时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）.doc

时富花园 D、E 栋开发可行性研究报告（目录）一、 报告摘要⒈ 1 开发企业⒈ 2 项目简介⒈ 3 项目经济效益指标⒈ 4 结论、风险及建议二、 项目概况⒉ 1 项目综述⒉ 1.1 项目位置⒉ 2 项目用地⒉ 2.1 用地面积⒉ 2.2 地块形状⒉ 2.3 地块现状⒉ 2.4 项目经济技术指标⒉ 3 项目发展状况⒉ 3.1 项目发展单位简介⒉ 3.2 项目法律手续三、 项目投资环境⒊ 1 宏观经济分析⒊ 1.1 全国整体经济环境⒊ 1.2 东莞经济环境⒊ 2 寮步镇概况 共 66 第 页1⒊ 2.1 寮步镇经济⒊ 2.3 寮步镇城镇规划四、 区域地产市场分析⒋ 1 市场总体特征⒋ 2 市场供给分析⒋ 2.1 住宅供给⒋ 2.2 商业供给⒋ 3 市场需求分析⒋ 3.1 住宅需求⒋ 3.2 商业需求五、 项目发展定位⒌ 1 项目 SWOT 分析⒌ 2 发展战略⒌ 3 形象定位⒌ 4 产品定位⒌ 5 户型定位⒌ 6 客户定位⒌ 7 价格定位六、 营销策略⒍ 1 营销策划⒍ 2 营销计划⒍ 3 场地布置 共 66 第 页2⒍ 4 营销费用七、 物业管理策略⒎ 1 物业管理的前期介入⒎ 2 管理费的确定⒎ 3 具体对本小区的物业管理的建议八、 项目可行性研究⒏ 1 项目投资估算及资金筹借计划⒏ 1.1 投资与成本费用估算⒏ 1.2 开发费用估算⒏ 1.3 总成本费用汇总分摊表⒏ 1.4 资金筹借、投资计划及借款利息⒏ 2 项目销售和租贷收入测算⒏ 2.1 住宅销售单价的确定⒏ 2.2 商铺销售单价的确定⒏ 2.3 车位销售单价的确定⒏ 2.4 总收入估算⒏ 3 项目财务评价⒏ 3.1 税金计算⒏ 3.2 损益表及静态盈利分析⒏ 3.3 现金流量表及动态盈利分析⒏ 3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力⒏ 4 项目不确定分析 共 66 第 页3⒏ 4.1 盈亏不确定分析⒏ 4.2 敏感性分析⒏ 4.3 决策概率分析⒏ 4.4 风险规避和控制措施⒏ 5 项目效益评价⒏ 5.1 项目社会效益评价⒏ 5.2 项目环境效益评价⒏ 6 结论与建议一、 评估结论二、 有关说明及建议 共 66 第 页4一、 报告摘要1.1 开发企业 东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币 3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2 项目简介 本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积 7，397，74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面积91，968，80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962 元 项目销售收入：309,548,886 元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100%税后利润 54,114,992成本利润率：25.55%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV): 45,560,272动态投资回收期：1.87 年贷款偿还期：2 年 共 66 第 页51.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二、 项目概况2.1 项目综述 共 66 第 页62.1.1 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。2.2 项目总规划用地面积 336,088 平方米,项目总建设用地面积280052 平方米,容积率不大于 2.5, 建筑高度控制在 28 层以下。2.2.2 地块形状 地块呈四边形,整体形状较规则。 2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.图 7：地块现状之一 图图 8：地块现状之二 图2.2.4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标建筑占地面积(只指 D、E 型)7,397,74m²总建筑面积(只指 D、E 型)91,968,88m²用地性质商住用地土地使用年限70建筑密度≤29% 共 66 第 页7建筑高度≤17总户数666 户绿化率38%2.3 项目发展状况2.3.1 项目发展单位简介 东莞市时富花园开发有限公司 成 立 日 期 : 一 九 九 四 年 九 月 二 日 ; 注 册 号 :003153; 编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200 万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。 时富花园开发有限公司的土地储备情况：东莞市寮步镇横坑金银岭 500 亩土地２.３.２项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。三、 项目投资环境 共 66 第 页8３.１宏观经济分析３.１.１全国整体经济环境 （１）2002 年国民经济良好发展势头 全国国内生产总值 102,398 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长 2.9%；第二产业增值 52982 亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533 亿元，增长 7.3%。（２）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在２００２年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００３年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落２００３年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 共 66 第 页9房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，２００３年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。２００３年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，２００３年２月１８日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价 共 66 第 页10格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理２００３年６月５日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。 东莞市宏观市场环境分析 共 66 第 页11东莞市概况 东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州、博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望，北距广州５０公里，南距香港９０公里，地处穗深港经济走廊的中间，水陆交通极为便利，广九、京九广梅汕铁路在此交汇；广深公路贯穿其中；距广州白云机场和深圳宝安机场都只有５０公里左右；主要港口——虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放。当地气候温和，物产丰富，是著名的鱼米之乡。同时，东莞还是全国著名的侨乡。祖籍东莞的海外侨胞有２０多万人，港澳台同胞７０多人。优越的人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。 东莞于１９８５年９月撤县设市，１９８８年１月升为地级市，不设县，现直辖３２个镇区。全市陆地面积２４６５平方公里，本地户籍人口１５６万人，外来暂住人口近５００万人。一、 政策法律环境分析从２００２年至今，国家、广东及东莞市颁布执行了一系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展：１、 规范房地产开发商的法规 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行在今年６月中旬下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应 共 66 第 页12不低于开发项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。 《关于东莞房地产开发企业管理的若干规定》为了贯彻落实《中共东莞市委、东莞市人民政府关于促民营经济发展的若干意见》的精神，进一步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定，结合东莞房地产发展的实际情况，制定了《关于东莞房地产开发企业管理的若干规定》，对房地产开发企业设立、资质管理规定进行了重新调整。这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。 同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如“问题楼盘”，“烂尾楼盘”的出现，维护了小业主的利益，促进了东莞房地产业稳定、健康、持续的发展。２、 规范和整顿市场的法规 商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目...