凤凰国际可行性分析（DOC 39页）.doc

凤凰国际可行性分析一、项目概况凤凰国际位于大同市中心区――城区西侧的振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。南北长 226 米，东西宽度 126 米，共占地 26101 平方米（不包括尚未取得的土地），整个项目地块基本呈一长方形，布局规整。规划指标占地面积26101 平方米总建筑面积142000 平方米住宅面积110000 平方米商业面积7000 平方米会所面积3000 平方米可销售面积117000 平方米配套公建含地下部分及地下车库22000 平方米容积率4.5绿化面积10000 平方米绿化率38%总户数550-600 户居住人口2200户均面积190 平方米人均居住面积50 平方米主力面积200 平方米主力户型三室两厅二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。2、投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标； 项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况）； 行业一般获利能力； 国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标 等资料； 大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。3、投资分析的条件和范围条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。三、建设方案1、方案设想 总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。 建设经营期本项目开发建设经营期为 3 年，即 2004.2 年—2007.2 年。 开发方案本项目以滚动开发方式，建设工期为 24 个月； 销售进度方案于开工 6 个月后（2004 年 8 月）开始正式销售，销售周期为 20-21个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的 35%（约 38500 平方米），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的 40-45%（约44000-49500 平方米）。四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本序号项目面积及造价1教委回迁住户面积8750 平方米2教委其余住宅面积6250 平方米3教委办公楼面积1000 平方米4教委商业面积5000 平方米5可销售价格23125000 元6住宅 15000M2 造价13500000 元7办公楼 1000M2 造价1000000 元8商业 5000M2 造价6000000 元9总经济造价2625000 元B、土地成本分析以地上建筑面积约 120600 平方米计算（其中住宅面积约 110000 平方米，会所面积约 3000 平方米，商业面积约 7000 平方米，非配套公建600 平方米），可销售面积为 117000 平方米，土地成本 55000000 元，平均每平方米分摊地价 470 元。2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）方南家园工程概况： 该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条 44 号； 该项目平均售价 6000 元/平方米； 工程总建筑面积 54830.92M2； 结构形式为现浇剪力墙结构 其 中 一 栋 住 宅 楼 为 地 下 二 层 ， 地 上 23 层 ， 建 筑 面 积27783.43M2；。 我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下：方南家园 5#楼建安成本估算序号项目名称单方造价（元）1土建工程672.562装饰工程413.153电气工程136.874管道工程133.675通风工程8.136合计1364.38注：此建安成本费用中不包括电梯及安装费。工程三材汇总表序号工程名称钢材（t） 其中：钢筋 木材（m3） 水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932装饰工程5.095.040.391793.443电气工程8.971.504管道工程6.706.705通风空调1.536合计1882.471865.220.396773.57说明： 土建工程土建工程内容：土建工程造价：序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023现场搅拌混凝土工程379587274266334048634钢筋工程321044484500251743795构建工程2768837446其他工程6057306057307构建制作安装40236621971495工程8屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非实体消耗量145301818495214236638合计23044341071360914766589综合上述工程内容后单方造价为 672.56 元/平方米。装饰工程部分：装饰工程内容：序号子目名称1楼地面2天棚3墙面外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用涂料内墙装修 涂料4隔墙、隔断和保温板式隔墙隔断 墙体保温 保温墙面 外轻内保温墙面5门窗：塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃。6栏杆、栏板、扶手7装饰线条欧式装饰线 外挂檐口板8建筑配件9油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟、水泥面10非实体消耗量装饰工程造价：序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计1楼地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墙面689214138305121629934隔墙、隔断和保温151117121134114041335门窗179892316030434664886栏杆、栏板、扶手15219915261109447装饰线条78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非实体消耗量442990合计164102167688339030671综合上述装饰工程内容后单方造价为 413.15 元/平方米。电气工程、管道工程、通风工程部分：电气工程、管道工程、通风工程内容：子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程（给排水、采暖）雨水排水给水消防采暖刷漆、保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆、保温电气工程、管道工程、通风工程造价：序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计1电气工程54614022649582877344综合上述电气工程内容后单方造价为 136.87 元/平方米。2管道工程46845619741332524437综合上述管道工程内容后单方造价为 133.67 元/平方米。3通风工程23347137325170493综合上述通风工程内容后单方造价为 8.13 元/平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅1100001215133650000商业 130009002700000商业 2400012004800000会所300025007500000车库20000110022000000合计170650000说明： 由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区 10-15%，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为 1091-1160 元； 每栋楼配备两部电梯，共 12 部电梯，以每部 50 万计，共需6000000 元，折合每平方米住宅建安成本增加 55 元； 我们取住宅单方造价较高值 1160+55 元/平方米，以住宅总面积110000 平方米计算，则住宅建安总造价为 1.3365 亿元； 其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为1.7065 亿元。3、其他费用序号项目费用（元）1人防设备30000002配套203000003费率100000003外网55000004不可预见费20000005绿化费25000006管理费用30000007教育投资40000008银行利息150000009广告500000010策划64000011水增容+液化气140000012房管局登记费20000013合计725400004、总成本造价项目费用土地成本55000000建安成本170650000其他72540000合计2981900005、可销售面积（住宅及商业）建筑平米造价 可销售面积总投资额= 建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为：五、高档住宅价格分析1、大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以 15%-20%的速度增长，而且需求旺盛；2、预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；3、以目前市区内多层宅价格最高价 2100 元计算，预计未来两年价格可达到 2500-2600 元；4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅 800-1000 元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。 117000298190000= 2548.635、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价 3000-3250/平方米最为合理。六、利润分析1、利润分析说明 本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。 本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。2、利润统计表总投资额298190000 元总销售额389310000 元营业税（5.6%）21801360 元销售佣金(3%)11679300 元毛收入57639340 元所得税(33%)19020982 元纯收入38618358 元投资回报12.95%说明： 在土地成本、各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润； 本项目总投资额为 2.9819 亿元，销售率达到 100%，总销售额为3.8931 亿元，以开发周期 3 年计算，项目毛利润为 0.5764 亿元； 扣除 33%的所得税，净利润可达到 0.3862 亿元，投资回报率为12.95%。七、项目分析1、产品定位A、产品定位、设计、概念空间大。 产品定位：高层、高密度、高容积、高档住宅项目； 规划与建筑设计特色：户型大、豪华、欧陆风情； 产品概念：国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性、生活舒适性。B、市场稀缺性与唯一性 目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目； 城市建设需要标志性住宅项目； 富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目； 针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在一定时间内具有唯一性和不可模仿性。C、项目目前实际情况和开发条件 项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少1 个月才能基本完成； 在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要一些时间（此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行）； 目前土地并未拆迁，乐观估计需要 1 个月，希望在 2004 年 5 月能顺利开工； 包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在 4 月同时开工，施工时间需要 2 个月； 由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有 2 个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大； 销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时 3 个月； 其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。2、客群市场A、大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品...