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xx 房地产市场调查报告（2005 年 2 月）2004 年的 xx 楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况2004 年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地 1416.04 亩，出让总金额198950.3119 万元。开发区共招标、拍卖出让土地 220.32 亩，出让总金额为 63157.7573 万元。据市国土资源局统计，2004 年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计 51 宗，包括城市规划建设用地范围内出让 33 宗，城市规划区外 18 宗,成交均价在 100 万元左右，与前两年基本持平，出让面积与 2003 年相近，但据观察 04 年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况2004 年，市区商品房销售面积为 114.69 万平方米，同比增长 48.3％，其中住宅为100.4 万平方米，同比增长 39.7％；商品房预售面积为 127.42 万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为 107.46 万平方米，同比减少 7.8％。商品房新开工面积为 182.71 万平方米，同比增长 39.9％，其中住宅为 139.46 万平方米，同比增长 40.4％。据 xx 市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但 2004 年 xx 市区房价仍呈上升态势商品房平均每平方米价格为 3645 元，同比上涨 12.9%。其中住宅 3185 元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为 2885 元和 3757 元，同比分别上涨 13.1%和 19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为 3207 元和 6930 元，同比分别上涨 24.2%和10.2%。 市区共成交住宅 8272 套，成交面积 93.97 万平方米，成交金额 181326.26 万元；共成交商业营业用房 1119 件，成交面积 7.69 万平方米，成交金额 82093.15 万元；共成交办公写字楼 202 件，成交面积 2.32 万平方米，成交金额 7979.98 万元。此外 2004 全市经济适用房在建面积 34.87 万平方米，竣工面积 13.08 万平方米。2004 商品房及二手房交易登记表时间商品房二手房性质数量建筑面积数量建筑面积 1住宅37648873.87545021.06商业332628.251102.42办公00002住宅1089138983.3797533.28商业765468.557457.55办公132600.84003住宅86388678.2852453212.05商业787118.67142112办公44328.261240064住宅72188895.8443351378.35商业639036.4181048办公456251360.685住宅49596483.8631430922.22商业464088.25261835办公112882.85818306住宅750101851.81339140.06商业1974870.500办公4467.88007住宅1090122824.7353902.07商业1896512.053207.14办公452096.15008住宅58273917.89321343.13商业15813493.8600办公303292.54009住宅62564239.99261714.02商业807229.8600办公312751.910010住宅27127912.2332430059.67商业704850.56343021.51办公211037.083760.2411住宅4735100048944400商业717300342200办公2211007700012住宅9373600054553000 商业584400405200办公17210072000全年合计住宅合计8272939661.72988291625.9商业合计111976996.9517716183.62办公合计20223219.514216956.922004 年商品房销售趋势图历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交 2988 套，成交面积 28.54 万平方米，成交金额 45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成 177 件，成交面积 1.61 万平方米，成交金额 7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交 42 件，成交面积 1.16 万平方米，成交金额 2699.61 万元。 2004 年市区二手房销售趋势图历年二手房销售趋势图(全市)从交易情况来看，2004 年度保集半岛总销售面积为 63927.38(不含车库 4196.46 平方米)，约占市区总销售面积的 5.9%，销售金额 25136.33 万元，占总销售金额的 13.8%，销售套数 412 套，占总销售套数的 5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区 2005 年交易登记情况时间2005 年 1 月 2005 年 2月 商品房成交金额(万元)26680.9315208.2二手房成交金额(万元)12949.6411392.93商品房成交套数(套)861419二手房成交套数(套)597320商品房成交面积(万平米)9.475.145二手房成交面积(万平米)7.7711.452004 年下半年至今重点楼盘预售登记情况案名栋号预售证号 住宅套数 商业套数 办公四季清风苑1--6 号04 年 41号13005.83 143 四季新城 