XX市区房地产调查报告.ppt

XX 市区房地产调查报告调查目的： 1 、青州各开发楼盘的位置、价格与概况，楼盘设计的整体概念，找出楼盘的卖点； 2 、通过本次调研，了解青州市的目标消费群； 3 、设计楼盘的规划（规划：包括产品导向、环境规划、户型要求、软性规划） 4 、青州的房地产发展趋势； 5 、了解青州的房地产中介发展情况。调查手段：  1 、案头调研：包括二手资料的收集 ; 2 、渠道调研：对青州房产管理局、青州市建设局等相关部门做访问，收集相关资料； 3 、浅度访谈：分为发展商的浅度访谈，业务人员、售楼人员的浅度访谈，消费者的浅度访谈； 青州市场调查组成员： 市调路线：  小组路线（ 2007 年 1 月 31 日上午）：尧王山西路→青州中心商务区→新通元小区→华裕小区→一块正在修整的空地（没调查到具体项目名称）市调路线 1. 小组一路线（ 2007 年 1 月 31 日）：尧王山西路→南阳桥→营子小区（青州青都房地产开发有限公司开发的五星级酒店、沿街商铺、住宅等）→南燕都→前营子村改造工程→青州市府小区→瑞阳小区→云门酒业家属楼→同济花园→嘉诚房产营销中心→双喜家居广场→富豪家居广场→联谊家具→青州市第二中学→人民商城 .市调路线 小组一路线（ 2007 年 2 月 1 日）：尧王山西路→青州市房管局→双喜家居广场→富豪家居广场→联谊家具→奥新家具广场→宝鼎家园→东方家园精品家居广场→得福来家居广场→尧王山西路→青州市房管局→青州市建设局→青云桥→老青州体育场→青州市府招待所→九州名座→王府商城→人民商城 .市调路线 小组二路线（ 2007 年 1 月 31 日）：尧王山西路→范公亭路→驼山南路→芙蓉居→二炮宿舍→南环西路→朝阳组团→玲珑山路→天主教堂北巷→云门山南路→九州名座→河滨路→王府街办→人民商城市调路线 小组二路线（ 2007 年 2 月 1 日）：尧王山西路→青州市房管局→驼山中路→嘉诚房产营销中心→人民商城→玲珑山中路→王府商城→王府花园→河滨东路→王府街办→云门山北路→宝鼎家园→青州中央商务区→人民商城地块调查： 营子小区地块：  该地块是由厦门丰亿投资、青州青都房地产开发有限公司开发的项目。该地块占地 40 亩，地理位置优越：南临南阳河绿地公园，北接后营子小区、瑞阳小区（前营子中、西街），东靠驼山中路，西接南燕都居民小区、前营子居民小区；前营子西街贯穿其中。在前营子西街南侧建设一个潍坊首家五星级酒店，前营子西街北侧建设高档小区，在前营子西街两侧建设二或三层的商铺。该项目所拆迁的前营子村居民已经在南燕都西侧建立了安居工程，该地段地理位置较好，是青州是房价最高的地段。该公司对开发的项目名称等没有确切的定位，有意请策划代理公司，存在着巨大的商机。青州中央商务区  该地块位于青州核心商业区，在尧王山西路与云门山北路交叉路口，与青洲人民商城、银座百货、青州大利群对面，中百大厦青州店离项目不到 100 米，地理位置极佳，商业氛围浓厚。该项目占地 亩，是由温州的一家房产公司开发，开发商办公室位于青州残联（尧王山西路）。青州市市民休闲娱乐中心 该地块是青州市政工程最大的项目。青州市市民休闲娱乐中心规划总面积 850 亩，预计总投资 5.6 亿元人民币。该区域通过规划改造将建成为集商业、休闲、娱乐、居住、服务接待于一体的城市标志性景观。青州市市民休闲娱乐中心青州市“南阳河综合整治工程”预计总投资 4.5 亿元。规划东西长约 7.1 公里，规划总面积 130 公顷，建设实施可大致分为 3 个阶段 :第一阶段（ 2005——2006 ）：重点整修南阳河河道清淤治污，完成防身、完善治河两岸绿化工程；第二阶段（ 2006——2007 ）：修复和兴建青云桥至万年桥一带的古城遗址与历史景观。建设花文化和人文与自然生态过渡区。兴建沁阳楼、阳王庙、海岱楼河水月岛等重要景观节点，初步建立南阳河景观体系框架；第三阶段（ 2007——2008 ）：重点建设沿河的历史人文景观。建设民俗文化活动区、碑刻文化展示区、古青舍风貌区和史前文化风貌区、东夷文化风貌区和传统商业街，并完善整体景观和绿化系统，完善已建成景观的生态连接。最终建成完整的南阳河城市生态文化景观风景带。青州市市民休闲娱乐中心 该项目位于范公亭路与云门山路交叉路口，范公亭路以东，云门山北路两侧，项目西侧有青州市政府、市府招待所（林海大酒店）、地税局、旅游局等市政府部门，东侧为红庙小区，北接九州名座居民小区（本小区是为青州首家小高层，在建项目），位置优越。 