望京地区区域市调报告.doc

望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析 （一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气， 总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二） WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入 WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持， 购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从 2000 年 11 月 20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。 （三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院 18 号文件 国务院 下发的 18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。 （四）本市房地产各项经济指标 2003 年 1－7 月，全市商品住宅建设完成投资 278．6 亿元，其中 31．9 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到 4659 万平方米，比上年同期增加 713 万平方米，增长 18．1％。经济适用住房开复工面积 600 万平方米， 为全部商品住宅开复工面积的 12．9％，比上年同期增加 150 万平方米，同比增长 25．1％。 2003 年 8 月份房屋销售总数为 16956 套，总面积为 180 万余平方米，销售总金额 103.2 亿元人民币。其中： 商品房预售总数为 11753 套，销售面积为 135.5 万平方米，销售总金额 88.4 亿元人民币，均价为每平方米 6521 元人民币。 经济适用住宅预售总数为 2131 套，销售面积为 19.5 万平方米，销售总金额7.3 亿元人民币，均价为每平方米 3738 元人民币。 销量较 7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比 7 月份上升 10%左右。经济适用房各项指标较 7 月份上升 25%到 45%。 各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。 二、 北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。 三、 竞争个案分析 （一）宝星园 一、 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京 A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。 （一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。 （二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到 35%。 二、 产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积 40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积 15 万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005 年开发全部完成。 （二）建筑形态：（1）蝶形塔楼 6 栋，2 栋 18 层，2 栋 23 层，2 栋 25 层。 （2）一梯六户 （3）首层大堂挑空。 （三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料， （2）1—6 层配高级墙面砖 （四）户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 二居 １０６ ２６４ ３３％ 三居 １２２ ７２ ３３％ １２６ １９２ 四居 １６５ ２６４ ３３％ １８８ ４ 跃层 ２５１ ８ １％ （五）配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 ２、教育配套：借助周边设施 ３、商业配套：借助周边设施 （六）车位配比：１．５：１ （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒 三、 价格分析 （一）价格范围：5100/M2---6900/M2 (二)主力总价范围：６４万――８０万 户型 面积（m2） 均价 总价 二居（毛坯） １０６ 6650 704，790 二居（精装） １０６ １２２（精装） 6300 768600 三居 １２６（毛坯） 5800 730800 四居 １６５ １８８ 跃层 ２５１ 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费：200/月 四、 客源分析 （1）、月收入在 6000 元以上 CBD 工作的白领夫妻。 （2）、私营业主 （3）、港台、韩国等外籍人士 七、利多利空分析 优势 劣势 物业管理 IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统 首层大堂挑空、舒适大气 容积率高 3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰 亲水乐园 车位比例高，可租可售 绿化率只有 35％ 规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂 休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等 首层大堂播放背景音乐，舒适放松 二居价格高 三居、四居的书房面积只有 6 平米 紧邻高速公路、驾车出行方便 户型多样可选择余地大 开发周期长 2001 年开盘，2005 年竣工 外飘窗 会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等 楼间距小 明厨、明卫 具有小型儿童乐园 一期周围是二期、三期工地， 环境差 Vod 视频可收CNN、BBC 等 外立面颜色时尚 小区周围没有公交车 户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今 可选择余地大 中海物业 二期没有动工， 开发实力值得怀疑 观景阳台 全部地下车库实现人车分流 小区没有商业配套 每户赠送燃气炉，用来提供24 小时热水、冬季取暖 现房发售，说服力强 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅 4 套、沙发 3 套 （四）销售策略：（1）打折：一次性付款 95 折，商贷 98 折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑 （二）慧谷阳光 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河， 东南侧为第四使馆区。 一、环境分析 （一）小区环境分析：该项目绿化率达 35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。 二、 产品分析 （一）、建筑规模：占地面积 6.2 公顷，总建筑面积 17 万平米。 （二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是 9-16。 外立面：高级涂料 （三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期 2002 年 6 月， 二期 2003 年 8 月 2 日 入住时间： 2003.10/2005.3 （四）、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五）、配套设施：有会所、地下车场 三、价格分析 （一）、价格范围：5700-6400 （二）、主力总价范围：487200、742400 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：地上 150-300（租） 地下 400（租） 供热费：19/平米 四、媒体分析 北京青年报、楼市、广播 五、客源分析 （1）、月收入 8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生 （2）、二次置业着 六、去化分析 一期销售率 85%，二期刚刚开盘 七、利多利空分析 优势 劣势 该区域住宅密集生活氛围重 有开放的绿地 价格高 望京地区社区成熟适合居住 保安严格 大户型少 使用率高 公共部分精装修 邻路的都是好户型 交通发达 电梯 24 小时运行 北面的河没有治理 周遍配套齐全 密度高 纯板楼南北通透 有半封闭阳台不安全 有荷花池和水景 小区内没有配套 外立面黄色涂料时尚高档 东侧是农村景色不好 有宠物沙滩 南面有高楼影响采光 进深小 10. 8 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板 （二）售楼处装修风格：普通，约 100 平米。 （三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。 （三）银领国际 本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约 1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。 一、环境分析 小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为 32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。 二、 产品分析 （一）、建筑规模：占地面积 5.64 公顷，总建筑面积 22.5 万平米。 （二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为 25 层；3 栋板楼分别为16 和 21 层 外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年 8 月 13 日， 入住时间：2003 年 12 月 26 日 （六）、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上 （七）、配套设施：有三个底商 三、价格分析 （一）、价格范围：4862/M2---5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型 面积（m2） 均价 总价 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上 200-250/月（租） 地下 450/月（租） 供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析 北京青年报 五、客源分析 （1）、月收入 3000 元以上的白领，年龄 30 岁左右。 （2）、二次置业人士 六、去化分析 销售率 60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约 100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。 七、利多利空分析 优势 劣势 交通便利 户型多样可选择余地大 容积率高 与一期相比价格太高顾客难以接受 望京地区社区外立面颜色时绿化率低 定位不准确 成熟适合居住 尚 周边的配套齐全 使用率高 小区周边环境乱 阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好 有三个底商 楼间距小 板楼明橱、明卫 小区内有喷泉 板楼被塔楼遮挡采光不好 板楼南北通透、通风好 没有会所 小户型布局合理 没有配...