xx小区.doc

目 录一、概况1、项目概况2、报告范围3、公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件六、XX 项目整体策划七、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、项目总图布局4、智能化系统设计5、项目配套设施八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能九、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论21、项目建设规模XX 项目总占地面积 124 亩，总建筑面积约 15 万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是 XX 东区新崛起的一个中等规模小区。2、项目建设内容（1）多层公寓XX 多层公寓的总建筑面积约 60000 平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。（2）小高层公寓XX 小高层公寓的总建筑面积约 70000 平方米。（3）配套商业面积（包括车库） 建筑面积约 15000 平方米（4）公共生活设施总建筑面积约 5000 平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。（4）物业管理3XX 实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及 INTERNET 插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；一、 XX 项目组织管理结构1、项目建设组织管理该项目建设的具体实施由 XX 金大陆集团 XX 置业公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。2、运营组织管理XX 项目采取独立法人制，即由 XX 金大陆集团投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。二、 项目市场分析及市场定位1、项目市场分析(1)整体市场交易活跃，持续走强4在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。2001 年度，XX 市房地产开发投资总额达到 18.67 亿元，较上一年度增长 30.11%，住宅施工面积 322.54 万平方米，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积 174.65 万平方米，较上一年度增长 69.14%，住宅竣工面积 114.92 万平方米，较上一年度增长 27.5%。在销售方面，2001 年度销售面积 83.15 万平方米，销售额 13.94 亿元，分别较上一年度增长 1.19%、1.11%。住宅空置面积下降达到 26.78%。2002 年前三季度，XX 市房地产开发投资总额达到 27.38 亿元，施工面积 478.09 万平方米，分别较上一年度同比增长 1.19%、1.11%。2002 年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。2003 年前 5 个月，全市房屋施工面积 526 万平方米，其中去年结砖面积 362 万平方米。全市房地产开发项目中正在预售的有 158 个项目，已预售出面积 152.5 万平方米（占 5 月份在建面积的 28.9%），其中住宅项目 136 个，已预售出面积 122.5 万平方米（占在建住宅面积的29.8%）；其他项目 22 个，已预售面积 30 万平方米，共收取预收款 10.4亿元。2003 年前 5 月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130 万平方米，同期商品房预售面积为 103.5 万平方米，占可预售总量5的 79.6%。前 5 个月，现房销售率达到 72.2%，预售率达 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现“冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情况比较满意，对市场前景看好。东区 1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区 2500 元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期 8 万余平方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园”项目，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。（2）购房主体发生变化国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购”转向“散户时代”，2002 年个人购房就已经占商品房销售面积的 94％，成为主导房地产市场发展最活跃、最积极的因素。（3）消费需求多样化消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。（4）开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期2003 年度，XX 市房屋开发公司达到 400 余家，只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险能6力差。今后的一段时间，将是房地产行业重新洗牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被淘汰出局。（5）畅销产品分析在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销：一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下游，售价一般在 1400 元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备一般生活配套，此类产品深受广大消费者欢迎。二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。2、项目市场定位在对类似项目（主要以玉兰苑为研究对象）及市场需求进行深度分析后，我们发现，新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、XX 县迁徙人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。XX 整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大部分消费者需求，价位在 1500 元每平米左右，是 XX 市郊的现代居住项目，受 XX东区最近两年房产市场发展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体趋于上升趋势。本项目位于 XX 路以东，紧邻 XX 河。本项目将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二7十埠河河道正在调整，并兴建 40000 平米的绿地、广场。根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为：（1）年轻的“准 XX 人”：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，知识层次较高，工作年限短，工资收入在1500 元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的需求，对价格关注。（2）投资客户：追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究。（3）外来客商：本项目地处 XX 东侧，所在区域内集聚着 XX 大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强，有置业愿望。（4）XX 工业区内的职工：在未来几年内，XX 工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅需求量巨大。（5）部分 XX 居民：XX 居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自豪心理，近年来迁徙 XX 的趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居 XX 的最佳跳板。三、 项目选址与建设条件1、项目选址本项目选址紧邻东 XX 路，南临 XX 河，占地 124 亩。二十埠河即将调整河道，兴建 40000 平米的绿地广场，极大的提升了小区的居住8品位。目前地块场地已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。2、建设条件XX 新站综合开发试验区是 XX 省政府于 1995 年 4 月批准设立的省级开发区，规划面积 10 平方公里，集中开发 6 平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为 XX 市新火车站建设区，于 1992 年 11月伴随着国家重点工程 XX 铁路枢纽新客站的开工建设而诞生，1996年 2 月国家建设部批准将 XX 新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过 8 年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。 开发区管委会按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。 开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。3、水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河面宽 30 米以下。主要气象资料如下：年最大降雨量： 1541.9 毫米9年平均降雨量: 1067.2 毫米冬季平均风速及主导方向 25 米/秒（东北风）夏季平均风速及主导方向 25 米/秒（东南风）最大冻土深度 0.6 米最大积雪厚度 0.46 米四、 项目整体策划及营销计划1、项目整体策划（1）策划包装策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进项目的销售。另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后期的销售。现在，XX 的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。（2）项目色调整个项目的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。（3）广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划（以10小区的规划图为主景），并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目的位置。（4）售楼现场从 XX 项目的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在项目现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置项目模型，给消费者直观的感受。（5）样板房由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。2、项目功能策划（1）活动中心及其他作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。11（2）绿化设计花园风格：小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观...