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2006 北京地产分析报告 2006 地产综合分析2006 住宅楼市分析2006 写字楼市场分析2006 商业地产市场分析 2006 地产综合分析 •“7090”“7090” 政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局 市场“原需求”被调控 市场“原需求”被调控 住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种 住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？层面的价格哄涨？ 新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战 新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战•最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达 106106 平米平米 建设部近期出台了《 建设部近期出台了《 9090 平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达大可达 106106 平方米。平方米。 •信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动 由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是 由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是 0707 年年 11 月开始执行的月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍； 房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。 基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资， 不会给企业增加债务负担； 不会给企业增加债务负担； 另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投 另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。投资房地产的渠道与风险问题。 对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来 对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。 •政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛 20062006 年年 99 月月 55 日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。•政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的政收入的 50%50% 以上，成为名副其实的“土地财政”。以上，成为名副其实的“土地财政”。•有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。 • 银行 房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠银行 房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出条件仍会百出• 中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，直被银行列为优良的贷款品种，因此， 20072007 年，各银行间竞争将更年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。加丰富。 •消费者观望，降价希望落空消费者观望，降价希望落空 受政策制约， 受政策制约， 20062006 年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。关作“房奴”。 预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下， 预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。纷纷出手购买。•购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战 由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提 由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。 2006 北京楼市交易分析 北京的房地产市场 2006 年的销售额突破 2000 亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这 2000 亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对 2006 年北京的房地产市场做了一些简单的分析。• 总量 2006 年北京房地产市场成交金额共 2011 亿元，比去年增长了 20 ％；销售面积 2287万平方米，比去年增长 3 ％； 2006 年销售的项目共 865 个项目，前 100 个销售排名占了销售额的 50 ％；前 200个项目占了销售额的 71 ％；前 300 个项目占了销售额的 83.5 ％；前 400 个项目占了整个销售额的 92 ％。在这 865 个项目中，约有 150 个项目销售金额不足 1000 万元，只是一些零星的尾房在销售。 这也基本上符合“三七”的原则，即 30 ％的项目完成 70 ％的销售额。 销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的 45 ％，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。• 空置率下降 2006 年 5 月末的调控风暴刮起后，北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬。但与新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。 根据北京市统计局的统计数据，从 5 月调控措施出台起，北京商品房空置率就持续走低，到 8 月末时，全市商品房空置面积比上年末水平下降 31.7% ；其中住宅空置面积更是下降了 37.7%. 此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求。 • 价格06 北京房地产销售均价 8792 元 / 平 同比上涨 16.7%市房地产信息网透露， 18 区县房地产平均销售价 8792 元 / 平米，销售面积 2287万平米2006 年北京市十八区县房地产平均销售价格 8792 元 / 平方米，同比上涨 16.7%.昨日，北京房地产信息网在一论坛上公布该数据。数据还显示，虽然经历了“国六条”等严厉的宏观调控， 2006 年北京房地产销售面积总量仍有增长。865 个项目，销售总额 2001 亿元搜狐焦点网公布了 2006 年北京房地产分析报告，该报告数据显示：2006 年北京在售项目共有 865 个，销售总面积达到 2287 万平米，销售总额则达到 2001 亿元人民币平均销售价格为 8792 元 / 平米。而 2005 年销售均价为 7543 元 / 平米， 2006 年比上一年销售均价上涨了 16.7%.注：该数据统计包括了普通住宅、别墅、写字楼、商铺等各类楼盘。 2006 年北京市房屋月销售情况对比图 月份月份销售套数销售套数销售面积销售面积 (( 平米平米 ))销售金额销售金额 (( 元元 ))销售均价销售均价(( 元元 //平米平米 ))11 月月12,239 12,239 1,426,278 1,426,278 10,639,743,1710,639,743,174 4 7,460 7,460 22 月月9,884 9,884 1,128,567 1,128,567 8,541,675,276 8,541,675,276 7,569 7,569 33 月月18,548 18,548 2,167,006 2,167,006 17,955,886,2517,955,886,251 1 8,286 8,286 44 月月20,189 20,189 2,546,211 2,546,211 22,965,273,5522,965,273,555 5 9,019 9,019 55 月月15,318 15,318 1,879,442 1,879,442 15,652,602,4915...