天津张贵庄项目市场研究报告.ppt

天津张贵庄项目市场研究天津张贵庄项目市场研究报告报告目 录目 录第一部分 项目区域市场发展潜力第二部分 需求市场分析第三部分 区域供给市场分析第四部分 竞争对手分析第五部分 项目自身分析第六部分 项目定位（产品建议）第七部分 营销推广建议第一部分 项目区域市场发展潜力第一部分 项目区域市场发展潜力一、区位特点项项目目区区域域市市场场发发展展潜潜力力二、区域市场住宅供应特点五、区域市场发展潜力预测三、区域商品房销售现状与趋势四、区域市场社区普查结果一、区位特点一、区位特点 ------ 宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越1 、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地区是今后天津的重点发展方向；2 、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道；3 、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。天 津 空 港物 流 加 工区中 心 城 区万 科 东 丽湖滨 海 国际机场东 丽 湖 旅游度假区金 钟 公 路津 汉 公 路京 津 塘 高 速津 滨 高 速茶 金 路张贵庄 项目滨 海 城 区 一、区位特点一、区位特点 ------ 本项目市场特性更偏向河东区区域市场本项目市场特性更偏向河东区区域市场南开区红桥区河北区和平区河西区东丽区河东区宗 地内环中环外环1 、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。2 、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。跃进路： 3 年 10 月部分建成通车外环津滨高速公路滨海新区 张贵庄项目天津滨海国际机场线中环线内环 线东南半环： 03 年 10月全线贯通张贵庄路： 03 年 7 月建成通车津滨轻轨： 03 年下半年全线修通津塘公路京津塘高速东丽湖一、区位特点一、区位特点 ------ 交通环境改善后，地块潜力将大幅上升交通环境改善后，地块潜力将大幅上升图 交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素，尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点1 、本次调研数据表明 * ：交通改善前，潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为 3% ，交通改善后，有 35% 的认为本项目非常有吸引力。2 、特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大（ 54% ）。111619540204060轻轨建成张贵庄路是机场形象路东南半环全线贯通本项目和东丽区政府的跃进路图 轻轨建成对目标人群的吸引力最大（ n=201;% ）注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来 3 年内有购房意愿，且承受能力在 3000 元以上房子的人群。 05513333930093102143112一、区位特点一、区位特点 ------ 东部市场是未来城市发展方向东部市场是未来城市发展方向1 、 02 年以前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，开发水平较低，曾经是实力开发商很少介入的市场区域。2 、由于以往开发滞后，东部市场存留较大量的可开发土地资源，张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应。问题：未来3 年内，您最可能在哪个区域购买房子？ 河西区河东区南开区河北区和平区东丽区郊区红桥区图 潜在目标人群对区位判断（ n=201;% ） 在您看来，哪个地区的房产最具增值潜力 ？3 、 02 年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来 3 年内有购房意愿，且承受能力在 3000 元以上房子的人群。 （下同）一、区位特点一、区位特点 ------ 潜在消费人群对东部市场信心增长度潜在消费人群对东部市场信心增长度开发举措之一：从 02 年开始，市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后1-2 年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这样的背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之二：目前张贵庄路正在建设，预计今年 7 月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路，也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？ 开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000 亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办公区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中心），在您了解到这方面情况后，您估计三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大 ？ 3/4 的认为涨幅在 5% 以上，平均增幅为 14% 。超过 80% 的人认为涨幅在5% 以上，平均增幅为 16% 。超过 90% 的人认为涨幅在5% 以上，平均增幅为 19% 。