福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告.doc

福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告项目编号：侠客行估字[2004]88 号项目名称：福州市好景花园土地竞拍总造价：344798612.91 元 楼面造价：1638.04 元/M2土地面积：41032.87M2 建筑面积：210495M2建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35%建设单位：侠客行置业有限责任公司项目负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行编制人：侠客行 编制日期：04-7-3目录 一、技术经济指标………………………………………………………………………………………………………………………………1 二、可行性分析…………………………………………………………………………………………………………………………………1 三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表……………………………………………………………………………………………………2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表……………………………………………………………………………………………………4 六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………5 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率：3.6 3、可建面积：200995m2 其中：住宅面积：184763m2 商店面积 沿街商店面积：6916m2*2 层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2 层=2400 m2 另外可建车位：地下室面积 9500 m2（车库 450 个） 4、绿化率：35% 5、密 度：30%以内（本方案按 30%计算） 二、可行性分析 本可行性测算方案，销售收入为 100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按 80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在 9638 万元以内。 附：福州市好景花园土地竞拍成本计算表 福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表 福州市好景花园土地竞拍经济分析表 福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表 侠客行置业有限责任公司 二 00 四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程项目（费用）名称计 量 单位工程量单价或费率造 价 或 费 用(元)楼 面 造价 ( 元 /M2)百 分 比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁、前期费0054710890259.9215.87%1-1-1征地补偿费项15000000050000000237.5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米21049518378891018.001.1%18 元/平方米1-3-1建筑招投标费项110000100000.050.01%1-4-1建筑核放样费项150000500000.240.02%1-5-1施工许可证项120000200000.100.01%1-6-1消防审核费平方米21049548419804.000.25%2.二、建安造价00191948968911.8955.67%2-1-1土建及安装费用平方米210495650136821750650.0039.69%2-1-2地下室部份建安费用平方米0120000.000%2-2-1小区道路配套费平方米210495701473465070.004.28%2-3-1电梯费用部702500001750000083.145.08%2-4-1工程监理费项1150000015000007.130.44%2-5-1工程监督费元、%1559400000.223430681.630.1%2-6-1小区配水电费用等平方米21049510021049500100.006.11%5.三、其他税费0098138754.91466.2328.47%3-1-1营业税等元、%5344361508.545427072.75215.8113.18%3-2-1广告费项15000000500000023.751.46%3-3-1销售管理费用元、%53443615015344361.525.391.55%3-3-1建设管理费用元、%24665985824933197.1623.441.44%3-4-1利息费用元、%2466598585.630034327.76142.688.72%8-1-1不可预见费元、%24665985837399795.7435.152.15%zzj总成本00344798612.911638.04100.01%0000.000% 0000.000%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/㎡2050184763000378764150按建筑面积2沿街店面一层元/㎡13000691600089908000按建筑面积3沿街店面二层元/㎡4000691600027664000按建筑面积4小区店面一层元/㎡10000120000012000000按建筑面积5小区店面二层元/㎡300012000003600000按建筑面积6车库元/套5000095000450022500000按项目套数合计00000534436150福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(元)租赁模式备注000000合计000000福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1一、征地、拆迁、前期费547108905471089013677722.513677722.513677722.513677722.52二、建安造价191948968191948968479872424798724247987242479872423三、其他税费98138754.9198138754.9224534688.7324534688.7324534688.7324534688.73合计344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.23福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1投资计划344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232资金筹措计划0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1 自有资金120679514.52120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2 借款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.62.21 向银行贷款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1现金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1销售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1开发投资、经营0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.2其它支出000000净现金流量0189637537.07-86199653.2391945730.191945730.191945730.1累计净现金流量00-86199653.235746076.8797691806.97189637537.07福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1现金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1销售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.1开发投资、经营0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2其它支出000000净现金流量0413756635.47-30169878.63147975504.7147975504.7147975504.7累计净现金流量00-30169878.63117805626.07265781130.77413756635.47福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍卖价款万元500050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220001.1 土地拍卖单价元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍卖单元/亩8123618123619748331137305129977714622501624722178719419496662112138227461124370832599555276202729244993086971324944434119163574388价1.3 土地拍卖价款占比例%14.514.516.8319.0121.0622.9824.7926.528.1129.6431.0932.4733.7835.0236.2137.3438.4239.4540.442项目总成本万元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003资金筹措万元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003.1 资本金万元120681206812478128881329813708141191452914939153491575916169165791698917399178101822018630190403.2 借款万元224122241223174239352469725458262202698227743285052926730028307903155232313330753383734598353604经营总收入万元53444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444...