大中华区物业摘要二零一八年第四季度 稳中求进，创新驱动每日免费阅读行业报告1、每日星球内分享10+精品报告；2、不定时分享国际投行报告，脱水研报等；3、行业报告均为公开内容，版权归原作者所有，星球仅分享内部学习。扫描右侧二维码即刻加入【行业报告（免费） 】星球（此页只为更多需要行业报告的朋友提供便利，希望不会影响您的阅读，谢谢理解！）4专题文章04 经济和政策动态06 通勤状况对办公选址的影响分析07 长租公寓何以成为中国千禧一代的新选择？08 中国零售品牌崛起之道09 科技行业推动深圳办公空间需求28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安55 台北58工业地产58 北京59 上海60 广州62酒店62 北京63 上海64 香港2018年全年中国GDP同比增长6.6％。其中，第四季度同比增长6.4％，略低于三季度的6.5%，增速连续第三个季度放缓。在拉动经济增长的三驾马车中，投资增速下降较快。全年固定资产投资同比增长5.9%，增速比上年回落1.3个百分点。消费增速虽然同样有所下滑，但仍然在经济增长中扮演中流砥柱的角色。社会消费品零售总额全年同比增长9.0%，居民消费支出也相对稳健增长，其中旅游和医疗健康等服务型消费增长显著。同时，在三大产业中，第三产业继续成为拉动中国经济增长的主要动力，增加值较去年同比增长7.6%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高技术制造业、战略性新兴产业增加值同比上升11.7%与8.9%；新兴工业产品方面，新能源汽车产量增速为40.1%。展望未来，面对国内外宏观经济增速下行的压力以及不确定性的增加，中国政府预计将继续有针对性的出台稳增长的相关政策，包括相较2018年更为积极的财政政策，而货币政策也将在控风险的前提下较上年更为灵活。在财政政策方面，中国将进一步深化个人所得税改革从而刺激消费。可预见的企业增值税的进一步改革，以及行政事业性费用的降低将有助于提高企业活力，尤其是针对中小型民营企业而言。货币政策方面也正在积极微调，其中包括2019年新年首周存款准备金利率的下调，近期社会融资规模以及M2增速的企稳回升。特别地，政府正在试图定向拓宽民营企业的融资渠道，并降低其融资成本。此外，中国将积极推动贸易和金融服务业持续对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股权比重结构以及牌照开放方面。同时，以“粤港澳大湾区”为代表的城市群综合发展也将成为推动经济发展的又一引擎。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态业。同时，银行理财子公司新政也为市场带来新的需求增长。中国主要城市办公楼市场需求平稳。其中四个一线城市第四季度净吸纳总量为64.3万平方米，全年总吸纳量超过300万平方米，创全国一线城市历史新高。相比一线城市，中国主要二线城市在第四季度录得净吸纳量40.2万平方米，全年值高达234.2万平方米。成都、长沙、杭州以及宁波这四座城市，贡献了主要二线城市近45%的净吸纳量。在一线城市中，北京以及上海的经济抗风险性较强，受到本轮经济不确定因素影响较小，租金仍保持小幅增长，分别为0.4%以及0.5%。特别是北京，由于空置率长期保持低位，部分业主仍保持增长信心。广州与深圳较明显感受到经济下行压力，四季度租金涨幅均为负值，分别为-1.0%以及-2.1%。P2P等高风险公司的不断退租，以及联合办公行业的扩张放缓使得这两个城市的需求产生波动。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，成都以及苏州仍保持租金仍保持小幅上涨，环2018年全年中国GDP同比增长6.6％。其中，第四季度同比增长6.4％，略低于三季度的6.5%，增速连续第三个季度放缓。在拉动经济增长的三驾马车中，投资增速下降较快。全年固定资产投资同比增长5.9%，增速比上年回落1.3个百分点。消费增速虽然同样有所下滑，但仍然在经济增长中扮演中流砥柱的角色。社会消费品零售总额全年同比增长9.0%，居民消费支出也相对稳健增长，其中旅游和医疗健康等服务型消费增长显著。同时，在三大产业中，第三产业继续成为拉动中国经济增长的主要动力，增加值较去年同比增长7.6%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高技术制造业、战略性新兴产业增加值同比上升11.7%与8.9%；新兴工业产品方面，新能源汽车产量增速为40.1%。展望未来，面对国内外宏观经济增速下行的压力以及不确定性的增加，中国政府预计将继续有针对性的出台稳增长的相关政策，包括相较2018年更为积极的财政政策，而货币政策也将在控风险的前提下较上年更为灵活。在财政政策方面，中国将进一步深化个人所得税改革从而刺激消费。可预见的企业增值税的进一步改革，以及行政事业性费用的降低将有助于提高企业活力，尤其是针对中小型民营企业而言。货币政策方面也正在积极微调，其中包括2019年新年首周存款准备金利率的下调，近期社会融资规模以及M2增速的企稳回升。特别地，政府正在试图定向拓宽民营企业的融资渠道，并降低其融资成本。此外，中国将积极推动贸易和金融服务业持续对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股权比重结构以及牌照开放方面。同时，以“粤港澳大湾区”为代表的城市群综合发展也将成为推动经济发展的又一引擎。比达0.7%及0.5%。部分城市受大环境影响，业主方多选择以价换量，租金下行压力加大。 优质零售物业市场：2018年第四季度, 一线城市的主要商场持续发展多样化的业态以满足新兴生活方式和体验需求。跨界复合店和智能电子产品体验店持续扩张。运动休闲品牌在本季度租赁需求依然强劲, 如李宁和Champion等品牌在北京和上海的各大商场持续增加店铺数量。