秋交会二手房需求调查2005年.doc

2005 年秋交会二手房需求调查第一部分 市场认知1、二手房置业人群比例——需求上涨意向购买房屋类型一手房84.17%二手房10.96%均可 4.87%本次调查显示，二手房置业人群占总体的 10.96%，同比 2004 年秋交会，有一定幅度上涨，涨幅为37%，说明成都市二手房市场需求在不断增加。受房产新政影响，二手房市场交易增长放缓。二手房虽然受新政影响，但并没有出现大幅波动，价格仍较为稳定，市场前景开阔。2、地铁——绝大多数购房者认为地铁会对二手房市场产生影响地铁影响是61%否39%是否本次调查结果显示，有 61%的人群认为地铁会对二手房市场有影响，说明地铁利好消息将会拖动周边二手房市场的发展。13、房价认知——多数人认为房价合理房价认知不合理37%合理40%不清楚23%合理不合理不清楚本次调查显示，绝大多数人认为成都二手房市场价格合理，占到 40%的比例，说明目前购房者对成都市二手房价格接受度较高。认为不合理的人数也相对较多，占到 37%的比例，这是因为一些二手房中介公司惟利是图，欺骗消费者，导致了相当一部分人对二手房价格表示不认同。4、房价变化——多数认为房价小幅上涨房价变化保持原价32%小幅下降19%大幅上涨1%小幅上涨48%小幅下降保持原价小幅上涨大幅上涨本次调查，选择二手房的受访者当中，认为房价会小幅上涨的占到 48%，32%的人认为价格将会保持平稳，说明大多数人多二手房市场预期良好，认为房价稳中有升。认为小幅下降的人数占到受访人群的 19%，宏观调控政策使得一部分人对二手房价持谨慎态度。2仅有 1%的人认为二手房价会大起大落，表明政府政策对房价控制已经起到成效。5、税收政策影响——无太大影响，小幅度的刺激消费税收影响无影响53%加紧购房8%降低购房档次8%持币待购28%由购转租3%无影响持币待购加紧购房降低购房档次由购转租本次调查表明，8%的人群由于税收政策的影响会加紧购房，另有 8%的人群会降低购房档次，说明税收政策使得置业者购房时间整体提前，带动部分被动需求。28%的人群持币待购，抱以观望态度；3%的人群选择了由购转租，税收政策使得一小部分人购房时间滞后。53%的人群表示税收政策对购房计划无影响，说明目前市场环境比较健康，税收政策对购房决策产生的心理影响正在逐步消退。税收政策使得一部分人购房计划提前，也使得部分新房购房者把购买目标转向二手房，一定程度上刺激了二手房市场的需求。6、区域认同——城南、城中名列前茅，区域之间的认可度越来越小看好区域01020304050看好城中看好城东看好城南看好城西看好城北近郊区周边郊县城南、城中和城西最被购房者看好，看好比例相当，这是因为这些区域配套完善，地理位置优越，房3地产开发较为成熟，二手房源较多，品质较高。城东、周边郊县和近郊区同样被购房者看好，首先由于是目前的热点开发区域，各大名盘和实力开发商的进入带动了这些区域房地产市场的发展，升值空间极大，同时该区域的二手房源以次新房为主，房源品质较高；其次是因为该区域房价相对低廉具有一定的竞争优势。城北最不被购房者看好，是因为城北房产开发滞后，周边配套、居住环境都比较差，购房者认可度比较低，加之住宅供应量小，房源不充足，使得该区域二手房交易受到抑制。综合此次调查的新盘数据以及历史数据分析，目前成都市各区域的基础设施建设和环境改造，使得区域之间的差异在逐步缩小。第二部分 二手房置业意向分析1、市场需求比较旺盛购置时间半年内29%一年内38%两年内33%半年内一年内两年内本次调查显示，选择二手房的人群打算购置物业的时间在半年内的占到 29%，一年内的占到 38%，两年内的占到 33%，说明 2 手房市场短期需求依然旺盛。2、购房用途——自用为主4购房用途改善居住条件40%满足居住需要45%给子女4%投资出租为主8%给父母3%满足居住需要改善居住条件给父母给子女投资出租为主本次调查显示，92%的二手房选购者购房用途是自用为主，说明成都二手房市场以满足自住需求为主，与新建房屋的需求情况相类似。8%的投资型购房者均采用长线投资方式，出租是目前二手房投资的主要方式。这一比例高于一手新盘的长线投资比例 30% 。3、首选居住区域——城西、城南最受追捧，城东后继发力适合居住区域18.0629.1734.7213.892.781.39010203040市中心城南城西城东城北近郊区5从本次调查来看，城西和城南成为购房者首先选择的购房区域，分别占到 34.72%和 29.17%的比例，城西和城南良好的居住环境、成熟的配套设施和楼盘的品质被广大购房者认可，区域形象较好。选择市中心的人群占到 18.06%的比例，由于市中心在人们心目中的传统地位，优越的交通条件、完善的配套等，也被很大一部分人看好，但由于市中心房价较高，与城南和城西相比有一定的劣势。城东后继发力，选择该区域的人群比例占 13.89%，东部新城是目前的热点开发区域之一，随着周边高品质楼盘的带动，居住环境的改善，为该区域二手房市场提供了良好的发展机会。购房者对城北和近郊区的认可度较低，这是因为居住环境较差，交通的不便利和房地产开发水平的落后。但由于地铁和北部新城的推出，对城北二手房市场的推动将产生巨大的作用。