筑龙网www.zhulong.com目录 1 介绍 6 1.1 业主 6 1.2 项目介绍 6 1.3 服务范围 7 1.4 主要假设 7 2 广东省概况 10 2.1 介绍 10 2.2 经济指标 11 2.3 旅游 12 2.4 广东省的发展前景 12 3 清远市概况 13 3.1 概况 13 3.2 地理位置 15 3.3 自然资源 15 3.4 经济概况 15 3.5 清远生态经济开发区 19 3.6 清远市未来展望 20 4 新白云机场 21 4.1 简介 21 4.2 历年航空业指标 22 4.3 未来展望 22 5 地点分析 23 5.1 项目介绍 23 5.2 地点概况 27 5.3 SWOT 分析 29 6 清远市酒店市场概况 31 7 广东可比较度假酒店 32 7.1 住宿率及平均房价 32 7.2 主要特征 40 7.3 新增供给 42 8 设施建议 45 8.1 市场定位 45 8.2 客房 45 筑龙网www.zhulong.com8.3 餐饮设施 47 8.4 会议和宴会设施 49 8.5 店内 SPA/温泉设施 50 8.6 休闲娱乐设施 51 8.7 其他设施 52 8.8 其他设计建议 52 9 预计使用率和平均房价水平 54 9.1 市场渗透率 54 9.2 高尔夫需求 55 9.3 商务需求 56 9.4 休闲旅游需求 59 9.5 室内会议需求 61 9.6 其他需求 62 9.7 预期使用率水平总结 62 9.8 平均房价预测 63 9.9 结论 66 10 营运现金流量预测 67 10.1 通胀率假设 67 10.2 固定和变动成本分析 67 10.3 定义 68 10.4 营运现金流量预测假设 69 10.5 利息、税收、折旧和偿债前的收益 71 11 投资分析 72 附件 A 未来 10 年的现金流量预测 筑龙网www.zhulong.com 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟建酒店 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限公司 2007 年 4 月 1 介绍 浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。 1.1 业主 清远狮子湖房地产开发有限公司成立于 2003 年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。2006 年 8 月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。 2001 年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币 220 亿。其主要业务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。 1.2 项目介绍 拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座 18 洞的高尔夫球场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为 5,961 亩，整体项目计划分 4 期开发，其中包括：二座 18 洞高尔夫球场、2 座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设施。一期工程计划于 2007 年年中动工，预计整体工程将于 2010 年年底完成。 筑龙网www.zhulong.com • 分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力； • 确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施； • 分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分布等； • 基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势； • 从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望； • 预测该拟建项目的设施使用率水平；并且 • 对拟建酒店营业前 10 年的预期财务状况和投资回报进行分析。 1.4 主要假设 宏观环境 • 未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件； • 重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满意水平。 • 中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退； 筑龙网www.zhulong.com • 近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致； • 出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求； • 广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区的生活基础设施和环境； • 清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻； • 按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多的国内与国际航班。 项目开发 • 拟建项目将如期完工； • 拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活设施及活动； • 拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。 • 项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。 拟建酒店 • 拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望； • 未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异； • 开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动； 筑龙网www.zhulong.com清远狮子湖房地产开发有限公司第页 • 该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其良好的设施状况。 