延续2018年的整体趋势, O2O零售商在购物中心持续布点, 如穷游网在上海新天地广场的首家线下体验店穷游旅行美术馆和线上健身程序Keep在北京和上海新增的线下体验店Keepland。在广州和深圳，美妆、餐饮和潮流品牌表现活跃。国际时尚品牌在第四季度持续深入二线城市。如西安迎来了Superdry、Champion和Furla等多个品牌的新门店。Nars、Goyard和Off-white等品牌则选择入驻成都。自2018年起，新零售加快全国布局，迅速下沉甲级办公楼市场：2018年中国办公楼市场稳步发展，拥抱“创新”的同时快速去化。在一、二线城市，独角兽类行业不断推升需求，特别是TMT行业（科技、媒体和通信）为市场提供了充足动力。另一方面，多项金融政策的出台促使外资企业的承租与投资意向更加积极，同时也净化了市场环境，杜绝了高风险扰乱。2018年四季度，全国主要城市办公楼需求保持活跃，在宏观经济环境不确定性增强的情况下，继续推动市场稳中有进。临近年底，贸易战等因素导致市场各方选择更为谨慎，续租成为更受租户青睐的选择。尽管如此，TMT行业保持较快的增长，特别是在北京、西安、武汉等城市，仍是市场中的主要需求来源。金融开放政策不断推进，吸引更多的外资金融类企业进入中国。在本季度，北京金融行业重点聚集地区西城区推出《金服十条》，对于符合标准的企业提供高达50%的租金补助，旨在吸引更多的优质金融企至二三线城市。盒马鲜生迎来了全国第100家门店，并在第四季度首次进入了重庆、青岛和长沙市场。京东的7Fresh也在本季度落户成都、天津及西安等城市。家居和餐饮品牌在本季度依然保持活跃。家居品牌Nome在各个城市保持扩张态势，国产家居品牌造作也在本季度入驻了成都和西安， “网红” 茶饮品牌如鹿角巷和喜茶等在多个二线城市的人气商场新增了多家门店。在仲量联行跟踪观察的全国17个大中型城市中，一线城市本季度共有110万平方米的新增供应量入市，环比增加31.9%。上海本季度有四个核心区项目、三个非核心区项目共约65万平方米入市，单季供应又创新高。全年共录得约180万平方米的新增商业面积，达历史高峰。在去中心化的影响下，北京和广州新增项目均位于非核心区域。二线城市的总新增供应约为190万平方米，其中西安、成都和长沙为新增供应量最高的城市。本季度新项目包括西安首家大悦城(约15万方)和大融城(约9万方)，以及长沙的凯德壹中心(12万方)。空置率方面，上海受多个成熟项目进行定位调整且新开业项目开业率较低的影响，第四季度核心商圈空置率从三季度的10.6％上升至11.1％，而非核心商圈空置率自9.3％环比下降至8.7％。同样受到新开业项目的影响，广州和深圳空置率均小幅攀升至3.1%和3.0%。二线城市中，前几个季度表现良好的西安和杭州等城市空置率保持稳定，沈阳在优质项目的带动下本季度表现突出，空置率环比下降了2.5%。租金方面，一线城市的租金环比和同比均实现平稳上涨，增速有所减缓。受大量新增供应与激烈竞争的影响，成熟商场通过改造升级，引入新品牌和打造多样化的业态来吸引客群从而提升其租金水平。二线城市中，西安、天津、宁波和杭州的租金在核心项目的驱动下保持了上涨趋势，但因日益激烈的竞争，增速预计将会放缓。而在整体空置率较高的沈阳和宁波等城市，很多业主选择降低租金以吸引更多品牌的入驻，导致整体租金下降。预计全国主要零售物业市场在2019年的全年新增供应量将达到1,019万平方米，虽相比2018年有所下降，但整体供应量仍然较大。受2019年经济增速预计放缓的影响，实体零售商运营压力将会增大，对于新店图表1：甲级办公楼租金，2018第四季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2018年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。数据来源：仲量联行*长沙、大连每半年更新一次*厦门、郑州每年更新一次-3%-2%-1%0%1%2%3%图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统02,0001,0003,0004,0006,0005,0007,0008,0009,000成交面积 （万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量1Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q182,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 的增设也会变得更为谨慎。而在供应较大的城市，购物中心表现将继续呈现两级分化的趋势。住宅市场:2018年四季度房地产市场的调控主基调不变，但12月份个别城市因地制宜地放松了部分限制政策。如山东省菏泽市取消限售政策，湖南衡阳暂停限价政策，广州调整“商住房”政策，北京新推两幅土地取消商品住房价格限制等。四季度，整体市场销售放缓，购房者回归理性。2018年下半年以来开发商加速推盘以回笼资金，各地新盘集中入市，大量需求得以释放。随着政策持续调控和累积需求被陆续释放，四季度不少城市出现了开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况。四季度仲量联行跟踪的20个热点城市总成交量环比下降4%，其中一线城市成交量下跌12%，二线城市环比下降3%。价格方面，整体市场一手价格涨幅回落，二手住宅价格下跌明显。土地市场方面，由于限购限价政策和市场销售放缓，开发商的利润空间继续受到挤压且现金流压力日益增大，拿地热情继续下降。因此各城市住宅用地成交溢价率均出现不同程度下降。展望未来，宏观经济将继续受内需疲软和中美贸易纠纷带来的影响，我们预计2019年货币和财政政策将有所放宽以...
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