2、3、4、5、6、7、1004 年 43号8569701673 45 天龙04.2232、33、35、36、45、4604 年 19号19250.44 158 1276.53 34 04.06.02 27、29、37、39、40、4204 年 37号32652.14 230 2631.86 11 04.06.29 30、31、43、47、48、504 年 47号24247 172342.17 04.09.29 49、50、59、60、6104 年 79号1230982991 25 05.01.08 1 号05 年 01号 8098.9158 广厦A 区04 年 51号28450 23139150 13、14、15、1604 年 117号47891 368 2253.12 14 大众苑05 年 27号13634.197 1265.9 11 东方明珠 E0104 年 53号10245.660 E0204 年 61号10245.660 E0304 年 81 号10245.660 商住04 年 119 号11294205 书香名邸1、4、5、604 年 75 号16272.271561023.24 20 7、04 年 109 号1764.17221338.55 11 2、3、4、5、6、7、1005 年 23 号17784.232641757.54 和信花园17、1804 年 77 号 160491146491 众信蝶景湾 3、404 年 87 号 11848106110120 5、604 年 105 号 1135496697.812 五星公寓1、2、3、4、04 年 93 号 13779143130611 五一怡景园 2、3、404 年 95 号 1049410479813 1、05 年 15 号 15113203163215 东方前城19、04 年 99 号 4100.830 20、22、28、29、31、32 05 年 07 号 21389.74216 东方兰庭B1、B3、B4、D5、D1、D7 04 年 101 号 72152530 香格里花园 04 年 103 号 18675168 福莲汇04 年 111 号04 年 111 号 139222552578 807.5新黄浦南 A 座04 年 113 号 255532022509 北 A 座04 年25267214 中兴荣泰4 号地块 1 号楼04 年 115 号 315952707449 紫东星座 04 年 121 号 151861405819 银泰广场 E、F04 年 125 号 8874185376117 瑞城名座 04 年 123 号 9054 8788 17240广润翰城12--15 号05 年 03 号 10555.1996 1、2、3、4、05 年 13 号 42104.235647316.2755 西京花园1 号05 年 05 号 129832812935 山水人家 05 年 17 号 34590 当代江南31 号05 年 21 号 16367.9157699.87 2050江南新城2--8 号，10--13 号05 年 25 号 37890442301526 合计 756755.846894 113459.7 514 20097从以上数据可以看出，总体来说，2004 年 xx 房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是 2004 年 6 月份以后销售登记数量为 477746.6 平米，预售登记数量为 756755.8 平米，节余房源约 279009.2 平米，去化量比约 63%，而今年预计新开楼盘将超过 15 个，投放体量急剧增加已成定局，如果按 04 年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。重点及新增个案情况 江南片区■当代江南开发商：xx 市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。建筑面积：10 万占地面积：104 亩形态：多层 60%，小高层 10%，别墅 30%主推：2 幢 16 层高的小高层，约 250 户。户型：130 平方米三室两厅，96 平方米两室一厅。价格：小高层均价为 3300 元/平方米。主推：1 月 30 日将开盘沿兰溪街挑高 5.2 米，浅进深（7.5 米～20 米）大面宽（面宽达 5 米～7 米）商铺。目前小高层销售不多，低于 20%，价格 3300 元，可优惠 2%，曾荣获 2003 中国优秀环境住宅设计大赛金奖■当代华府开发商：xx 市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。业态：高层住宅建筑面积约为 50589 平方米；小高层建筑面积约为 19463.8 平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为 128558 平方米；单身公寓为 13427.8 平方米，容积率为1.6，绿地率为 35%，户数为 1836 户，开盘时间预计 5 月 28 日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。■星月花园开发商：浙江中奥置业有限公司位置：婺州街以西，李渔路以南。建筑面积：9 万多平方米。业态：多层 22 栋与 4 栋小高层。户型：80～160 平方米均有。以 110 平方米～140 平方米为主力户型。开发周期：分三期推出。2005 年主推第二期 4 幢多层，2 幢小高层。目前正在销售中。多层均价 3200 元/平方米价格区间 3090--3300。小高层均价 3300 元/平方米，价格区间2900--3800。物业管理费：多层 0.35 元/平米，小高层 0.6 元/平米，目前可优惠 1%--3%。一期销售约 95%，二期开盘预计 6 月 28 日，第三期将在春节后动工。■天龙·南国名城开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司位置：xx 八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。 面积：占地 275 亩，总建筑面积 35 万余平方米。特点：浙江首个健康住宅...