www.3722.cn 大量的管理资料下载“富春景观渡假公寓”开发思路建议“富春景观渡假公寓”项目设想一、地点：桐庐市区山间二、景观及生活设施地处二峰之间的山腰高峰，正南方为富春江，背靠分水，二边为山地森林，100 米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山200 米为生活小区，整个小区封闭性强，生活方便而又清静悠闲，是一处休闲渡假的宝地。三、楼盘设想 1、总体设想a．大楼设想：18 层或更高；一层车库，室内游泳池，前排为营业房；二层总台、商场、商务中心等辅助设施；三层餐饮娱乐等；三层平台：内设备管理房；外四、五楼的阳光房及茶座。四以上层：单身公寓；要求：（1）20 至 30 平方米为主的度假公寓；（2）部分可大一点，但要预留管道，可分隔；（3）室内要求：a、卫生间；1www.3722.cn 大量的管理资料下载b、室内可分隔成会客与休息二个区间；c、无管煤，不能生火，但要有厨房操作区，不必临窗；d、落地窗；e、统一空调室外机；f、冷热水；g、预留报警设备及可视门铃接口（可视设备需另收费）h、卫星电视； （4）装修要求： a、地板墙面、屋顶白色乳胶漆卫生间：三件套并装饰完成（价格在 6000 元）b、每套房三种设计标准 现代中式 简约 西欧式统一装修装修款一并作房款按揭大楼顶层：设住户会所，除层顶外以玻璃为主。 内设：简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡拉 OK 室、自助餐厅、音像及图书店、阅读室、影视厅、台球、乒乓、网球 ——会员专用（住客也不能入内）2、物管设想（1）总台：物管窗口及住客登记（另有详细说明）；2www.3722.cn 大量的管理资料下载（2）保安：全楼层监控 ；裙楼电梯不停，进入电梯必须有证明或会员及住户同意；（3）水电修理；（4）住户免费停车证（限一辆）；（5）送餐、洗衣、打扫卫生（收费）；（6）磁性门卡（安全原因）；3、外型设想 针对外地人士为主的中高收入者，年龄 20 至 50 间中青年。因此外型要有现代感、雕塑感，且色彩亮艳、夸张，造型前卫。与环境的配合不是适应环境，而是作为环境的点缀，要显眼，要跳，要作为环境的点晴之笔。4、造价设想 以夸张，现代的造型显现大楼，而在用材及造价上，要尽可能的节省。因为此楼的买点是：（1）环境；（2）休闲、渡假；（3）便宜；（4）收益；四、环境及活动项目环境是此楼的第一买点，因此这个楼不能象住宅只以环境作点缀，而应下大功夫，并争取靠环境也能在以后有所收益。1、室外网球场、小型篮球场；3www.3722.cn 大量的管理资料下载2、活水鱼塘，是景观也是垂钓区；3、茶座： a、室外草坪茶座； b、三层平台景观茶座； c、室外简易房；4、儿童乐园、儿童戏水池；5、烧烤区；6、攀岩处；7、水库的水上活动区；8、果园；9、慢跑道；10、室内游戏池、健身房、洗浴中心（一楼）；11、台球、乒乓球室、游戏房、棋牌室（二、三楼室内）；12、餐饮、娱乐（室内，承包）；13、会议厅、培训中心14、足浴、美容美发等；15、小型蹦极台（水库上）；16、室外养殖场 ——所有这些项目设在室外或裙楼。对外营业，与会所可能重复。4www.3722.cn 大量的管理资料下载“富春景观渡假公寓”销售设想一、关于售价的设想以 20 至 30 平方米建面的单间为主，销售均价为 2000 元。25 平方米×2000 元=50000 元（如加装饰：8000 元 卫浴8000 元 电器：空调、电视台、微波炉、小冰箱、VCD、小型音响、电话机、厨房设备 10000 元 家俱：衣橱、厨房工作台、写字楼、床、床台框、沙发、茶几、窗帘等 4000 元 其他装修普遍房价：50000 元或带精装修 80000 元。首付：15000 元或 24000 元，月付 250 元或 390 元。（20 年按揭）（即首付在 12000 至 30000 元之间）优惠：1、赠送免费停车证一张；2、赠送价值 5000 元俱乐部会员卡一张；3、渡假休闲项目享受一定折扣。