如此假设，项目开发周期为30个月，其中前期可行性论证和规划、设计报 第18个月时推出首期别墅，高层分两期推出，假定42个月全部售出。项目整体开发思路为 来促销售。” 2. 车库按两个考虑，每个两层，建于地下，车位与户数之比为1：1。 3. 因本报告是站在项目全部投资的角度来对宗地的投资价值进行评估的，故不涉及利息费用项。 公司的融资结构，因本项目的融资结构不明，故利息费用支出项和资金筹措项均未考虑。yxy:首期别墅安排与与投资计划表第二年度第三年度第四年度#####################################################################1180281726780624067801392687.47459.31355.551076.871615.311346.09538.44 1期装修阶段 2期主体施工 2期装修完成至80％完成100％完成至100％均匀计提，每年计提24％按月均匀投入，每月计85.48万元投入计划额20％投入计划额30％投入计划额25％投入计划额10％yxy:首期别墅开盘销售。序号项目建设经营期合计1投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程费755.00 393.00 1.1.3建安成本费34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基础设施费2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套费1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可预见费3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理费3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9销售费用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息费用1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。设缺口资金全部从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。1～67～1213～1819～2425～3031～3637～42说明： 该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建销售税金及附加表单位：万元建设经营期序号 项目1 销售收入42125.641205.83 54941.10 41205.83 2 销售税金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 2.1 营业税2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 2.2 城市维护建设税147.44 144.22 192.29 144.22 2.3 教育费附加63.19 61.81 82.41 61.81 2.4 防洪工程维护费75.83 74.17 98.89 74.17 2.5 交易管理费210.63 206.03 274.71 206.03 2.6 印花税21.06 20.60 27.47 20.60 3 土地增值税421.26 412.06 549.41 412.06 1～67～12 13～1819～2425～3031～3637～42销售税金及附加表单位：万元合计179478.36 11181.50 8973.92 628.17 269.22 323.06 897.39 89.74 1794.78 序号项目合计1 销售收入179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 2 总成本费用149565.29 89962.23 33906.57 21520.94 4175.55 3 利润总额29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.28 4 所得税9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.31 5 税后利润20041.76 0.00 0.00 0.00 20041.76 6 盈余公积金2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.18 7 可分配利润18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58 损益表 1～1213～2425～3636～42香蜜湖地块现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目建设经营期1 现金流入0.00 42125.696146.93 41205.83 1.1 销售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2 其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2 现金流出87911.00 32276.65 20431.23 4461.17 2.1 建设投资8791129230.97 13479.81 1481.99 2.2 土地增值税0.00 421.26 961.47 412.06 2.3 销售税金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3 净现金流-87911.00 9848.95 75715.70 36744.66 4 累计净现金流-87911.00 -78062.05 -2346.35 34398.32 5 折现现金流-81399.07 8443.89 60105.56 28070.79 6 累计折现净现金流-81399.07 -72955.18 -12849.62 15221.17 评价指标FNPV(I=8%)15221.17 16.24%投资回收期（静态）3.032 投资回收期（动态）3.23 1～1213～2425～3637～42财务内部收益率IRR