某项目调查报告分析.doc

某项目调查报告分析本次报告为我公司南戴河项目开发的调查报告，目的是通过对有钱有闲阶层的消费偏好进行收集分析，以期获得有参考价值的数据，推动项目的有效开展和顺利实施。现归纳如下：一、前言1、 调研时间：04 年 12 月 8 日 9：00AM——04 年 12 月 10 日 6：00PM2、 调研方法：半定向式的多项选择式的问卷调查3、调研行业及地点： 国贸、金融街及亚运村 IT、金融、贸易企业及高级会所，如财政局、中国电信、中国信托投资公司、南方证券、中体倍力健身房等4、座谈会：在访问者会议室5、调研问卷有效标准1）所有受访者均须填写年龄，否则一律作废卷处理；2）在数字（如价格）问题上，受访者重复选择者，一律按最高数字处理；若未做选择者均按最低数字处理；3）本调查问卷一人一份，重复填写无效。6、调研容量：问卷 100 份，问卷有效率 94%7、调研对象：要求被调研对象工作级别为部门经理以上，年薪在 10 万元以上，年龄 26- 60 岁之间。二、调研结果及分析1、客户群体分析本次调研按年龄段分为 26-30 岁（8 名）、31-35 岁（14 名）、35-40 岁（9 名）、41-50岁（8 名）、50-60 岁（5 名）五组，从 94 份调研报告看，31-35 岁客户群比例最高，约为32%。其余年龄段基本都在 20%以内。一方面是由于高职位人士普遍拒绝接受调查，所以使得本次 36 岁以上年龄段调查比例有所偏低。 2、客群工作范围：此次调查所选择的被调查者的工作范围大致分为政府机关、外企、个体私营、合资和国营企业五类。而且政府机关的比例明显比其他行业高，可能是与政府机关灰色收入多有关此次调查者所占比例分布如图所示。 3、海边度假房产特征构成 在客户最心动的四种度假房产特征中，排列在前四名的特征依次为：房间可以看海（占72.72%）、离海近 3 分钟到海边（占 40.90%）、270°大飘窗（占 40.90%）和全面智能化要求（占 36.36%），基本都是项目的外在物理属性。显示出受访者非常注重物业的形象、档次与品味。而个性化的要求如开放式阳台、超大舒适的床、开酒店式管理选择比例也在30%左右，在一定程度上也表明这些有钱有闲阶层是非常注重个人享受的，如果能包装好项目，提升到相当的档次，使物业能成为一种身份或地位的象征，对有钱和有闲人士来说，将是非常有吸引力的。表格一：度假房产特征总量比例度假房产特征总量比例1．房间可以看海3272．72 %10 家政服务511．36% 2．3 分钟到海边1840．90%11．大吧台511．36%3．270°大飘窗1840．90%12．异国精装修511．36%4．全面达到智能化1636．36%13．带家电49．09%5．开放式阳台1431．81%14．大开间无间隔24．54%6．超大舒服的床1329．54%15．3 米层高24．54%7．酒店式管理1125%16．投资回报高24．54%8．按摩浴缸818．18%17．开放式厨房009．有山有水715．90% 部分海边度假特征选择比例4、周边配套设施： 在提供的 10 种选择和建议里，客群对娱乐休闲设施需求非常突出，占总比例达到42.10%，其他选项均比较低。在访谈中，他们认为，度假物业周边设施应该是比较齐全的 所以他们更注重休闲性设施的配置，以满足其全身心放松的目的。部分受访者还提出，度假物业应该象酒店一样，有很好的配套设施，设置应该设有会所，有明显的奢侈和享受需求。5、客户使用房产的目的如图所示，在调查使用度假房产目的问题上，周末使用目的为市场消费主导，占 53%。其次是长假使用，占 33.5%，可以看出顶层消费者周末娱乐已经成为重点，这与有钱有闲阶层的休闲习惯是一脉相承的。。访谈结果显示，这部分有钱人士因经济殷实，生活质量及品位要求极高，而且已经追求到每一天，同时越有钱的人士，就越注重周末休闲的质量希望能享受完整无打扰的假期，而避免长假与社会大众去挤旅游景点。相对而言，其他选择均比较低，如果能提高项目的服务功能和质量，该部分消费市场应该有很大的潜力可挖 6、房产的价格在置业问题上，被调查者买与不买的比例为 86.62 %：13.38%，显示出强烈兴趣。同时值得我们关注的是是 36—40 岁与 41-50 岁的被调查者似乎对购买有着更浓厚的兴趣，他们购买率为 100%，而 26-30 岁购买的比例仅为 25%，从这里我们可以很明确的看出，36-50 岁客户是我们最有力的购买群。在价格方面，被调查者比较认同的房产价格主要集中在 10-15 万、15-20 万、20-30 万三种价格段，三者比例均超过 20%，相对是比较平均的。按照 3000 元/平米单价计算，其主力面积应在 30-70 平米之间。在户型户数比例上基本都为 4：3：2：1。但访谈时， 客户非常关注项目的档次，而且希望能有具体的产品进行评价，由于本次调查没有对项目进行具体描述，所以他们选择的价格均是最低价，价格弹性很大，至少可以达到 20%。购房总价10-15 万15-20 万20-30 万30 万以上户型面积30-5050-6767-100100 以上户数比例26%27%21%13%7、分时度假房产的选择 如果不买，而采取分时度假方式，被调查者均表现出了审时谨慎的态度。23.3%的被调查者不购买。35%的人认为 2 万元以下为合理费用，认为 2-3 万元合理的占 17.21%，4-5 万的占其总数的 9.30%，认为 4、5 万和 5 万以上合理为合理费用的寥寥无几。这主要是因为大部分人士都考虑购买，所以对分时度假不太感兴趣。但访谈时，他们认为，如果能享受国际度假酒店集团的待遇，他们仍是非常欢迎的。基本上，合理价格在 3 万元左右。 结论：1、 大部分的中产及富裕阶层有强烈的度假需求，而且他们购买度假物业的欲望非常明确，是市场的生力军。2、 有钱有闲阶级非常重视物业的档次和品味，比较追求身份感和地位感。3、 有钱有闲阶级对娱乐消费等奢侈性设施要求较高，需要有一定刺激性的新东西。4、 在户型设计上，大中小面积户型分别应在 100 平米、70 平米、40 平米左右三个档次，户型户数比例约为 4：3：2：1。