杭州广厦天都城四期可行性研究报告.doc

杭州广厦天都城可行性研究中国 21 世纪卫星示范城—杭州广厦天都城四期可行性研究报告公司名称：浙江天都实业有限公司 编制人员：陈超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、 俞建军、赵辉完成日期：2007-12-101杭州广厦天都城可行性研究目录调查人员声明.....................................................................................................................................3第一部分：项目总论.........................................................................................................................41.1 项目背景...............................................................................................................................41.2 项目概况...............................................................................................................................4第二部分：市场研究.........................................................................................................................62.1 项目开发的主要优势...........................................................................................................62.2 天都城试点的必要性...........................................................................................................62.3 指导思想与总体目标...........................................................................................................62.4 主要内容...............................................................................................................................7第三部分：项目开发方案.................................................................................................................93.1 总体规划设计思路...............................................................................................................93.2 产品特征...........................................................................................................................103.3 目标客源.............................................................................................................................113.4 项目开发经营优势.............................................................................................................12 3.5项目开发经营机会点 12 3.6 项目定位 13 3.7 目标市场定位 13 3.8 产品定位 13第四部分：投资估算与融资方案..................................................................................................13第五部分：财务评价.......................................................................................................................14第六部分：不确定性分析...............................................................................................................226.1 盈亏平衡分析.....................................................................................................................226.2 敏感性分析.........................................................................................................................236.3 风险防范对策...................................................................................................................23第七部分：综合评价.......................................................................................................................23第八部分：研究结论与建议...........................................................................................................258.1 结论.....................................................................................................................................258.2 建议.....................................................................................................................................25第九部分：附录...............................................................................................................................259.1 附图：.................................................................................................................................252杭州广厦天都城可行性研究调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：陈超胡冬冬3杭州广厦天都城可行性研究王立斐曹人杰 俞建军赵辉公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。4杭州广厦天都城可行性研究第一部分：项目总论1.1 项目背景正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅 12 公里，到上海车程不到 2 小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过 80 亿元，开发期长达 6~8 年，占地面积为 6500 亩，其中房地产开发的建筑面积达 400 余万平方米，可容纳居住人口 12 万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计 10 亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的 21 世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。5杭州广厦天都城可行性研究通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有 12 万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。1.2 项目概况1.2.1 项目名称：广厦天都城1.2.2 项目介绍天都城规划占地面积 7000 余亩，总建筑面积 480 万平方米，规划居住人口近 10 万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集“生态产业、旅游、居住”功能为一体，总规划人口达 40 万人的杭州城市东北部新城的6杭州广厦天都城可行性研究中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。天都城东依杭州、北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，距市中心仅 18 公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之一的秋石高速路将于 07 年底开通...