北潞馨家园小区可行性研究报告.doc

北潞馨家园小区可行性研究报告北潞馨家园小区可行性研究报告（讨论稿）第一部分 项目概况一、项目名称北潞园居住区北潞馨家园小区二、项目的地理位置该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地面积 110000 平方米，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有 90 米绿化隔离带），小区限高 12 米。三、社区交通条件该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路 80 米。社区距京广、京九铁路 2 公里左右。良乡机场可运营小型客机。社区公交 616 直达西客站、长椿街，922 通往前门。917、971 及多条小公共路线环绕社区。四、供水条件良乡水质偏硬，距小区南 2 公里处有良乡第一供水厂。目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供 15 万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。- 1 -北潞馨家园小区可行性研究报告北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为 39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。六、通讯条件社区与市程控电话 939 局(10 万门)接通。七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在 9—12 吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。社区西南侧的刺猬河 91 年按照 50 年一遇洪水的标准治理完毕。下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。八、燃气供应及采暖北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有 1000 年的历史。丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。- 2 -北潞馨家园小区可行性研究报告第二部分 市场分析一、北京市房地产市场现状北京市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未来的房地产市场会有积极的推动作用。同时，去年北京 2008 年奥运承办成功，中国加入 WTO 等利好因素会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度加大，购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。对未来北京市房地产市场的预测： 1．虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；2．随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四、五环的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。二、北京市别墅市场分析北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点： 1．目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅 TOWNHOUSE，二是离- 3 -北潞馨家园小区可行性研究报告城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅 SINGLEHOUSE； 2．北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供给量的三分之一，市场竞争激烈； 3．北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领； 4．别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多控制在 25 分钟到 50 分钟之间； 5．别墅定价两极分化。4000—6000 元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少。三、北京西南别墅市场分析北京西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查显示： 1．西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷。但随着政府加大支持力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；2．就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；3．就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高；4．就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；5．就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多；6．就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。龙华苑规模- 4 -北潞馨家园小区可行性研究报告较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。金鸽园档次、规模欠佳，又没有合法手续。北潞馨家园的同类产品在此区域上可以说没有，有市场空缺。7. 大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，中档项目市场膨胀，青岛嘉园已从 3800 元涨至 4100 元，市场反映良好。日月星城半年认购已超过 70%。高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过 6600 元，市场反映冷淡。青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅有可能成为北潞馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。