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网狮园别墅项目可行性报告书网狮园别墅项目可行性报告书宏观市场篇江苏省江苏省宏观经济状况全省国民经济主要统计指标2003 年 7-12 月指标名称累计(亿元)累计增长(%)国内生产总值4772.6511.2工业增加值1686.2914.8全社会固定资产投资1667.8825.6社会消费品零售总额1556.1212.3进出口总额(亿美元)295.3220.5出口(亿美元)165.4320.0实际利用外资总额(亿美元)48.3335.8财政总收入661.3020.0财政支出346.8222.3消费价格总指数(去年同期=100)99.3-城镇居民人均可支配收入(元)430812.1上海新吉阳房地产咨询有限公司1网狮园别墅项目可行性报告书农村居民人均现金收入(元)20207.2在岗职工平均工资(元)609715.4基本分析：各项经济指标全线飚红，利用外资总额大幅增加。江苏省房地产市场基本分析——投资强劲、销售走旺投资情况：今年 1-6 月全省累计完成房地产开发投资 204 亿元，同比增长 32.2％，增幅比上年同期提高 14.9 个百分点；其中商品住宅建设投资累计达到 154.1 亿元，占投资比重为 75.5%，同比增长 31.1%。商品房销售情况：到 6 月底全省累计销售商品房面积达 651.7 万平方米，实现商品房销售额 126.5 亿元，比去年同期分别增长 22.3％和 31.8％；其中销售商品住宅 586.6 万平方米，销售额为106.3 亿元，分别增长 20.8％和 28.4％。个人仍是购房主体，销售给个人的商品房面积为619.6 万平方米，占销售总面积的 95.1%，同比增长 22.7％；销售额为 118.2 亿元，占销售总额的 93.4%，增长 32.2％。土地市场：1-6 月全省累计完成土地开发投资 21.4 亿元，同比增长 45.6％；本年购置土地面积 624 万平方米，增长 38.4％；完成开发土地面积 387 万平方米，增长 72％。1-6 月全省商品房施工面积为 3733 万平方米，同比增长 19.1％，其中住宅施工面积为 3029 万平方米，增长20.4％。新开工面积 1626.43 万平方米，增长 33.1％，增幅比去年同期提高 7 个百分点，预示江苏省房地产业有较好的发展趋势。上海新吉阳房地产咨询有限公司2网狮园别墅项目可行性报告书苏州市苏州市人文与地理环境地理位置长江 苏州 太湖人口：600 万上海积：8488 平方公里 浙江行政区划 昆山 常熟苏 州 吴江 太仓 张家港上海新吉阳房地产咨询有限公司3网狮园别墅项目可行性报告书交通联系：周边：南京 常州 无锡 沪宁高速 苏州（1 小时内） 苏虹机场路 苏嘉杭高速 沪宁高速公路312 国道京沪铁路 昆山浙江 上海市内：市区先后建成了干将路、东环路、南环路等一批主次干道，齐门互通式立交桥和其他大桥 10 座，基本上形成井字型加环路的城市快速干道系统。但由于为了保护苏州古城的风貌，苏州在内城道路建设上采取的是非常保守的做法。南北、东西向的交通干道虽然也是新建了不久，但由于扩建的时候为了保护古城风貌，无法达到城市交通真正所需的要求，因此目前苏州南北、东西向的主干道都慢慢呈现不堪重负的现象。因此，苏州政府在积极寻求解决方法。其中之一就是将人口往外围迁移，同时修建上海新吉阳房地产咨询有限公司4网狮园别墅项目可行性报告书环城快速公路，将人流、车辆分流，以缓解市区的压力。目前苏州市区的发展空间几乎没有的情况下，势必对新区、园区是非常有好处的。经济状况（1）整体经济模块化发展------一体两翼的大发展格局新区是指苏州高新技术开发区， 简称 SND，于 1989 年开始建设，是苏州最早的开发区，规划面积 52 平方公里，目前 SND 的城市面积已达 18 平方公里，总建筑面积600 多万平方米 市区：文化、商业 中新苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖地区，是中国和新加坡政府的最大的合作项目。