大中华区写字楼需求核心趋势大 中 华 区 租 户 研 究强劲需求促使写字楼空置率下降2018 年 12 月2 大中华区写字楼需求核心趋势目 录2018 大中华区写字楼需求核心趋势八大写字楼市场摘要81北京写字楼需求核心趋势简介102上海写字楼需求核心趋势大中华区甲级写字楼需求当前发展 143深圳写字楼需求核心趋势大中华区甲级写字楼需求未来趋势184广州写字楼需求核心趋势22成都写字楼需求核心趋势26武汉写字楼需求核心趋势30香港写字楼需求核心趋势34台北写字楼需求核心趋势38总结42强劲需求促使写字楼空置率下降 1摘要报告涉及的八个城市写字楼市场在过去12 个月展现了强劲的需求。这些重要城市的甲级写字楼市场从 2017 年 10月至 2018 年 9 月期间，其办公空间吸纳量同比显著上升。考量了这六个主要城市的市场供需动态（以及新增供应的区位和品质），未来市场将存在各种多样化情况。如前一年所经历的那样，一些城市的空置率将下降，而其他城市的空置率则可能会上升。对于这些城市的写字楼租金，也会出现类似情况。推进到下一年，仅关注需求动态的话，预计写字楼空间吸纳能力将保持强劲。简介北京广州上海成都香港深圳武汉台北报告涉及的六大写字楼市场包括：2 大中华区写字楼需求核心趋势报告回顾了过去 12 个月大中华区甲级写字楼市场的需求情况，并展望了未来的变化趋势。同时，对八个主要城市写字楼市场当前及未来的需求进行了分析解读。强劲需求促使写字楼空置率下降 3甲级写字楼需求当前发展 注 以上为核心区市场数据7,862,396 1,499,235 18,408 3.4% 442.4 (↑ 6.9%) 6,991,159 1,850,036 27,791 9.1% 318.2 (↑ 0.6%) 4,665,665 3,429,343 60,793 4.3% 195.9 (↑11.1%)4,653,255 7,290,851 226,773 12.9% 278.2 (↑ 2.9%)5,760,428 681,629 86,568 7.0% 833.8 (↑ 14.9%) 1,102,035 156,572 33,527 8.3% 207.8 (↑ 8.4%) 1,971,407 593,692 25,376 11.4% 158.2 (↑ 2.8%) 1,562,064 1,881,161 14,100 12.9% 137.2 (↓ 1.3%) 1,863,178 759,923 57,603 32.8% 108.2 (↓ 1.3%) 1,941,865 2,119,991 57,603 26.3% 125.0 (↑ 2.9%) 2,151,131 1,250,878 86,649 22.9% 113.3 (↑ 5.2%) 1,026,139 888,156 39,202 32.4% 89.8 (↑ 6.2%) 1,635,448 749,597 66,974 35.8% 92.9 (↑ 5.3%)866,535 377,537 8,886 22.5% 107.6 (↑ 1.1%) 1,174,185 1,023,334 -932 18.5% 125.3 (↑ 2.4%) 779,500 1,072,500 15,430 24.2% 116.7 (↓ 1.1%) 2,256,829 959,825 96,530 25.5% 94.0 (↓ 0.5%) 1,473,711 1,032,116 58,534 42.9% 113.3 (↑ 5.4%) 2,071,700 1,339,013 39,748 21.8% 98.7 (↑ 0.0%) 686,799 481,000 28,291 33.6% 77.9 (↓ 1.0%) 今年第三季度，大中华区主要城市核心区写字楼净吸收量录得 1,047,853 平方米。北京是目前一线城市中空置率最低的市场，只有 3.4%，杭州写字楼市场空置率为 11.4%，在二线城市中最低。这些指标与第三季度末 14.6% 的大中华区平均水平相比，都较低。