第三部分 投资估算一、经济指标：1．规划用地面积：110000 平方米2．建设用地面积：75380 平方米3．总建筑面积：44862 平方米住宅面积：44062 平方米公建面积：800 平方米增加 B 户型 1 个，增加建筑面积 188.2+191.4=379.6 平方米增加 C1 户型 12 个，增加建筑面积 197.2*12=2366.4 平方米增加 C2 户型 4 个，增加建筑面积 211.4*4=845.6 平方米（以上数字以何韬设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为 800 平方米）- 5 -北潞馨家园小区可行性研究报告4．容积率：0.65．总户数：195 户6．总人口：680 人二、计算前提：1．住宅单位造价：1700 元/平方米2．公建单位造价：3000 元/平方米3．平均单价：3803 元/平方米A 户型 4000 元/平方米 B 户型 3600 元/平方米C 户型 3800 元/平方米综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档项目的价格上限在4000 元左右，北潞馨市场定位仍应以消化房山本地市场为主，突破此价格上限市场会有很大阻力。高端市场不适用此价格上限，青龙湖项目应在 4000 元以上。三、可研计算 单位：万元总成本 1 6 112.03 一、 直接费用 12915.81（一）土地费用： 2162.491．土地出让金： 120 元/平方米 904.56（房土局提供此数字，房山区土地出让金住宅最高为 120 元/平方- 6 -北潞馨家园小区可行性研究报告米）2．土地补偿费： 843（其中：建设用地 113 亩，7 万元/亩共 791 万元；代征地 52 亩，1万元/亩共 52 万元）3．地上物补偿： 10（此数字由前期提供）4．征地管理费： 以上各项和的 1.5% 26.365．土地出让契税 1.的 4% 36.186．复垦费 3 万元/亩 3397．超转补偿费 300 元/亩 3.39（二）前期工程费 1234.451．规划设计费 150（此项费用已发生）2．勘察费 建安费的 1% 77.33．三通一平费 120（此数字由前期提供）4．防洪费 20 元/平方米 150.765．大市政费 90 元/平方米 407.356．四源费 276.38（采暖 23 元/平方米，做饭 22 元/平方米，上水 17 元/平方米，住宅部分为以上三项和 62*44062=273.18 万元，公建部分为采暖加上水40*800=3.2 万元，总计 276.38 万元）- 7 -北潞馨家园小区可行性研究报告7．建设工程许可证执照费 建安费的 0.15% 11.68．工程招标费 建安费的 0.06% 4.649．工程质量监督费 建安费的 0.05% 3.8710．工程印花税 建安费的 0.05% 3.8711．审图费 1200*建筑面积*4%*10% 24.15 12．散装水泥费 1 元/平方米 4.53（三）房屋开发费 9554.871．建安费 7730.54͵ 住宅 1700 元/平方米 7490.54 会所 3000 元/平方米 2402．工程监理费 900*建筑面积*1% 40.743．基础设施费 1783.59（1）绿化工程 7.538*50%*120=452.28（56.5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会所减少后绿化面积会有所减少，暂以 50%计，北潞华的绿化单位造价为80 元/平方米，因为北潞馨的品质要高于北潞华，单位绿化造价按 120 元/平方米计算。）（2）供电工程 218.75（北潞芳供电工程总计 750 万，工程施工 300 万，12 台变压器共450 万。芳的建筑面积是 15.38 万平方米，单位造价 750/15.38=48.76元，北潞馨参考此价 48.76*4.4862=218.75 万元）（3）智能化工程 134.59- 8 -北潞馨家园小区可行性研究报告（北潞华按照 16 元/建筑平方米计算，考虑到北潞馨的品质，按照30 元/平方米计算，30*4.4862=134.59 万元）（4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照明工程目前无法提供准确数字，按照估算在 10%—15%之间，取中值按 13%计算，7730.54*13%=1004.97 万元。二、间接费用 2731.74（一）管理费 直接费的 3% 388.55（二）财务费用 贷款 5000 万元，期限 549 2 年，年利率 5.49%（三）不可预见费 建安费的 5% 386.53（四）销售费用 销售收入的 3% 502.73（高档物业的前期推广很重要，打入 0.5%的宣传费用，高档物业的销售代理费一般比普通物业要高，按 2.5%计算。） （五）两税一费 销售收入的 5.4% 904.91三、公共配套分摊 464.48北潞园可销售面积 67.04 万平方米春：15.4 芳：15.38 华：17.16 冠：14.9 馨：4.4（一）学校分摊 2841.906091/67.24*4.4=186.52（二）垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9（三）小区四条道路 677.670168/51.94*4.4=57.52（四）开闭站 1110/67.24*4.4=72.64- 9 -北潞馨家园小区可行性研究报告（五）派出所 150/51.94*4.4=12.71（六）616 车站 24.168859/51.94*4.4=2.05（七）地热井 100/51.94*4.4=8.47（八）自来水市政 70/51.94*4.4=5.93（九）过街天桥 151.271297/51.94*4.4=12.81（十）北潞园公园 700/51.94*4.4=59.3（十一）东大门 60/51.94*4.4=5.08（十二）绿化隔离带代征地分摊固村 205.42 亩，太平庄 76.53 亩，渔儿沟村 9.3 亩共计 291.25 亩 291.5/51.94*4.4=25.55销售收入：A 户型 （2892+3470.4+971.1+971.1）*4000=3321.84 万元B 户型 （3764+3828）*3600=2733.12 万元C 户型 （5127.2+9172.8+8878.8+4986）*3800=10702.624 万元销售总收入：16757.584 万元总成本：16112.03 万...