海南省海口市的房地产2003年度.doc

2003 年度海南省海口市的房地产商业市场调查报告前 言2003 年 3 月 12 日至 3 月 17 日对海南省海口市的房地产、商业市场进行了市场调查研究。目的是为海口市大同路椰树门广场地产项目作全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。由于时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料的方式开展调研工作。一、宏观经济1、城市概况：地理环境：海口市位于海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔 18 海里与大陆相望。海口市属滨海地区，地质主要由新老沉积物构造。地形主要为滨海平原，地势低平，南高北低。城市原有总面积 244.55 平方公里，规划面积 1127 平方公里，城市建成区面积 34 平方公里，城区人口７０多万。气候条件：海口市地处低纬度热带北缘，属季风性热气候区。海口市年平均气温 23.8,最高平均气温 28.0，最低平均气温 18.8。城市规划：2002 年 11 月 4 日经国务院批复，海口市进行了行政区划调整。撤消琼山市，撤消海口市秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口将由原来的 80 多万增加到 150 多万，增加近一倍；土地面积将由原来的 236.4 平方公里扩大到 2364.8 平方公里，扩大10 倍。GDP 占全省的 40%，财政总收入占全省的 50%，利用外资占全省的 60%，固定资产投资占全省的 55%，贸易总额占全省的 70%左右。道路交通：海口交通四通八达，海口——三亚的高速公路已完工，全线通车。市内交通也十分发达、便利。建省后，拓宽、新建了道路、桥梁，城市道路由 120 公里增加到 391 公里，桥梁由 20 座增加到 56 座，南大立交桥的建成，使南来比往的车辆进得来，散得开，源源流畅；海口美兰国际机场距海口市区 20公里,是中国第八大航空港。已开辟国内国际航线 70 多条，可供波音 737、747、757、777 和麦道 82等各种大中型客机起降；海口海港有 2 个万吨级泊位和 24 个 3000 吨以下泊位，已开辟国外货运航线23 条，国内货运航线 47 条，可达国内沿海各港口及香港、澳大利亚、新加坡等 30 多个国家和地区。新海口四大城市职能：一、中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二、交通枢纽的职能。新海口是全国 20 个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市。三、旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做好主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。四、居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。2001 年～2002 年海南省、海口市主要经济指标对比表： 类别区域 常住人口 面积 固定资产投资 居民年均可支配收入 消费零售总额 GDP海南省 803.13 万 6790 元 704 亿元 625.45 亿元海口市 150 多万 2364.8 KM2 225.5 亿元 191.2 亿元新、旧海口市 2001 年各项指标： 项目区域 人均 GDP（美元） 面积（KM2） 人口（万） 国内生产总值原海口市 3000 236 83.03 145.7 亿元原琼山市 2069 66.97 45.5 亿元新海口市 1950 2305 150 191.2 亿元新海口市下设四行政区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。2002 年底各区情况表：区域类别 秀英区 龙华区 琼山区 美兰区面积 511.5 300.6 939.5 552.8人口 29.02 43.93 35.69 51.05年收入（亿） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027GDP（亿） 27.21 76.2 55.4 56人均国内总值 2010 年4000 美元 2007 年4000 美元 2010 年2500 美元 2010 年4500 美元2001 年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数） 种类 指数 单 位 3 月 本月止累计 比去年同期 ±% 本月 累计一.调查户数 户 200 200 平 平二.户均家庭人口 人 3.51 3.49 -2.5 -3.6# 户均就业人口 人 1.76 1.76 3.5 4.1三.人均期初手存现金 元 1102.2 878.6 73.3 1.3 倍四.人均实际收入 元 603.9 2345.8 13.4 18.7# 人均可支配收入 元 603.4 2338.0 13.4 18.5五.人均储蓄借贷收入 元 67.7 483.9 -26.0 1.2 倍六.人均实际支出 元 464.2 2087.4 -3.8 24.6# 人均消费性支出 元 424.5 1678.3 5.1 20.91、食品 元 190.4 711.6 -1.2 1.92、衣着 元 16.9 111.1 30.0 21.73、家庭设备用品及服务 元 37.6 149.1 55.4 88.04、医疗保健 元 22.1 55.3 4.7 -10.85、交通与通讯 元 42.6 136.5 -1.4 30.76、娱乐教育文化服务 元 34.6 202.5 -14.4 41.17、居住 元 62.7 236.2 27.2 69.28、杂项商品与服务 元 17.6 76.0 -11.6 8.9七.人均储蓄借贷支出 元 162.0 464.3 1.2 倍 1.2 倍八.人均期末手存现金 元 1147.7 1147.7 62.7 62.72、 海南省、海口市综合环境：市场的综合环境是房地产项目开发过程中的不可控因素，房地产开发商的整个生产、经营活动是否与之相适应相协调，会对项目日后的运作产生不可估量的影响。