2019年1季度房地产市场报告.pdf

2019 年第 1 季度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2019.4 关于“REICO工作室” “REICO 工作室”由全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 本期提要： ■ 全国版块：1 季度房地产市场延续调整态势，3 月份市场各项指标增幅增加 2019 年 1 季度房地产市场延续调整态势，房价涨幅回落、商品房销售面积负增长、土地购置面积大幅减少、新开工面积增幅下降，房企资金压力也升至历史高位。受前期开工建设周期延续影响，商品房施工面积增幅和房地产开发投资增速增加至近 5 年新高，增幅分别达到 8.2%和 11.8%。 3 月份，房地产市场供求各项指标增幅增加，表现在：房价上涨城市数量较快增加、房价涨幅增加、土地购置面积和房屋销售面积降幅收窄、新开工面积增幅增加、成交土地溢价率上升、国房景气指数低位企稳。 房地产市场指标增幅增加，得益于经济增长好于预期和一系列逆周期调控政策的刺激作用，市场预期明显改善，金融对房地产支持力度明显增加，开发贷、个贷和房企债券均较快增加，房贷利率持续下降。 预计 2 季度房地产新开工面积和投资增幅回落，企业购置土地面积和商品房销售面积负增长，70 大中城市房价保持上涨。 ■ 区域版块：1 季度一二线城市房地产市场企稳回升，三四线城市延续调整 2019 年 1 季度， 一线城市房地产市场总体呈现量价齐升的态势，二线城市市场量稳价涨，三四线城市市场量跌价涨但涨幅回落。多数热点一二线城市商品住宅库存水平处于历史较低。各线城市新建商品住宅价格涨幅均低于上季度，一线城市二手住宅价格环比由负转正，二线城市涨幅比上季度小幅增加，三四线城市涨幅明显减小。 预计 2 季度一二线城市房价稳中有升，三四线城市房价涨幅继续回落。 ■ 政策版块：1 季度逆周期宏观调控政策力度大幅增加，部分城市房地产调控政策边际放松 2019 年 1 季度，财政货币政策加强逆周期调节，政策力度大幅增加，利好房地产市场发展。部分城市房地产调控政策边际放松，近 50 城市发布吸引人才落户、补贴购房政策，改善市场预期。 预计在经济企稳的基础上，2 季度信贷投放节奏或边际放缓，房地产市场调控坚持房住不炒总原则，继续实施一城一策、因城施策，落实好城市政府的主体责任。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 目录 本期提要 全国版块 2 区域版块 11 政策版块 21 附录：房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 26 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 2 全国版块 房地产投资增速增加至近5年新高 2019年第1季度，房地产开发投资增速增加，房地产投资增速和商品房施工面积增幅均为2015年以来新高 房地产开发投资增速增加源于土地购置费和建筑工程费的增加 2019 年 1 季度房地产开发完成投资 2.38 万亿元，同比增长 11.8%，增速比去年全年增加 2.3 个百分点，比上季度增幅增加 3.4 个百分点，比同期固定资产投资增速高 5.5 个百分点。其中，房地产开发住宅投资 1.7 万亿元，增长 17.3%，增速比去年全年增加 3.9 个百分点，比上季度增速增加 5.6 个百分点；办公楼投资同比减少 2.6%；商业营业用房投资同比减少 10%。 1 季度，商品房施工面积同比增加 8.2%，增幅比去年全年增加 3 个百分点；商品房竣工面积同比下降 10.8%，降幅比去年全年增加 3 个百分点。房地产投资增速和商品房施工面积增幅均为 2015 年以来新高。 房地产开发投资增速增加源于土地购置费和建筑工程费增长的贡献。2019年 1 季度土地购置费同比增加了 32.6%，建筑工程费用同比增加 8.5%，对房地产开发投资增速贡献率分别为 68%和 44%。安装工程费用同比下降 23%，设备工器具购置同比增加 19.5%，对房地产投资增速的贡献率分别为-16%和 2%。 房地产开发投资增速增加 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 购置土地面积负增长、新开工面积增幅持续回落 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 3 购置土地大幅减少、新开工增幅持续回落 2019年第1季度，购地面积大幅减少，新开工增幅持续回落 2019 年 1 季度，房地产开发企业购置土地面积大幅减少、新开工面积增幅回落。其中，企业购置土地面积 2543 万平方米，同比减少 33%，增幅比去年全年减少 47 个百分点，比去年 4 季度增幅减少 44 个百分点；商品房新开工面积38728 万平方米，同比增加 11.9%，增幅比去年全年减少 5.3 个百分点，比去年4 季度增幅减少约 8 个百分点。分月度看，购置土地面积和商品房新开工面积2 月增幅最低，3 月增幅增加。 从物业类型看，住宅和办公楼的新开工面积增幅增加，商业营业用房新开工面积持续负增长。2019 年 1 季度住宅、办公楼、商业用房新开工面积增幅分别为 11.5%、17.8%和-2.3%。 成交土地溢价率增加 2019年第1季度，成交土地溢价率企稳上升 2018 年下半年 100 大中城市成交土地溢价率持续回落，2019 年初保持稳定，3 月份有较大幅度增加，成交土地溢价率升至 19.9%，比去年底增加 10 个百分点。其中，3 月份一线、二线和三线城市土地溢价率分别为 0.3%、22.5%、18.5%，二线和三线城市土地溢价率增加，一线城市土地溢价率回落。 