核心区市场较低的空置也反映到租金水平上，香港和杭州分别是一线和二线市场中租金最高的城市，为 834 元每平米每月和 158 元每平米每月。目前，大中华区整体市场平均租金为 192 元每平米每月。“从房东的角度来看，在许多市场中，供应紧张和随之而来的租金上涨很受欢迎。然而，即使在这些市场中，租户仍然有很多租赁机会，特别是在最近有大量新增供应的子市场。”沈洁高级董事中国区写字楼部主管戴德梁行表格 1：大中华区 20 个城市核心区市场需求速览 (2018 年第三季度 )来源：戴德梁行研究部市场存量平方米供应量至2022平方米净吸纳量平方米空置率%租金人民币/平米/月写字楼租户速览2018年第三季度大中华区(当季)(同比变化）4 大中华区写字楼需求核心趋势甲级写字楼需求未来趋势 “在中国，我们服务的科技行业中的企业客户在过去几年中的个数增长显著。我们认为这种趋势将会继续下去，尤其是那些成功的独角兽公司”中国 42 万亿美元的金融市场即将进一步开放。海外银行，证券公司，资产管理公司和人寿保险公司的合资企业所有权及业务限制将被放宽。随着海外金融机构在合资实体中获得更大的所有权份额，中国各地的资本配置和财富管理很可能发生转变。随之而来地，预计海外金融公司的利润将会增加，业务扩张和员工人数也将随之增长。在 TMT 领域，中国的科技行业拥有最广阔的业务空间。近年来，中国蓬勃发展的科技行业取得了惊人的增长。未来，这一领域的成熟公司仍有巨大的发展空间，两个重要的原因是 :oo 仍未开发的在线市场o—o在线人数已经达到 7.72 亿（2017年，据 telecompaper）的总量。但中国的网络普及率仍然很低，只有 54.6%。随着越来越多的用户上网，必然会产生更多的客户、销售和数据，将促进科技公司的发展；oo 创新o—o中国的科技公司正在不断创新。只需要看看中国那些领先的科技公司和独角兽公司就可以证实。随着技术研发支出的增长和新技术相关产品和服务的生产，科技领域的业务将继续壮大。金融行业TMT 行业1.2.展望未来，考虑到政策导向以及当前和预期的宏观经济动态，我们预计以下 5 个行业将大幅推动大中华区甲级写字楼市场的需求。它们是：魏超英董事总经理中国区企业服务部主管戴德梁行强劲需求促使写字楼空置率下降 5制造业医疗健康行业3.4.一些转型要素将为中国制造业未来带来积极的影响，其中的四点包括：oo 中国制造 2025o—o在 2015 年推出，这一政策旨在全面改善和提升中国的工业和制造业；oo 国内消费市场o—o中国蓬勃发展的 6.6 万亿美元的国内消费市场将继续为制造商提供更多的机会销售其产品 ;oo 越来越多的工厂建立在较远的省份o—o随着中国不断改善交通基础设施和物流网络 , 更多的工厂将设立在那些曾经被认为不可能建厂的区位。因此，由于这些持续的医疗服务和医药产品的需求将继续助推医疗健康行业的发展：oo 经济发展，随着可支配收入的提高，医疗健康支出也会增加；oo 中国老年人口迅速增长o（根据联合国，到 2030 年中国 65 岁及以上人口将达到 2 亿 4590 万人）；oo 越来越多的劳动力将从事那些在办公室久坐的工作；oo 大量的人口生活在节奏更快和压力更大的城市环境中。地区的土地成本和工资水平较低，制造成本也将受到控制或减少 ;oo 工厂自动化o—o许多任务厂在中国都在使用机器人技术 , 计算机自动化和虚拟测试以及制造过程的仿真。随着智能制造的兴起，劳动力成本会降低，而产品质量会提高 ;oo 一带一路倡议o—o这一促进全球贸易发展的宏大计划将为中国制造企业进入全球市场创造新的途径。对此，2016 年 10 月，中国发布了《健康中国 2030 规划纲要》。根据该计划，到 2030 年，中国将 :oo 控制危害健康的原因和因素；oo 发展健康产业；oo 建立一个全面和包容的改善健康监管体系；oo 显着改善卫生服务；oo 进一步寻求改善人口健康；oo 平均寿命提高至 79 岁。所有这些举措将在未来的 12 年为医疗行业创造大量新的商机。6 大中华区写字楼需求核心趋势联合办公5.