我们的观点:XX 写字楼市场刚刚起步,目前市场存在的大多个案同质化较高;营销手段相对落后;XX 滩政府倾注了大量的财力,发展看好。重点关注个案:世界贸易中心博泰 江滨威尼斯XX 滩项目调查报告XXXX 利房地产服务有限公司目录第一部分：XX 简介地理位置/交通/辖区/经济第二部分：XX 市规划及发展方向城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局第三部分：XX 滩规划XX 滩新区简介/XX 滩规划原则/XX 滩用地性质/XX 滩规划布局/XX 滩优势第四部分：XX 房地产市场分析房地产市场简析/XX 滩房地产市场分析/XX 写字楼市场分析第五部分：XX 滩个案列表XX 滩楼盘分布图/XX 滩个案(随此报告附上世贸中心资料)1第一部分：XX 简介一、地理位置XX 地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积 7402.36 平方米公里，人口 432 万。二、交通XX 承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316 国道纵贯 XX；4D 级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。三、辖区XX 市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区湾里 5 区和 XX、新建、进贤、安义 4 县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个 5 万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。四、经济2003 年全年实现生产总值（GDP）641.02 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.5%。其中：第一产业增加值 52.82 亿元，比上年增长 4.4%；第二产业增加2值 324.16 亿元，增长 18.9%；第三产业增加值 264.04 亿元，增长 13.1%。2003 年城镇居民人均可支配收入 7793 元。第二部分：XX 市规划及发展方向一、城市总体规划方向XX 是江西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。城市发展的总体目标是将 XX 建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。近期规划到 2010 年，中心城市人口规模发展到260—300 万人，城市建成面积达到一个新的水平 260—300 平方公里。二、城市规划总体布局根据 XX 经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大 3～4 倍。在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结3构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产—生活为一体的综合性功能区。中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。三、城市远景发展构想到 21 世纪中叶将 XX 建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设施，高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。四、城市建设用地发展方向及布局（一）2010 年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。XX 市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。4（二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主莲塘片区为综合性片区。XX 市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。（五）至 21 世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。第三部分：XX 滩规划一、XX 滩新区简介地处昌北赣江之滨的 XX 滩新区由红角洲、XX 滩和凤凰洲三大片区组成，5与 XX 市中心隔江相望，区域面积 50 多平方公里，规划建设用地 40 多平方公里规划人口 40 余万人，绿地面积 144 万平方米。XX 滩新区将是体现 XX 未来、展示“一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域，要建设好 XX 滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立“规划是财富、规划是生产力”的意识，还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理，实现效益的最大化，使其鲜明的个性走向全国、走向世界。作为 XX 未来的行政中心，XX 滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出 4．28 平方公里的 XX 中央商务区和 6 平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到 45％以上，主干道在 48 米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为 XX 滩绿地广场，占地面积 39公顷。临江路内侧规划 80 米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有 10 至 100米宽的绿化带，使 XX 滩尽展亮丽城市容颜。二、XX 滩规划原则（一）坚持以人为本, 高标准、高起点地规划建设。建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区，促进一江两岸城市格局的形成。（二）建成体现 XX 二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据，完善城市总体布局，结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置，布置 XX 滩新区的公共活动中心。（三）与山水自然环境紧密联系，在空间景观上与历史文脉相呼应。6·主轴线: 行政中心──XX 滩广场──滕王阁。主轴线体现出城市历史与未来，人文与自然山水的有机结合。·沿江临江路东侧规划 60～200 米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设施及城市滨江广场。三、XX 滩用地性质（一）性质：将 XX 滩新区建设成为面向二十一世纪，具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区。（二）用地主要功能：行政办公: 将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至 XX 滩新区,以严谨合理的布局, 构成高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理, 环境优美，体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区。四、XX 滩规划布局XX 滩新区位于 XX 市赣江西岸临江处。其用地范围南靠 XX 大桥, 东濒赣江, 西接长陵乡镇企业城, 北至省建筑工程学校, 与江南三大名楼之一──滕王阁隔江相望。该地南北全长 2700 米，东西平均宽度 1000 米，用地面积约 2.977平方公里。另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入, 则总面积近 4 平方公里。（一）两个功能区: 即行政中心, 滨江居住区。行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约 445 亩,配套会展中心、接待中心、新闻中心、购物中心等公共设施。滨江居住区：由８个居住小区组成，占地约１０４公顷。居住人口约６万人。（二）道路交通规划 XX 滩新区, 规划“三横六纵”道路网结构。三横：①临江路，生活性主干道，宽 50 米;②红滩中路, 支路, 宽 30 米;③龙腾大道, 交通性主干道, 宽 50 米;六纵: ① XX 大桥引线: 城市快速路;②红滩一路: 次干道, 宽 40 米;③红滩二路: 支路, 宽 30 米;④红滩三路: 支路, 宽 30 米;⑤长 征 路: 次干道, 宽 40 米;⑥红滩四路: 支路, 宽 30 米;在红滩四路西侧规划公交停车场一处, 占地 1.5 公顷。（三）居住区由８个居住小区组成, 每个居住小区面积 20～30 万平方米。规划住宅以多层住宅(5～6 层)为主, 可适当布置高层住宅和少量别墅。居住总人口约 6 万人,设8置中学一所、小学三所, 要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施。（四）绿化景观XX 滩新区规划绿地 96.6 万平方米，绿地率达 36.6%。 ①公共绿地: 规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处, 面积 3.7 万平方米, 纵向布置四条公共绿带,可与小区通向滨江的步行系统结合, 形成林荫步道, 四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整, 具体确定。·滨江风景绿化休闲带：面积 50 万平方米，其中，在行政中心东侧滩地(正对滕王阁)规划成为 XX 滩绿地广场（面积 35 万平方米），沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则。临江路内侧规划 50 米宽的公共绿带, 安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。·道路绿化：XX 滩新区规划 40～50 米宽的道路两侧各控制 10 米宽绿化带, 30 米宽道路两侧各控制 8 米宽绿化带。（五）临江发展控制用地: 为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息, 考虑对沿江建筑项目严格控制, 以及今后一些不可预见项目需要安排, 9在沿江布置进深在 140 米的发展控制用地。五、XX 滩优势·优越的区位交通条件：XX 滩新区地处昌北前沿，西部紧靠长陵乡镇企业城，依托 XX 经济技术开发区，区域位置优越，且对外交通格局正在形成，连接昌XX 北的环路（临江路）正在实施。今后其对外交通出入口南接 XX 大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。·优美的自然环境：XX 滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成 XX 滩新区的绿色背景, 依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地。第四部分：XX 房地产市场分析一、XX 房地产市场简析2004 年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。4 月25 日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高 7.5%，锁定商业银行 1100 亿元；4 月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由 20%提高到 35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面10清理固定资产投产项目。与此同时，中国银监会派专人分赴全国各地，清查包括房地产信贷在内的银行信贷。6 月 6 日国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知。国家一系列宏观调控措施的出台对 XX 市房地产市场产生了一定影响：一是房地产金融趋紧；二是土地供应减少。但从整体来看，XX 市房地产市场在持续需求旺盛的带动下，保持着快速、平稳、理性的发展趋势。主要表现在：（一）开发投资稳定增长。2004 年 1-6 月，XX 市房地产开发投资完成投资29.30 亿元，较上年同期增长 40.7%，占全市固定资产投资总额的比重达 32.5%（上半年全市固定资产投资总额为 90.16 亿元，同比增长 61.7%0，占全市 GDP 的比重为 8.6%，同比提高 1.5 个百分点。其中住宅投资为 20.19 亿元，占开发投资总额的 69%，同比增长 36...
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