二、谁是我们的买主 1、桐庐人5www.3722.cn 大量的管理资料下载 桐庐的买主可能较少，一般是单身贵族，有钱年青人，在桐庐企业或在桐庐工作的外地人或外地公司；2、桐庐附近 这会是较大的一个群体，他的家在桐庐附近，但由于工作、生活上的原因经常会出差桐庐，如住宾馆或当天赶回，不如在桐庐有一个落脚点省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花园，桐庐已成了杭州人的后花园。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州还是一个新生事物，但其吸引力是可以预见的。（1）交通更方便，杭州到桐庐全程一级公路，只需 1 个半小时，上海过来也不过三小时。（2）山清水秀，桐庐政府近年大力推行旅游经济，其旅游优势有目共睹；（3）地处上海、杭州到千岛湖与黄山的黄金旅游线中段，地理位置优越；（4）本楼盘自身优势高，地处山腰，封闭性强，森林环绕，正南见富春江，景观丰富；（5）价格低廉，首付最低可达 1.3 万元；（6）后期服务完善，可购房收益；因此，对上海人、杭州人来说，这种消费可以是实惠的休闲度假，也可以是长期收益，而且是人人可都承受的。6www.3722.cn 大量的管理资料下载加上现在私人购车的涌跃，这应该是有车族的一个佳音。4、消费者描述（1）桐庐富阳附近活跃的青年人士、企业及经常去桐庐人士；（2）杭州、上海有车族；（3）中、青年人为主；（4）好动有活力、有现代气息的人士；（5）希望有购房收益的人；三、销售设想 1、分点销售（1）桐庐a、以富春公司原有销售点为基础，在桐庐开展销售；b、现场建立售楼处，并作为处地参观者的接待处；（2）杭州a、交通便利处建样板房的售楼处；b、售楼人员 3 人，另一个兼财务；c、杭州办理按揭及合约登记（可否？）（3）上海a、选择几家销售代理公司；b、如何办理按揭及合约登记？（4）富阳、新安江a、选择一房产公司代理；7www.3722.cn 大量的管理资料下载2、销售重点（1）桐庐a、重点是接待介绍工作；b、组织艺人进行宣传，宣传对象是旅行者，各宾馆的住客；（2）杭州a、新闻炒作；b、有针对性的广告宣传；c、专车接送桐庐看房；d、主要的销售地；（3）上海a、专人促销；b、销售需桐庐的配合；（4）富阳、新安江a、专人促销；b、提供宣传资料；四、销售步骤 1、前期准备工作；（另有详细说明）2、新闻炒作； 新闻点：（1）浙江首批度假式公寓，将单身公寓的概念发展；（2）广告公司与开发商的风险合作；8www.3722.cn 大量的管理资料下载（3）桐庐房子杭州销；（4）负面：渡假公寓的管理；（5）有个性的房子一定好销；3、广告攻势；4、人员促销；5、旅游旺季的大型促销活动——争取绿化先行完成；6、桐庐市长来杭、沪促销桐庐旅游； （旅游广告——市长做演员）7、结顶仪式 免费请潜在客户在桐庐旅游。8、发售会员卡 桐庐为主，富阳、新安江、上海为辅。9、新闻炒作 新闻点：（1）在外地安个家；（2）城市人真的要回归山野吗？（3）渡假公寓销势火爆；10、广告后的攻势，杭州发行会员卡。五、建造建议 1、先行建造户外部分及绿化；2、室内设计先行；9www.3722.cn 大量的管理资料下载六、销售前景估计公寓房约 300 至 400 间。杭州拥私车人数约二万，而私车族大部分为年轻人，加上部分私用公车，可自由支配车辆的年轻人应在 2 万以上，而这部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要广告宣传得当，达到2%的销售是不成问题的。而这 2%，就有 400 人。加上上海保守估计 30 人，桐庐保守估计 20 人，桐庐附近保守估计 50 人，总人数应在 130 人以上。此楼盘应是供不应求的。（类比数据：梦湖山庄会员卡，售价 3 万元。五年前销售，不能做广告，只靠人员促销，在杭州售量为 200 张。 杭州大厦会员卡，限用一年。住二天，可打折，价 1888元，每年销售数为 2000 张以上。杭州此类会员卡约有十家左右在发行，总数量应在 3 万张以上。）