100大中城市成交土地溢价率变化（当月值） 资料来源：wind、REICO 数据库 商品房销售面积同比减少 2019年第1季度，商品房屋销售面积同比减少，是2015年以来的首次负增长 房地产开发房屋销售面积增幅继续 2017 年以来的持续下降态势，2019 年1 季度商品房屋销售面积为负增长。 2019 年 1 季度，商品房屋销售面积 2.98 亿平方米，同比减少 0.9%，增幅比去年全年增幅低 2.2 个百分点。商品房销售额 2.7 万亿，同比增加 5.6%，增幅比去年全年减少 6.6 个百分点。分月看，2 月份商品房销售面积负增长 3.6%，3 月负增长幅度收窄，是 2015 年以来的首次负增长。 以 25 个城市二手房屋交易数量计算，2019 年 1 季度，二手房交易数量基本平稳，其中前两个月二手房交易数量同比减少，3 月二手房屋交易数量同比增加 14%，环比大幅增加 124%。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 4 新房销售面积同比减少 资料来源：国家统计局、wind、REICO 数据库 商品住宅和非住宅销售面积负增长 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 住宅和非住宅销售面积均同比减少 2019 年 1 季度，房地产开发住宅销售面积 2.6 亿平方米，销售额 2.3 万亿元，分别同比增加-0.6%和 7.5%，增幅分别比去年末减少约 3 个和 7 个百分点；办公楼销售面积负增长 11%，降幅比去年末增加 3 个百分点；商业用房销售面积负增长 6.9%，降幅与去年末持平。分月度数据看，3 月份各类物业销售面积降幅均有所收窄。 房企资金压力上升至近年高位 2019年1季度，房地产企业资金压力上升 2019 年 1 季度，房地产企业到位资金同比增长 5.9%，增幅比去年全年减小 0.5 个百分点，其中前 2 个月到位资金增速回落较快，3 月份增幅有所增加。以“房地产企业资金来源/投资完成额”衡量的企业资金充裕度为 1.64，为历史同期最低水平，反映了房地产企业资金压力升至近年高位。 从房地产企业资金来源的构成看，开发贷和个贷的支持力度有所增加，但仍不足以抵消企业自筹资金（包括信托、债券、委托贷款、股票融资等方式）增幅下降，房屋销售中定金及预收款增幅也有所下降。1 季度，开发贷款增幅为 2.5%，比去年增幅增加 7 个百分点；个人按揭贷款增加 9.4%，去年全年下REICO REPORT 2019 年第 1 季度 5 降 0.8%；企业自筹资金增幅为 3%，去年全年增加 9.7%，增幅减少约 7 个百分点；定金和预收款增加 10.5%，增幅比去年全年减少 3 个百分点。 房企资金压力上升 资料来源：中国人民银行、REICO 数据库 地价涨幅连续第3个季度回落 2019年1季度，综合地价环比涨幅连续第3个季度回落，回落幅度有所收窄；住宅用地和商业用地价格环比涨幅均持续回落 2019 年 1 季度，全国主要城市综合地价涨幅为 1.06%，低于上季度涨幅0.03 个百分点，低于去年同期 0.53 个百分点，连续 3 个季度下降。分类型看，居住、商服地价涨幅持续下降，工业用地价格涨幅增加。其中，全国主要监测城市居住、商服地价环比增速分别为 1.32%、0.85%，分别较上一季度减少 0.08个和 0.11 个百分点；工业用地价格涨幅为 0.79%，比上季度涨幅增加 0.06 个百分点。 分地区看，2019 年 1 季度长三角地区地价环比涨幅低位企稳，小幅增加；珠三角和环渤海地区地价环比涨幅继续回落，均低于上季度和去年同期增幅。 1季度地价涨幅继续回落 资料来源：国土资源部、REICO数据库 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 6 70大中城市住房价格1涨幅低于上季度 2019年1季度，房价上涨城市数量前两个月减少，3月增加 2019 年 1-3 月，70 大中城市新建住房价格环比上涨城市数量分别为 58 个、57 个和 65 个，二手住房价格环比上涨城市数量分别为 41 个、47 个和 57 个。3 月份，70 大中城市住房价格上涨数量增加至周期高位水平。 1季度70大中城市住房价格涨幅低于上季度，3月住房价格涨幅增加 2019 年 1 季度，70 大中城市新建住房价格环比累计上涨 1.66%，二手住房价格环比累计上涨 0.7%，环比累计涨幅均低于上季度。1-3 月各月，新建住房价格环比涨幅分别为 0.6%、0.5%和 0.6%，二手住房价格环比涨幅分别为 0.1%、0.2%和 0.4%，3 月新房和二手房价格涨幅均有所增加。3 月份，70 大中城市新建住房价格和二手住房价格分别同比上涨 12%和 8.4%。 二手住房价格涨幅持续增加，新建住房价格涨幅保持平稳 2019 年 1 季度，90 平方米以下、90-144 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅价格环比涨幅分别为 1.5%、1.7%和 1.76%，涨幅低于上季度；90 平方米以下、90-144 平方米和 144 平方米以上二手住宅价格环比涨幅分别为 0.9%、0.8%和 0.6%，涨幅低于上季度。1-3 各月，各户型新建住房价格涨幅基本平稳，各户型二手住房价格涨幅持续增加。 近年各月房价涨幅变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 12011 年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 7 趋势分析 2019年1季度，房地产市场延续调整态势，3月份市场各项指标增幅增加 2019 年 1 季度，房地产市场延续调整态势，房价涨幅回落、商品房销售面积负增长、土地购置面积大幅减少、新开工面积增幅下降，受前期开工建设周期延...