青州的房地产业正在以前所未有的速度向前发展着，近一年来的上涨速度超过了 99 年至 04 年五年中的上涨总和，青州市市区内新房的平均房价已达到 1900 元 / 平方，二手房平均价格也高达 1600-1700 元 / 平方，青州房地产业的春天即将到来！ 调查项目 ---- 宝鼎家园二期开发商：潍坊青州青都房地产开发有限公司项目位置：云门山北路 829 号新华书店南邻6 号楼： 137.93 平米 / 户 5 楼三单元西户、一单元东户 1580 元 / 平米，1 楼三单元西户 1780 元 / 平米7 号楼： 137.93 平米 / 户 5 楼三单元西户价格 1580 元 / 平米8 号楼： 137.93 平米 / 户 5 楼三单元西户、一单元东户价格 1680 元 / 平米，四楼三单元西户价格 1780 元 / 平米9 号楼： 140.895 平米 / 户 三楼三单元西户 2260 元 / 平米，5 楼一二三单元共 6 户，价格 1680 元 / 平米10 号楼： 140.895 平米 / 户 3 、 4 、 5 楼三单元西户(3 楼 2260 元 / 平米、 4 楼 1900 元 / 平米、 5 楼 1680 元 / 平米 ) ，3 单元 5 楼东户价格 1680 元 / 平米，一单元、二单元 5 楼共 4 户，价格 1680 元 / 平米， 4 楼一单元东户，价格 1900 元 / 平米。车库价格： 1780 元 / 平米九州名座 开发商：山东中凯置业有限公司青州分公司售楼 电话： 3235666  地址：青州云门山北路 1911 号 房价：三楼： 2410 元 / 平方，四楼： 2160元 / 平方，六楼 1950 元 / 平方（带阁楼）， 五楼 2020 元 / 平方，车库价格： 1080 元 / 平方 南燕都 开发商：浙江绍兴越厦房地产开发有限公司青州分公司 电话： 3302788 地址：南阳大桥以北 200 米处 价格：起价 1918 元 / 平方，最高： 2460 元 / 平方，均价在 2078 元 / 平方（附带清单） 而且随着营子小区东侧的拆迁，给予了南燕都二期更多的挑战，根据笔者对山东各地五星级酒店周围的配套设施及房产的考察，青州五星级酒店等项目的建设，笔者认为不会给该地块带来更多的发展！ 南洋花园 开发商：山东省中浩房地产公司青州分公司 面积范围： 90-160 平方 售楼地址：青州南路 价格：三楼 2050 元 / 平方，四楼 1850元 / 平方，五楼 1780 元 / 平方。 电话： 3230377同济花园 开发商：山东嘉泰置业有限公司 详细地址：青州市驼山中路与尧王山西路交汇处 ( 齿轮厂转盘拐角处 ) 电话： 3265555 简介：座落于驼山中路与尧王山西路交汇处 , 北邻大型家具批发市场及维客购物中心 , 向南可到达西门范公亭公园。 同济花园 40% 的绿化率 .王府花园 开发商：青州天宏房地产开发有限公司 地址：青州市玲珑山中路（妇幼保健院南临） 电话： 3253333 32327777 价格：一楼 2388 元 / 平方，二楼 2600 元 / 平方，三楼元 / 平方，四楼 2198 元 / 平方，五楼 1918 元/ 平方。 阁楼： 1600 元 / 平方新阳光花园开发商： 新建业开发有限公司地址：青州中路老汽车站南电话： 13583671000价格：车库： 2000 元 / 平米左右 一楼： 1720 元 / 平米左右 二楼： 1900 元 / 平米左右 三楼： 2000 元 / 平米左右 四楼： 1850 元 / 平米左右 五楼： 1670 元 / 平米左右 ( 楼顶有阁间，另售 )简介：小区占地面积 80 多亩，五层公寓式住宅 12 栋，建筑面积65000 平米。现有户型 5 种，建筑面积有： 90 平米、 80-90 平米、 123-128 平米、 98-104 平米、 133.06 平米。天山花园 开发商：青岛天山置业有限公司 地址：青州市工业南路 售楼处电话： 3539000 3530500房价：五楼： 2080 元 / 平方，车库价格同房价 芙蓉居 开发商：山东省农业实业集团房地产开发公司 地址：青州市驼山路南首（烟草中专南临） 电话： 3279770 13791603822 面积： 140-170 平方米，三室二厅，四室二厅。一梯 4 户。 价格：一楼 1780 元 / 平方起价， 9 楼 2700元 / 平方，地下室 650 元 / 平方；