10www.3722.cn 大量的管理资料下载“富春渡假公寓”合作设想一、分工与合作甲方为富春房产公司，独立负责房产的开发建设工作。双方已商定并由广告新闻等媒介宣传的项目、设施及服务，甲方应尽量做到。乙方为风巢企划，主要负责房产的包装、各类广告的设计制作及发布工作，同时组织人员促销，并具体负责杭州的销售工作。合作：1、对楼盘的外型、结构、户型、配套设施、物业管理、室内装修、户外绿化、休闲设施等，双方共同商定，但最后决定权在甲方；2、在销售上，以杭州的销售为主，并由杭州进行客户管理，但总体上应由甲方负责，并以甲方为主负责财务、公关、与政府部门协调，与工程部等内部协调；3、工程进度及各类政府批文、财务情况应双方公开，但乙方有义务为甲方保守商业秘密，并不得以甲方名义作任何甲方未成文的承诺；4、所有用材由甲方决定，乙方只有建议，并不承担有关责任；二、资金责任甲方：承担除广告外的一切费用，包括在桐庐的销售人工、房租，并应严格按商定进度施工。11www.3722.cn 大量的管理资料下载如有影响销售的事故，甲方应承担乙方损失。乙方，承担此楼盘销售及广告所需的一切房租、人工、设计制作、宣传、媒介发布费用。工作包括：1、各地人员促销；2、各类广告品的设计、制作、印刷、发布等费用；3、新闻宣传的费用，桐庐政府方面的支出由甲方出面解决；4、在杭售楼处的各项开支，及样板房的建立；5、在杭房交会的参加及各项费用；6、售楼人员工资、奖金（桐庐公司除外）；三、奖励及资金按排奖励按销售额提成：3%广告支出；2%销售费用；2%工资资金；10%公司提成；（1）裙楼及休闲设施销售不计乙方提成；（2）所有公寓部分，不管是谁销售，都计入乙方提成；（3）按月提取，以按揭数为准。四、权益 1、乙方有一定名额数的房子可以 2 个百分点的打折，但需说明理12www.3722.cn 大量的管理资料下载由并有甲方总经理签字，另有重要客户需打折的，说明原因，并报清甲方抵准； 2、乙方在广告设计、制作、发布应有一定的自主权； 3、任何一方中途悔约，都必须赔偿另一方相应损失。13www.3722.cn 大量的管理资料下载“富春景观渡假公寓”广告设想一、广告主题 “富春江畔 XX 山，你的私人疗养院”。二、吸引点 a、首付 1.8 万元的渡假公寓； b、富春景观度假公寓，4 万元卖给你；三、支持点 a、交通 b、休闲项目 c、景观四、广告要求 此类消费，并不是生活必须，而是属“冲动型销费”，因此一定要在宣传品味上做足功夫。五、广告项目 1、印刷类 a、楼书；b、宣传页；c、大型喷图；d、度假公寓 VI 系列；2、电子媒介类 a、电视广告14www.3722.cn 大量的管理资料下载30 秒、15 秒创意广告；3 分钟介绍广告，并制成 VCD；b、广播广告 30 秒 15 秒3、其它广告类 a、报纸广告 整版、半版、通栏、半通 b、户外路牌 c、广告牌（桐庐各宾馆）4、公关活动 a、开盘新闻发布表； b、市长做广告，开发桐庐旅游业； c、结顶嘉年华会； d、组织关于“私人疗养院”或休假日公寓的市场前景的专家研讨会； e、上海新闻发布会（看销售情况是否需要）；5、现场展示 a、杭州售楼处及样板房；（1：1） b、各地代理处及展示； c、工场接待处； d、杭州房交会；6、人员促销 a、各地针对有车族的宣传页的分发； b、针对企业经理层的 DM（直邮）；15www.3722.cn 大量的管理资料下载 c、各地宾馆住宿人员的宣传；六、广告文案及策略由于时间紧，未作进一步的创意。七、效果预计由于广告费用有一定的局限（本楼盘本身营业额不大，且广告费比例是一般房产公司的一半），因此会有一定的知名度，而真正要引起轰动，主要靠新闻炒作。16www.3722.cn 大量的管理资料下载可能存在的几个问题一、景观的先行问题希望在土建的同时，先行搞好景观的绿化及部分休闲项目的建设工作，这对以后的销售工作会有很好的帮助。但也要考虑到费用问题，希望不要因此有二次绿化或较大的浪费这要求甲方、设计单位、施工单位及景观施...
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