因而本案对市场环境因素从如下几个方面展开调研：政策环境：● 自海南建省以来，十多年时间海南房地产行业经历了热潮——冷却——低谷——复苏的周期过程。国家和海南省政府出台了一系列的优惠政策使海南房地产业终于步出了低谷，进入复苏阶段；● 2001 年 11 月份，国务院和海南省政府在北京召开关于海南省存量房处置专题会议，为了吸引国内外投资商的投资热情，颁布了«存量房转化为经济适用房的相关规定»和与之配套的财政补贴（200 亿元）政策、税收优惠（消费者买存量房转经济适用房减付 50%契税、免交易费）政策、贷款优惠政策；● 海口市为了鼓励招商引资，市政府专门成立重大招商引资项目服务中心，对外来重大投资项目进行专人负责的追踪服务；● 海口市城市主导经济定位由观光型旅游经济向休闲度假型旅游经济转变；● 海口市在西海岸线经济带营造环境，大力发展旅游房产，以此重新带动房地产的发展，并改变海口市房地产低廉售价的舆论导向。法律环境：● 泡沫经济曾经导致海南市场极为混乱，经过近十年的风雨洗礼后终于得到理性回归，经济的法治环境得以根本改观；● 近几年海口市经济发展的迟缓速度与内地经济的快速发展形成了一个较大的落差，随着经济环境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其经济必然步入新一轮高速发展的快车道；● 据海口市统计局的统计资料显示，2002 年海口市经济和刑事犯罪案件由 1992 年最高峰时的 3652 件下降到 497 件，社会治安环境明显好转，为新一轮经济发展创造了良好的投资软环境； 经济环境： 国民经济保持较快增长：据初步统计，全年实现国内生产总值 133.49 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，超过预期增长目标 1.2 个百分点。其中，第一产业增加值 3.18 亿元，增长 7.8%；第二产业增加值 34.37 亿元，增长 11.3%；第三产业增加值 95.94 亿元，增长9.9%。三次产业结构由上年的 2.5:25.5:72 调整为 2.4:25.7:71.9。按户籍人口计算，全年人均国内生产总值 23897 元，比上年提高 5.7%。 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积 127.19 万平方米，比上年增加 16 万平方米，增长 14.5%，其中住宅施工面积 111.4 万平方米，增加 20 万平方米，增长 22.1%。商品房竣工面积大幅增长。全年商品房竣工面积 33.65 万平方米，比上年增加 11.4 万平方米，增长50.9%，其中住宅竣工面积 31.28 万平方米，增加 11.39 万平方米，增长 57.2%。全市主要经济指标（2002 年 1-3 月）全市主要经济指标 单 位 3 月 本月止累计 比去年同期 ±%本月 累计一.* 全部工业总产值 亿 元 7.91 24.89 14.3 14.1^ 工业增加值 亿 元 1.46 5.00 32.1 28.8^ 工业总产值 亿 元 7.30 23.29 15.2 15.6二.货物运输周转量 亿吨公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7旅客运输周转量 亿人公里 7.47 21.98 23.4 27.9三.固定资产投资额 亿 元 -- 14.57 -- 1.35 倍四.社会消费品零售总额 亿 元 6.99 20.73 9.7 9.0五.口岸进出口总值 亿美元 0.46 1.23 6.2 0.4进口总值 亿美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9出口总值 亿美元 0.15 0.45 33.5 50.8六.外商直接投资 亿美元 0.15 0.38 64.1 50.2七.接待旅游者人数 万人次 35.56 89.34 32.0 18.4旅游营业收入（上月数） 亿 元 1.21 2.64 15.4 22.0八.财政收入 亿 元 1.83 5.21 13.4 24.9财政支出 亿 元 1.00 2.28 41.3 7.9九.金融机构存款余额 亿 元 512.88 （比年初减少 5.14 亿元）# 储蓄存款余额 亿 元 168.42 （比年初增加 5.33 亿元）金融机构贷款余额 亿 元 586.36 （比年初减少 10.98 亿元）十.城镇居民人均可支配收入 元 603 2338 13.4 18.5城镇居民人均消费性支出 元 425 1678 5.1 20.9十一.居民消费价格指数 % 98.7 99.4 全省主要经济指标（2002 年 1-3 月） 单 位 2 月 1--2 月累计 累计比上年同期 ±%一.工业增加值（现行价） 亿 元 5.64 12.55 12.2工业总产值（现行价） 亿 元 17.90 40.14 13.4二.货物运输周转量 亿吨公里 7.94 14.20 -33.0旅客运输周转量 亿人公里 6.78 15.08 24.4港口货物吞吐量 万 吨 159.7 318.5 9.0邮电业务总量（90 年不变价） 亿 元 0.22 0.37 --三.全固定资产投资额 亿 元 — 17.34 99.2四.社会消费品零售总额 亿 元 15.45 31.41 8.5五.进出口贸易总值 亿 美 元 1.18 1.18 19.8出口总值 亿 美 元 0.77 0.77 47.6进口总值 亿 美 元 0.41 0.41 -11.2六.实际利用外资额（外商投资） 亿 美 元 0.21 0.27 -35.8七.接待旅游者人数 万 人 次 85.95 181.91 14.0旅游收入 亿 元 6.45 15.70 28.6八.一般预算收入 亿 元 2.51 5.99 13.5一般预算支出 亿 元 3.06 9.57 21.1全社会银行各项存款期末余额 亿 元 829.70 -1.9全社会银行各项贷款期末余额 亿 元 614.94 1.0九.城镇居民人均可支配收入 元 622 1312 13.0十.商品消费价格指数 % 98.9 -- --社会消费品零售总额 （2002 年 1-3 月）单位：万元 社会消费品 3 月 本月止累计 比去年同期 ±%本月 累计社会消费品零售总额 69886 2...