筑龙网www.zhulong.com清远狮子湖房地产开发有限公司第页 2 广东省概况 2.1 介绍 广东省在全国最早设立经济特区，是中国最早对外商开放的两个省份之一。80 年代，深圳、珠海和汕头成为广东省首批设立的经济特区城市。 1985 年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省的大多数城市和乡镇允许外商进入投资，并给予优惠的经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻的珠江流域，共包括 14 座县市。 受到中国改革开放政策的鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉的土地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲的企业提供物流、仓储、金融、保险和法律方面的服务，香港与广东的产业关系被形象地称为“前店后厂”。经过 20 年的发展，珠江三角洲已经发展成为中国成长速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重要的人口和经济指标概览如下： � 珠江三角洲的人口：5,000 万，占中国总人口的 3.3%； � 中国最富裕的地区：占全国国内生产总值的 9%，外商直接投资的 25%，出口总额的34%； � 香港是珠江三角洲外商直接投资的主要来源地，占该地区吸引外资总额的 70%； � 未来数年，预期年均经济增长率可望达到 12%； � 大珠江三角洲区域的出口总额约占全世界国际贸易总额的 5%。 筑龙网www.zhulong.com清远狮子湖房地产开发有限公司第页 2.2 经济指标 下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前 9 位的省份和地区： 中国国内生产总值排名前 9 位省份/自治区，2004/2005 年 国民生产总值 (10 亿人民币) 人均国民生产总值(美元) 2004 20052004 2005上海 745 914 44,727 67,417 北京 428 681 41,250 44,969 浙江 1,124 1,337 23,942 27,552 江苏 1,551 1,827 20,852 24,515 广东 1,603 2,170 19,707 23,616 山东 1,549 1,847 16,925 20,044 辽宁 687 801 16,297 18,965 福建 605 656 17,218 18,621 内蒙 271 382 11,305 16,026 资料来源：国家统计局 2004 年，广东省国内生产总值增长了 14%，达到人民币 16,030 亿元，在中国所有省份中排名最高，人均国内生产总值排名也达到第六位，工业附加值增长了 22%，达到人民币 8,010 亿元。这种增长趋势一直持续到 2005 年。2005 年，广东省国内生产总值实际增长了 13%，达到人民币 21,700 亿元。下表显示了广东省 2003 年至 2005 年的主要经济指标： 广东省主要经济指标，2003 至 2005 年 2003 2004 2005 经济指标 金额增长率金额增长率 金额增长率国内生产总值（10 亿人民币） 1,34514%1,60414% 2,17013%人均国民生产总值（美元） 2,054不详2,34814% 2,84220%人均可支配收入 城市（人民币） 12,38011%13,62810% 14,7698% 农村（人民币） 4,0544%4,3668% 4,6907%固定资产投资（人民币 10 亿元） 49927%59820% 69516%零售额（人民币 10 亿元） 55911%63714% 78815%通胀率 （消费价格指数%） 0.6%3% 2.3%出口（10 亿美元） 15329%19225% 23824%进口（10 亿美元） 13127%16627% 18915%外商直接投资 投资项目数量 7,306-2%8,32218% 8,3840.7% 合同外资金额（单位：10 亿美元） 1329%1944% 2322% 已利用外资金额（单位：10 亿美元） 714%1034% 1223%资料来源： www.stats.gov.cn – 国家统计局 筑龙网www.zhulong.com清远狮子湖房地产开发有限公司第页 广东省是中国最大的轻工产品基地，其产量约占全国一半以上。而且，广东省已发展成为香港、台湾和其他国外投资企业的主要出口加工基地，外商投资企业的工业产值占广东全省工业产值的 60%。 2005 年，广东省的合同外资及实际利用外资总额分别较上年增长了 22%和 23%。由于出口额的大幅增长（增长率为 24%），广东省的贸易平衡能力得以进一步提升。 2.3 旅游 广东省作为中国南方地区的商业中心，每年吸引了大量商务客人。到访广东省的游客主要为国内旅客，主要旅游热点包括海滩、文化和历史景点、餐饮以及近年来在全省广泛开发的主题公园和温泉设施。 2005 年，广东省接待的过夜旅游人数为 12,200 万人次，较 2004 年的 10,400 万人次增长了9.6%。其中国际游客 1,890 万人次，国内游客 10,300 万人次，分别较上年增长了 23.1%和15.8%。2005 年，全省的旅游总收入为 1,880 亿元，较 2004 年增长了 13%；其中旅游外汇收入增长了 18.9%，达到 63.9 亿美元。 下表显示了中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入前 5 位的省份： 中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入排名前 5 位的省份，2005 年 省份 国际到访旅客* 国际过夜旅客* 平均逗留时间 旅游外汇收入 （美元万元） 广东 18,969,850 37,830,748 1.99 645,739 北京 3,629,177 14,997,755 4.13 361,891 上海 4,445,428 15,549,661 3.49 355,588 江苏 3,783,023 14,369,090 3.80 225,974 浙江 3,480,469 9,043,038 2.60 171626 资料...
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