XX市别墅市场研究报告.doc

XX 市别墅市场研究报告目录 第一部分、 XX 市整体别墅市场环境 2一、 XX 市别墅市场整体情况 ..............................2（一、） XX 市别墅市场的主要别墅类型 ................2（二、） XX 市别墅市场分板块供应情况 ................2（三、） XX 市别墅市场的价格区间 ....................3（四、） XX 市别墅市场的供需状况 ..................4二、 XX 市别墅市场发展趋势预判 ..........................5（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少.............5（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响.............5（三、）价格具有较大升值空间.......................5（四、）接受度最高的别墅类型.......................6（五、）别墅竞争将日趋激烈.........................7（六、） XX 市别墅市场走势预测 ......................8第二部分、 XX 市别墅市场板块分析 9一、 XX 市别墅市场主要板块市场行情 ......................9（一、）江宁板块...................................9（二、）江北板块..................................11（三、）城区板块..................................12第三部分、别墅市场个案列表14一、典型个案列表.....................................14（一、）玛斯兰德..................................14（二、）山水华门..................................15（三、）巴厘原墅..................................16（四、）奥斯博恩..................................17（五、）总结......................................19二、别墅个案列表统计.................................20 第一部分、XX 市整体别墅市场环境一、XX 市别墅市场整体情况（一、）XX 市别墅市场的主要别墅类型南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）28.85%32.97%21.02%17.17%100%0100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%月度供应量210240153125728市场份额28.85%32.97%21.02%17.17%100%叠加联排双拼独立合计根据 2005 年 10 月份的别墅销售情况，XX 市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共 210 套），为总体的 32.97％，独立别墅数量最少只有125 套在售，占全部别墅的 17.17％。可以看出目前 XX 市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）XX 市别墅市场分板块供应情况 从图上 可 以 清晰看出，目前 XX 市 在售 别 墅 三个 集 中 供应区域中，江 宁 板 块所 占 份 额38188128122511073042180050100150200南京别墅板块分类汇总叠加38510联排1881042双拼128718独立12230江宁城区江北最大，其在售别墅数量占 XX 市地区别墅项目的 78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和 9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）XX 市别墅市场的价格区间020004000600080001000012000140001600018000南京别墅板块售价对比江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北42664200市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达 16600 元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到 20000 元/㎡；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在 10000 元/㎡左右，其余类型在 5000－6000 元/㎡不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在 4700 元/㎡，联排价格为3600 元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。 （四、）XX 市别墅市场的供需状况 2005年5月－10月南京别墅市场供销情况1276138415051532544822936109242.63%59.39%62.19%71.28%020040060080010001200140016001800单位：套0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%累计供应量1276138415051532累计销售量5448229361092销售率42.63%59.39%62.19%71.28%5-6月7-8月9月10月 XX 市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在 110-150 套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。 二、XX 市别墅市场发展趋势预判（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少103545850204060801002001年2002年2003年2004年单位：万m2南京别墅市场历年上市量走势图 通过上图，可发现虽然 XX 市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的 10%，就 XX 市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005 年 3 月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。 （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，XX 市别墅的容积率一般都低于 0.4，所占有的土地面积较大，而 XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX 市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前 XX 市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。 （三、）价格具有较大升值空间1、区域内项目比较，价格差异明显从目前 XX 市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX 市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了 20000 元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为 7500 元/平方米左右。 2、国内比较，仍有较大的上升空间XX 市紫金板块 20000 元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000 元/平方米的别墅），XX 市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。 （四、）接受度最高的别墅类型单套面积在 180—260 平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： 最为畅销的是单套面积在 180—260 平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以 4500—6500 元/㎡为主区间，整体均价调至 4800 元/㎡左右。  独立别墅的差异性较大目前 XX 市市场上的独立别墅，单套面积从 200-900 平米不等，但主流户型面积主要集中在 250-500 平米的区间，均价控制在 10000 元/㎡。  别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。  中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。 （五、）别墅竞争将日趋激烈2005年南京别墅市场各板块供应量比例图1258.321191.04%6.05%1.46%0.73%0.73%050100150单位：万平方米0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%供应量1258.3211所占比例91.04%6.05%1.46%0.73%0.73%12345从发展趋势上看，XX 市的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到 40 万平方米左右，其市场份额也将随之增至 20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到 140 万平方米，但供应份额却缩至 70％。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加 10 万平方米，供应份额将达到 5％。因此，在不久的将来，XX 市地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。 （六、）XX 市别墅市场走势预测南京别墅市场供销状况走势数据预测025050075010001250150017502000单位：套00.511.522.5供应量1276133013841505153216011669173818071876销售量544638822936109212311371151016501789供销比 2.34559 2.08464 1.6837 1.60791 1.40293 1.2999 1.21736 1.15099 1.09515 1.048632005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来 XX 市别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005 年至 2007 年 XX 市每年的别墅供应量分别是 45 万平方米、15 万平方米和 15 万平方米，合计为 75 万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为 85 万平方米，这意味着，未来三年 XX 市的别墅供应缺口总量高达 10 万平方米。由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，2004 年和2005 年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至 2006 年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。 第二部分、XX 市别墅市场板块分析一、XX 市别墅市场主要板块市场行情（一、）江宁板块1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达 5000 亩，总供应量 150 万－180 万平方米，是未来 XX 市别墅市场的主力。根据近半年来对 XX 市别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出： 联排别墅面积在 170—210 平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积...