在大中华区写字楼租赁市场中，联合办公是增长最快的行业之一，从几年前的几个共享办公地点扩张至 2018年八月底，在主要城市的 670 个联合办公运营点。未来，在一系列利好条件支持下，联合办公行业将继续扩张发展，其中包括：“未来在大中华地区，我们希望越来越多的用户不仅仅把共享办公作为空间解决方案，而是整体产品，包括空间，设计，设施，技术，社区网络和服务。”oo 企业和风投公司的资本投入；oo 千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代 ;oo 更多的跨国公司寻求灵活的租赁条约和成本节约的办公方案；oo 先进的技术推动联合办公变革。Shaun Brodie高级董事大中华区租户研究主管戴德梁行强劲需求促使写字楼空置率下降 7此外，在大中华区越来越多的公司愿意选择在共享空间办公。这种新的办公环境，往往可以降低企业房地产运营和维护成本，因为大部分办公用品 ( 包括家具，电话和高速网络 ) 和服务都包含在会员费中。这种降低办公成本的新方案可能会推动该地区企业对联合办公空间需求不断增长。总体而言，在未来几年，大中华区联合办公行业将经历一段整合期，许多规模较小的本地运营商可能在竞争中退出市场。而且，该行业会进入新的二线城市市场，以寻求商机。贸易与关税6.经过数年的贸易自由化和市场开放后，美国和中国最近互相提高了关税，标志着世界贸易的一个新转折点。如果进一步提高关税，将产生更大的商业不确定性，这种不确定性最终将以减少对甲级写字楼需求的方式来影响大中华地区商业地产市场。另一方面，如果美中贸易战降温，或者受影响的美国和中国企业找到规避高关税影响的方法，那么我们将会看到这些企业回归正常经营。随着业务逐步稳定，这些公司将再次对其房地产战略持积极态度，从而对大中华区优质办公空间的需求更加稳定和持续。看到大中华区办公需求增长的潜力是重要的。但同时，也需要考虑到可能会在一定程度上影响需求降低的因素。值得思考的一个就是中美之间存在的贸易争端。八个城市写字楼市场报告涉及的八个大中华区甲级写字楼市场是： o 北京 o 上海 o 深圳 o 广州 o 成都 o 武汉 o 香港 o 台北这八个市场提供了一个展示大中华区写字楼租户需求活动的横截面，覆盖了所有的一线门户城市和两个重要的内陆二线城市，一个在西部，一个在中部。上海武汉北京成都8 大中华区写字楼需求核心趋势强劲需求促使写字楼空置率下降 9广州香港深圳台北北京需求核心趋势过去一年在过去一年的时间里，北京整体写字楼市场租赁表现虽较前两年有所减弱，但依旧活跃。2017 年 10 月至 2018年 9 月，北京全市甲级写字楼市场净吸纳量为 476,254平方米，同比下降 7.5%。由于有限的新增供应和可租赁面积，五大核心商圈在此期间的甲级写字楼市场净吸纳量仅为 130,496 平方米，同比下降 54.7%。从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，成交总量占总成交面积高达 93.3%。从成交区域来看，非核心商圈成交总量占总成面积的 51.6%，五大核心商圈占 48.4%。从写字楼成交级别来看，超甲级、甲级和乙级写字楼成交分别占总成交面积的 9.4%、47.3% 和43.3%。从行业类别来看，TMT 行业在所有租赁成交中占比最93%7%内资企业外资企业图表 1：北京甲级写字楼成交租赁面积 - 按企业类型 (2017 年 10 月 -2018 年 9 月 )来源：戴德梁行研究部魏东企业服务部研究部charles.qh.yan@cushwake.comsabrina.d.wei@cushwake.com10 大中华区写字楼需求核心趋势严区海TMT专业服务业房地产医疗健康制造业零售物流金融能源36.5%27.2%3.9%0.2%1.1%21.7%6.8%2.4%0.2%强劲需求促使写字楼空置率下降 11图表 2：北京甲级写字...
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