大成都的发展和各大卫星城的确立，对近郊区二手房市场也提供了机会。4、建筑类型——普通多层为主建筑类型普通多层69%小高层26%联排别墅1%花园洋房4%本次调查显示，69%的人群选择普通多层，与本次整个调查相比有 22.6%的上涨，这是因为三环内几乎没有新的普通多层楼盘供应，导致二手房普通多层的需求增加，经济实用的普通多层仍然是广大购房者的首选。小高层的需求人群占 26%，没有明显变化，需求稳定。花园洋房的需求人群仅占 4%，与本次整个调查相比有 270%的下滑，二手房选购者对花园洋房的的需求度不高。联排别墅的需求人群占 1%，与本次整个调查来比有 400%的上涨，二手房联排别墅市场需求比较旺盛。 5、空间类型——平层占主流6空间类型平层59%全跃式（跃层）11%半跃式（错层）15%无所谓15%59%的受访者选择平层，这与成都市居民传统居住习惯相符合。错层的选择人群占 26%的比例，与本次整个调查来比有 63%的下滑，这是因为二手房当中很多房源年代比较久，空间结构比较单一。15%的人群表示对空间类型无所谓。6、面积选择——60-90 平方米占主流购买建筑面积对比151-180平米1%60-90平米57%91-120平米29%121-150平米6%60以下7%本次调查显示，86%的人群对 60-120 平方米的中小户型特别青睐，其中选择 60-90 平方米的人群占 57%，这是由于这一面积的房屋多为二、三房的实用型户型。150 平米以上的大户型仅占到 1%，这是因为政府交易税收政策的出台导致大户型房屋的需求下降。7、付款方式——按揭为主7购房者付款方式分布一次性付款28%按揭66%分期付款6%在接受调查的购房者当中，有 66%的购房者选择按揭付款，说明按揭仍然是主要的付款方式。一次性付款的购房者比例与本次整个调查相比没有太大变化，这一部分购房者选择一次性付款来降低购房成本。8、承受的首付款——6-8 万元占主流购房者能承受的首付款6万以内29%6-8万44%9-12万15%13-18万8%19-25万4%本次调查显示，受访者当中能承受的首付以 6-8 万占主流，占到总体的 44%，8 万元以上占到 27%，与本次整个调查来比无明显变化，说明成都市民整体购房能力提高。9、能承受的月供——600-1500 元为主购房者能承受的月供1001-1500元35%1501-2000元4%2001-3000元2%601-1000元42%600元以内17%8受访者当中能承受的月供以 600-1500 元为主，占到人群的 77%，其中选择 1001-1500 元月供的人群占 35%，与整个调查相比仅下降 5 个百分点。成都市购房者消费水平相对比较稳定。10、理想的交房标准——清水房占主流购房者理想的交房标准菜单式装修7%厨卫简装28%清水房54%全装修7%精装修4%本次调查显示，54%的二手房置业人群选择清水房，清水房接受度在广大购房者中仍然较高。由于二手房时间较长，装修样式的过时和陈旧，仅有少部分人选择全装修或精装修，比例分别为7%和 4%。厨卫简装这种装修方式相比本次整个调查有 27%的上涨，占到 28%，说明这种方式逐渐被人们接受，成为比较受欢迎的装修方式。11、影响购房者决策的因素——地段、价格和小区绿化9影响购房者决策的因素35%21%17%10%7%6%6%14%29%11%17%7%7%6%4%3%7%13%18%13%8%19%6%10%3%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%地段价格交通户型楼盘品质小区绿化周边配套物管服务开发商品牌政府规划导向银行住房贷款利率因素一因素二因素三影响购房者购买决策最为重要的因素前三位分别是：地段、价格、小区绿化。地段已经取代价格成为购房者购买房屋时的首要考虑因素，说明购房者越来越理性，不单是关注价格，更多是对所购买物业的片区发展，居住成本进行关注，在物业的选择上更具有前瞻性。小区绿化上榜前三甲说明购房者购买房屋更注重的是居住品质。购房因素中，交通、周边配套、物管服务、楼盘品质等也非常重要，它们也会对购房产生不容忽视的影响。12、居住区域与工作区域多数一致居住区域与工作区域的关系分布图755262514960932548384951407020406080100120城中城东城南城西城北郊区其他一致不一致本次调查 647 个有效样本当中，有 370 个有效样本显示居住区域与工作区域相一致，占到 57。2%，不一致的占 42。8%，说明工作地点对购房区域的影响是比较大的。城中、城南、比例分别是 75%、62%、由于这 2 个区域是目前成都市房屋均价最高，房产开发最为成熟的区域，城市功能相对完善，导致该区域工作，生活区域高度趋向一致。10城东和城西居住工作的一致率为 52%和 51%，这与目前这 2 个片区的城市功能定位相符合，未来该区域的发展将会是以住宅为主的区域，二手住宅交易前景广阔。城北是唯一一个居住区域与工作一致率低于不一致率的城区，城北属于成都的老工业区，住宅比重不大，房源不够充足，加之城北自身环景较差，从新建楼盘来看，选择在城北居住的人群占的比重也比较小，制约了这一区域二手房市场的发展。11