1994 年 2 月签署合作协议，同年 5 月 12 日苏州工业园区实施启动，规划发展面积 70平方公里，将用 10 年左右的时间建设一个以高科技为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业配套的具有一定规模的现代工业园区，按照规划将建成一座 60 万人在这里居住工作的新型工业城市。上海新吉阳房地产咨询有限公司5网狮园别墅项目可行性报告书经济指标全市经济高开高走，国民经济运行质量稳步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值首次突破 2000 亿大关，达到 2080 亿元，按可比价计算比上年增长 14.5%。人均国内生产总值超过 35700 元，按现行汇率折算超过 4300 美元。全市三次产业比例由上年的5.3：56.7：38.0 调整为 4.5：58.1：37.4。全年实现财政收入达 290.82 亿元，增长 38.1%（同口径增长 28.8%），其中地方财政收入 147.03亿元，增长 58.2%。财政收入占国内生产总值的比重连续 7 年持续上升，达到 14.0%，比上年提高 2.1个百分点。 综上所述，苏州的地理位置优越、交通便捷，发展格局合理、经济繁荣，具备有了房地产的基础条件。加上苏州本身的文化底蕴，自古以来是文人雅士喜欢责间定居的好地方，到目前，苏州的房地产市场仍有大量的成功人士选择在苏州作为第二居所或者是功成身退后的养老之地。这也是多年来一直支撑苏州高档别墅房的主要原因。苏州房地产市场分析上海新吉阳房地产咨询有限公司6网狮园别墅项目可行性报告书全市房地产市场火爆，商品房与二手房供不应求，价格大幅上扬，开发总量快速上升。城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，市土地储备中心已拍卖、招标和挂牌交易 45 宗，计 251.42 万平方米，获得出让金 49.96 亿元。全年完成房地产开发投资 107.34 亿元，比上年增长 56.4%，商品房施工面积 1457.76 万平方米，比上年增长 71.6%，竣工面积 557.3 万平方米，增长 19.3%，商品房销售面积 535.52 万平方米，销售额 115.78 亿元，分别比上年增长 11.5%和 30.8%。其中商品住宅销售面积 476.79 万平方米，增长 10.4%，全市商品住宅平均售价达到 2053 元/平方米，上升 18.7%。房屋二级市场置换价格上涨，交易活跃，市区旧住宅成交过户面积达 225.14 万平方米，成交额 24.57 亿元。（1）供需关系销售数字直线上升：2001 年下半年，园区、市区、新区、吴中区这三大区域的予售房一销而空，销售率达 95%以上。全市存量房也全部清仓。2002 年度新开个案，要排队争购。2001-2002 年房屋二级市场大幅上升：房屋转换交易日趋活跃，越来越多的市民卖掉小房换大房，卖掉旧房换新房，形成住房的梯度消上海新吉阳房地产咨询有限公司7网狮园别墅项目可行性报告书费，促进了房地产一级、三级市场的联动发展。具体原因如下：新楼盘的高价格，逼使人们考虑相对单、总价较低的二手房。购买二手房同样可以申请公积金和商业贷款。城市建设速度加快，新的货币拆迁政策出台，不少拆迁户进入二手市场购房，促进了二手房交易。2001 年市区多次举办了房屋展销置换活动，使市民们拥有了更多选购机会，为二手房市场添了一把“火”。在市区购买二手房也可根据«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»的有关精神办理购房入户手续，刺激了二手房市场。景气指数持续上升并将继续上扬二季度苏州市房地产业景气指数依然上升，攀至 161.54 高点。二季度，房地产业景气指数再创新高，企业家信心指数、企业景气指数分别达 161.54 和 153.12，比一季度又上升了 7.88 和 4.34 个百分点。商品房销售价格情况指数由一季度的 133.08 上升至 156.01 增幅明显。由于短时间房价的急速上升，房地产企业对未来持续看好，下期的企业景气预期指数依然高达 153.85，位于高位景气区间。