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上海房地产可行性调研报告.doc

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www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理上篇:一 上海城市概况1.地理位置、人口、面积1.1 地理位置上海位于北纬 31 度 14 分,东经 121 度 29 分。地处长江三角洲前缘,东濒东海,南临杭州湾,西接江苏、浙江两省,北界长江入海口,正当我国南北海岸线的中部,交通便利,腹地广阔,地理位置优越,是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外,上海境内全为坦荡低平的平原,是长江三角洲冲积平原的一部分,平均海拔高度为 4 米左右。上海属北亚热带季风气候,四季分明,日照充分,雨量充沛。上海气候温和湿润,春秋较短,冬夏较长。2000 年,全年平均气温 17.6℃,无霜期 300 天。年降雨量 1302 毫米,但全年 50%以上的雨量集中在 5 至 9月的汛期,汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。1.2 人口上海人口规模不断扩大。1949 年,上海人口仅为 520 万。至 2000年末,全市年末户籍人口已达 1321.63 万人,是解放前的 2.5 倍,占全国总人口的比重为 1%。2000 年,全市人口密度为每平方公里 2084 人,其中市区 2897 人。根据第五次全国人口普查,全市人口为 1674 万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理1.3 面积上海全市面积 6340.5 平方公里,占全国总面积的 0.06%,南北长约120 公里,东西宽约 100 公里。其中区面积 3924.24 平方公里,县面积2416.26 平方公里;陆地面积 6219 平方公里,水面面积 122 平方公里。境内辖有崇明岛,面积为 1041 平方公里,是我国的第三大岛。各区、县土地面积(2000 年)地 区面积(平方公里)地 区面积(平方公里)黄浦区12.41闵行区371.68卢湾区8.05嘉定区458.80徐汇区54.76宝山区415.27长宁区38.30金山区586.05www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理静安区7.62松江区604.71普陀区54.83青浦区675.54闸北区29.26南汇县687.66虹口区23.48奉贤县687.39杨浦区60.73崇明县1041.21浦东新区522.75www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理1.4 行政区划1949 年以来,经过多次行政区划调整和撤县建区,至 2001 年末,上海共有 18 个区、1 个县,共 153 个镇,3 个乡,99 个街道办事处,3408个居民委员会和 2771 个村民委员会。2.上海交通2.1 上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市,它有着快捷便利的交通条件,上海有通往世界 59 个城市的国际航空线和 14 条海上国际航线。便利的交通,促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约 128.73 万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海,上海宛如—颊东方的明珠,闪烁着灿烂的光芒。 在上海每年举行各种各样的国际会议,其中,有商业的、政治的、文化的、艺术的……,这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近 4 千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处,这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。2.2 海陆空交通www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理航空—上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场,在上海的西区;另一个是浦东国际机场,座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为 1640 万人次,待浦东国际机场 4 条跑道全部建成,上海航空的年客运量将达到近 1 亿人次。 铁路—上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。 港口—上海港是中国大陆最大的港口,港区面积 13600 多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换,使之成为洲际集装箱货运枢纽港。 航运—上海巳与世界上 200 多个国家和地区的 1100 多个港口建立了航运业务联系。远洋航线:从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地;沿海航线: 可抵达从北到市沿海主要港口;长江航线:可直达长江中下游各港口;内河航线:通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。2.3 中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口,由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达 1.86 亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚,以及它的工业、贸易、商业等基础,使得上海得天独厚。多年来, 上海除了本地每年的货物进出外,也帮助上海周边省市进出大量的货物, 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理之地。交通的方便,为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3.城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入,然而这种充满矛盾的传统与现代的共存,使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野,不同审美追求的文化形式融合共存,海乃“海纳百川之喻意”。上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地,海派文化既有多样又兼容,敏感又合时宜,实效又富于创新的特性,又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立,卓而不群,海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合,其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4.城市经济特色与产业结构4.1 经济特色作为中国第一大城市,又处在改革开放的前沿,上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性 指的是:(1)所有制结构继续调整,非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中,公有制经济增加值 3534.13 亿元,比上年增长 5%;非公有制经济增加值 1416.71 亿元,增长 19.6%,占国内生产总值的比重由上年www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理的 26%上升到 28.6%。各种所有制工业企业共同发展;非公有制经济商业企业零售额领先增长。(2)按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想,2001 年,上海与西部省市签订各类经济技术合作项目 277 项,总金额 143.47 亿元,涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性 指的是:(1)对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略,努力克服世界经济增速趋缓的不利影响,大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额 608.95 亿美元,比上年增长 11.3%。其中,进口总额332.67 亿美元,增长 13.3%;出口总额 276.28 亿美元,增长 9%。单位:亿元(2)吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势,抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇,扩大利用外资领域,拓展引进外资方式,吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目 2458 项,比上年增长 35.5%;吸收外资合同金额 73.73 亿美元,增长 15.4%;实际到位金额 43.92 亿美元,增长 39%。利用外资质量进一步提高,资本、技www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理术密集型项目明显增加。(3)引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术,推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同 1514 项,成交金额 28.26 亿美元。同时,积极实施“走出去”战略,开拓多元化海外市场,发展对外经济合作。至2001 年末,上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达 130个。 4.2 产业结构上海坚持“优先发展第三产业,调整优化第二产业,稳定提高第一产业”的产业发展方针,使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展,产业结构调整实现了新的跨越。2000 年,第三产业实现增加值 2282.6 亿元,按可比价格计算,比 1995 年增长 1 倍,“九五”期间平均每年增长 15.1%,高于同期国内生产总值年均增长率 3.7 个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过 50%,三次产业的比例由 1995 年的 2.5∶57.3∶40.2 调整为 2000 年的 1.8∶48∶50.2。5.城市发展战略随着产业结构调整的不断推进,上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度,基本完成了对全市 6340 平方公里的形态规划,形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理布局。在郊县(区)开辟了 9 个市级工业区,为市区工业扩散创造了条件。同时,加快旧区的改造步伐,从中心区迁出数十万户居民家庭,促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪,上海已经确定了新的中长期发展目标:把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一,初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二 经济概况1.国家经济状况2001 年国内生产总值为 95933 亿元,按可比价格计算,比上年增长 7.3%。其中第一产业增加值 14610 亿元,增长 2.8%;第二产业增加值 49069 亿元,增长 8.7%;第三产业增加值 32254 亿元,增长 7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额 37595 亿元,比上年增长 10.1%。其中,城市消费品零售额 23543 亿元,增长 11.5%;县及县以下消费品零售额 14052 亿元,增长 7.7%。批发零售贸易业零售额 25511 亿元,增长 10.7%;餐饮业零售额 4369 亿元,增长 16.4%;其他行业零售额 7716 亿元,增长 4.9%。www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理www.myzhiku.com 培训管理资料大全 《商务智库》整理城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入 6860 元,比上年实际增长 8.5%。农村居民人均纯收入 2366 元,实际增长 4.2%。其中农村居民人均现金纯收入 1748 元,实际增长 5.7%。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积 5.4 亿平方米,农村竣工住宅面积 7.4 亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为 37.9%和47.8%,均比上年降低 1.3 个百分点。附表:2001 年居民消费价格指数(以 2000 年为 100) 项 目 名 称 全 国城 市农 村居民消费价格指数100.7 100.7 100.8 食 品100.0 100.1 99.8 粮 食99.3 99.2 99.7 肉禽及其制品101.6 101.7 101.4 蛋106.0 106.3 105.3 水产品97.1 96.9 97.8 鲜 菜101.4 101.4 100.9 在外用餐100.2 100.4 99.6 烟酒及用品99.7 99.7 99.6...

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