年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇.doc

2006 年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇 目 录一、房地产市场宏观环境分析.......................................21.全市房地产市场宏观开发情况.................................22.成都市全年商品房宏观市场情况...............................2二、国家宏观政策.................................................41.《房地产抵押估价指导意见》.................................42.《关于制止违规集资合作建房的通知》.........................4三、市政发展动态.................................................51.地铁 1 号线一期 2007 年 5 月完成建设 ..........................52.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都.................................63.公务员掀起“南迁潮”.......................................6四、土地市场政策.................................................71.《国有土地使用权出让合同补充协议》.........................72.四川省国土资源厅用地“新政”...............................83.成都市国土局将拍卖 240 余亩住宅及商业用地 ...................84.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》........................................................9五、二手房市场政策..............................................101.税务部门将加强房产税收管理................................102.工行开办二手房直客式贷款房龄 5 年内不需评估 ................103.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》........114.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮................11六、针对开发商的政策............................................121.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕..........................122.建设部“限外”新政即将发布................................133.成都顶级写字楼市场论坛召开................................13七、针对消费者的政策............................................141.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金................142.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》......143.5 月 15 日起，经济房建设将实行订单制 ........................154.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率..............165.公积金制度政策性推行六大方面的创新........................16八、热点政策分析................................................171.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》. .172.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》................17 一、一、 房地产市场宏观环境分析 1. 1. 全市房地产市场宏观开发情况 工业1-11 月份，全市规模以上工业累计完成增加值 672.48 亿元，同比增长 25.4%。企业产销衔接情况稳定，实现产销率 96.2%。从轻重工业看，重工业完成工业增加值 405.89 亿元，增长27.4%；轻工业完成工业增加值 266.59 亿元，增长 22.6%，重工业发展快于轻工业 4.8 个百分点。从经济类型看，国有及国有控股经济完成 176.32 亿元，增长 14.8%；股份制经济完成389.41 亿元，增长 27.3%；“三资”企业完成 91.76 亿元，增长 20.9%。 投资1-11 月份，全市完成固定资产投资 1638.86 亿元，同比增长 32.2%。其中基本建设投资761.52 亿元，增长 36.8%；更新改造投资 327.03 亿元，增长 23.6%。 消费1-11 月份,全市实现社会消费品零售总额 1050.34 亿元，增长 14.8%；其中住宿与餐饮业191.22 亿元，增长 15.7%。按经济类型分，国有经济 52.88 亿元，增长 5.1%；私营个体经济507.65 亿元，增长 14.7%；外商及港澳台经济 118.06 亿元，增长 19.4%；股份制及其他经济287.37 亿元，增长 17.8%。1-11 月份，我市居民消费价格指数为 101.8。 金融截止 11 月末，全市金融机构各项存款余额 5353 亿元，同比增长 21.8%，其中全市储蓄存款余额 2368 亿元，增长 17.2%；金融机构各项贷款余额达到 3558 亿元，同比增长 17.1%；其中，个人住房贷款余额达到 512 亿元，增长 32.1%。 居民收入1-11 月份，全市城市居民人均可支配收入 11497 元，同比增长 12.2%，比去年同期提高2.3 个百分点。城市居民人均消费性支出 9045 元，同比增长 12.6%，其中食品 3179 元，同比增长 2.7%，交通和通讯 1308 元，同比增长 16.0%，教育文化娱乐服务 1278 元，同比增长 13.7%。2. 2. 成都市全年商品房宏观市场情况 全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破 2000 万平米今年 1-11 月，全市供应商品房 2029.03 万平米，增长 29.4%，供应面积首次突破 2000 万平米规模；成交商品房 1755.25 万平米，同比增长 19.4%，总体市场呈现供销两旺势头。同期五城区供应商品房 1030.57 万平米，增长 27.1%，成交商品房 872.31 万平米，增长 19.4%。 全市商品房市场供求关系得到缓解1-11 月，全市商品房当期供销比为 1.16。同期，五城区商品房当期供销比为 1.18。无论是全市还是五城区，供应量均大于销售量，供销比不断增大，供求紧张关系已得到缓解。 五城区商品房分物业类型供求情况1-11 月，五城区累计供应新建商品房 1030.57 万平米，其中供应住宅物业 777.73 万平米，供应占比为 75.5%；供应商业物业 84.34 万平米，供应量比去年同期下降，供应占比为8.2%，同比大幅增长，供应占比为 4.9%。2006年1-11月五城区商品房分物业类型供应结构75.50%8.20%4.90%11.40%住宅物业商业物业办公物业其它同期，五城区累计成交商品房 872.31 万平米，其中成交住宅 744.10 万平米，成交比为85.35%；成交商业物业 68.53 万平米，成交占比为 7.9%；成交办公用房 28.37 万平米，成交占比为 3.4%。2006年1-11月五城区商品房分物业类型成交结构85.30%3.30%3.60%7.90%住宅物业商业物业办公物业其它二、二、 国家宏观政策1. 1. 《房地产抵押估价指导意见》1 月 24 日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》出台，于 2006 年 3 月 1 日起施行。与以往的规范性文件、技术标准相比，《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。 点评:《意见》的出台，进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。起到规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险的作用。 2. 2. 《关于制止违规集资合作建房的通知》8 月 18 日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。其目的在于防止他们“超标准为本单位职工牟取住房利益” ——不到市场价一半。集资房的入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。 点评:造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少——在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。二、三、 市政发展动态1. 1. 地铁 1 号线一期 2007 年 5 月完成建设成都地铁 1 号线一期工程南三环地铁站已于 2 月 25 日开始地铁站点基坑的挖掘工作，这是成都地铁中第三个开始施工的地铁站。同时，与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工， 2006 年 5 月，该地铁站及两侧的地铁隧道就将完成挖掘工作，开始主体施工，并在 2007 年 5 月完成建设。成都地铁 1 号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长 15.998km，全部为地下线，共设 15 座地下车站，并与规划 5、6、4、2、3、7 号线及 6 号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆、火车南站及新益州站换乘。预计 2008 年底全线土建工程完工，2010 年建成试运营。成都计划 5 年内建成全长 15.9 公里的地铁 1 号线一期工程。 点评:按照设计，成都地铁最高行驶速度为 80 公里/小时，最大客流量为每天 100 万人次。高峰每小时单向最大断面客流量为 4.1 万人次；远期全日客流量（2030 年）为 100 万人次。据成都地铁一期工程初步规划，运行时间为早上 5：00 至晚上 11：00，全日营业时间共计 18 小时。全线建成后，初期可形成的最大客运能力为全日客流 31 万人次，从而减少地面交通压力，较大程度的缓解沿线区域交通紧张矛盾，改善居民出行条件和乘车环境。地铁线横贯南北，成为联系成都经济的桥梁。 2. 2. 物业大鳄世邦魏理仕登陆成都1 月 22 日，又一家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布在成都设立办事处，以进一步扩大其在中国的业务规模。从 2005 年 7 月中旬高力国际到年底...