上海新吉阳房地产咨询有限公司8网狮园别墅项目可行性报告书海外投资商聚增拉动苏州房价一路飚升今年以来苏州房价持续上扬，市区商品房住宅平均成交价同比增长百分之三十以上。苏州房价居高不下的原因除土地供应不足，需求旺盛拉动房价。尤其是海外投资商的聚增，地段好、档次高的房产供不应求，世界五百强中已有 84 强落户苏州，海外侨资企业在苏州有 2500 多家，香港在苏州投资项目位居境外投资第一位，台资企业在苏州有 3000 多家，海归派创办的高科技企业在苏州有 200 多家，境外人士投资苏州后纷纷看好苏州“人居新天堂”。苏州房价在短期内仍将上涨，房源更趋紧张。土地拍卖带来土地成本不断上升2003 年最新土地拍卖情况区域地块座落编号面积（万）用途容积率土地价楼板价成本价 住宅售价均价吴中区吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧、香山南路南侧苏地 2002-G-18.5居住≤0.25726 2906 380050005000南门路 51 号苏地 2003-B-210商住≤1.2 3449 2874 370045004500市区西北街 140 号苏地 2003-B-110.66居住≤0.72720 3885 480060008375阊胥路 119 号苏地 2003-B-36.4.居住≤1.6 4446 2779 40005500上海新吉阳房地产咨询有限公司9网狮园别墅项目可行性报告书北浩弄 16 号苏地 2003-B-41.2.居住≤0.5 3241 6483 72009000学士街 115 号苏地 2003-B-50.7商住<0.255886 9810 1060013000梅花新村北侧、312 国道东侧苏地 2002-G-37.居住≤1.2928 774 160021002320东汇路北侧、倪家桥滨东侧苏地 2002-G-42.2居住≤1.21447 1206 18002300苏福公路北侧、酒厂路南侧苏地 2002-G-714居住≤1.31105 850 17002200金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧苏地 2002-G-813居住≤1.41105 850 17002200园区湖畔花园5.1居住3.13290292726004500浙江名城3居住2.53666146631004200天翔花园1.9商住44657116428004000新区苏州新区自来水厂北侧地块苏地 2002-B-825居住≤1.5 2363 1575 247530003000从土地拍卖的情况来看：1、 南门路的地块预计在今年年底左右会推，该地块一推，南门区域的最高房价会飙升至 4500 元，估计会刺激南环路到太湖路之间原来的吴县市中心的房屋均价上升到 3500-4000 元。预计在该地块没有推出以前，发展商根据期望的市场值，也会把房价拉升到 3000-3500 左右。2、古城区：古城区的房屋均价已经冲破了 8000 元的大关，但这些地块基本都是别墅用地，量体少、针对客源特殊，所以并不代表市区的真正房市行情；唯一一块阊胥路地块，为小高层用地，是衡量市区行情的指标个案，该项目的预估市场价最少为 5500/平米。3、新区的土地拍卖最少，也是区域价格定位最有争议的一个区域。去年新区自来水厂地块的拍上海新吉阳房地产咨询有限公司10网狮园别墅项目可行性报告书卖，标志着新区中心的房价会飙升至 4500-5000 元左右。正在人们议论是否新区的房价能创造神话的时候，该地块又流标了，所以所新区的房价最具有争议性和变化性。但是，依据新区在苏州整体市场的地位，按照目前其他区域的情况来看，走到 4000 元以上是合理的。 园区：园区是最早实行土地拍卖的区域，在早期，几次土地拍卖是一次比一次热，使土地价格迅速从 60 美金/平米上升到超出 400 美金/平米；但是，后几次拍卖，可以明显感觉到 400 美金/平米是未来一段时间园区土地价格的标准，基本上上升的势头停住了。主要是应为，400 美金/平米基本已接近天价，所有人对上升空间持怀疑态度。园区的土地供应量...