二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点 ------ 本区域商品房销量跃居全本区域商品房销量跃居全市首位市首位050001000015000红桥区河东区南开区河北区河西区和平区2000年2001年2002年2002年(件)1515890372781037787296273430752001年(件)12538198760711388104441213751027图 近 3 年天津各区商品房的销售量（套） 二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点 ------ 单户面积、均价逐年上升，单户面积、均价逐年上升，但仍低于全市水平但仍低于全市水平图 本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于全市平均水平（平方米）859095100105全市92.994.494.3103.1河东92.894.496.5100.11999年 2000年 2001年 2002年26952205235323852606252724782534200022002400260028001999年2000年2001年2002年全市河东图 单价承受力逐步上升，仍低于全市平均水平（元 / 平方米）三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势 ------ 主力需求为中小户主力需求为中小户型的产品型的产品1 、 2002 年 主力需求是合同额在 20 － 30 万，面积在 80 － 100 平米的产品。2 、均价在 2000-3000 元 / 平方米的比例为 60% 。 表 2002 各档次产品的销售比例 合同额面积平均单价货值区间万元销售比例％面积区间m2所占比例％单价区间元 / m2所占比例％<=126 ％<=605 ％<=200020 ％12 － 2030 ％60 － 8018 ％2000 －250031 ％20 － 3038 ％80 － 10038 ％2500 －300029 ％30 － 4016 ％100 － 12022 ％3000 －350015 ％>4010 ％>12018 ％3500 －40002 ％……………………>40002 ％三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势 ------ 单套面积单套面积 100100 平方平方米以上的中、大户型，单套货值米以上的中、大户型，单套货值 3030 万元以上的产品需求量逐年增多万元以上的产品需求量逐年增多785821513163524461866421145783906182120792249877147018432000年2001年2002年>120100-12080-10060-80<60平方米图 本区域单套 100 平方米的产品需求增加（套） 9%8%6%46%41%30%32%34%38%9%11%16%4%6%10%2000年2001年2002年40万以上30-40万20-30万12-20万12万以下图 本区域单套价格在 30 万元以上的产品需求增加（ % ） 四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果 ------ 本区居民约本区居民约 2020 万户，居万户，居民居住条件欠佳。民居住条件欠佳。区域户数万新村23180中山门23814王串场19407小海地53286东丽区政府、一号桥二号桥9000土城17505津塘路31031总计177223表 本区域居民总数约 70 万人 图 本区域居民家庭居住面积多在 45 平方米左右（平方米） 40414343475160010203040506070津塘路土城万新村小海地东丽区政府、一号桥二号桥王串场中山门四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果 ------ 近一半的居民对居住状况近一半的居民对居住状况不满意；不满意； 4%4% 的表示未来的表示未来 33 年内肯定购房；年内肯定购房； 12%12% 的表示可能买房。的表示可能买房。住房满意度万新村中山门王串场小海地东丽区政府一号桥二号桥土城津塘路总体不满意4622324025705748一般3526203471203029满意195349274101324表 本区域居民住房满意度（ % ） 表 本区域居民 16% 的表示未来 3 年“可能”或“肯定”买房（ % ） 5%22%5%28%13%16%12%15%0%5%10%15%20%25%30%四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果 ------ 区域内居民有一定的购房区域内居民有一定的购房潜力，但主要以安居及基础改善型潜力，但主要以安居及基础改善型1 、张贵庄项目附近的几大居民区相对比较集中，居民数量大约有 20 万户（约 70 万人），人群构成以工人为主，文化水平和收入相对较低。2 、区域内居民的商品房消费潜力比较大，在总户数的 10 ％以上，但承受力普遍都比较低，未来 3 年想买房又能承受 3000 元 / 平米的价格的比例各区域没有明显差异，大约占总户数的 2 ％－ 3 ％。3 、区内医院数量比较多，其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院，教育配套中学校数量不算少，但缺乏名校，大型娱乐设施比较多，缺乏距离近的邮局、银行。4 、区内效益较好的大中型企事业单位比较多，其中天津制药集团、天津卷烟厂、河东税务局、天津中美史克都是规模大，效益比较好的企业，这些企业选择购房区域通常会选择河东区。五、区域市场发展潜力五、区域市场发展潜力 ------ 东部区域潜力大，市场需求以安东部区域潜力大，市场需求以安居及基础改善型为主流居及基础改善型为主流1 、东部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将改变东部市场一贯的区域型消费定位状况，而吸引全市市场，潜力巨大。2 、东部市场的区销量位于全市第一。成交均价低于全市市场，但涨势明显。 3 、安居及基础改善型消费占据该区域市场需求主流，其中基础改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。第二部分 需求市场分析第二部分 需求市场分析一、前言 调研技术说明二、区域市场基本状况及潜力分析四、潜在目标人群产品需求分析七、细分目标人群座谈会主要发现需需求求市市场场分分析析三、潜在目标人群特征分析五、潜在目标人群配套需求分析六、潜在目标人群价位承受力一、前言 调研技术说明一、前言 调研技术说明主题概念定位、产品建筑特性定位、价格定位；本项目的市场潜力如何？张贵庄项目概念测试产品新的需求特点与偏好，为产品规划提供依据消费者现实置业特点、新趋向与居住经验，购房动机、理想住房特点以及张贵庄所在地块的产品需求特点项目目标人群定位；如何找到他们？并制定有针对性的策略影响他们。潜在人群、潜在目标人群和“张贵庄项目”有效潜在目标人群是谁？他们具有怎样的特点？区域分布如何？委托方收益研究目的张贵庄项目在客户定位初步确定为河东区几个重点居民区的居民和河东、东丽区重点企事业单位的职工以后，委托上海勺海市场调查公司对该部分居民进行全面的市场调查，所得到的数...