2019年中国物业管理行业市场前景研究报告.pdf

中国早教行业市场前景研究报告 客服热线：400-666-19172019中国物业管理行业市场前景研究报告更多产业情报：http://www.askci.com/reports/中商产业研究院编制物业管理指对房地产的营运、控制及监管。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供该等服务：物业管理服务、交付前及顾问服务及增值服务。随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。前 言Introduction目录CONTENTS前言1.物业管理行业概况1.1 物业管理行业概况1.3 物业管理发展历程1.4 物业管理商业模式1.2 物业管理的定义2.物业管理行业促进因素2.4 房地产行业带动物业服务需求2.1 城市化致使对物业管理需求增加2.2 收入提高致使物业服务购买力提高2.3 政策支持物业管理行业发展 PAGE 51.5 物业管理收费模式目录CONTENTS3.物业管理行业现状3.4 资本聚焦物业行业3.3 住宅物业占比近七成3.1 物业管理企业数量增加3.2 市场规模稳步提升3.5 整合加剧收并购井喷4.物业行业竞争格局分析4.5 碧桂园服务4.6 绿城服务4.4 彩生活4.7 万科物业4.2 探索成熟的增值业务模式4.3 物业科技创新提升效率4.1 竞争格局分散行业集中度提升目录CONTENTS5.物业管理行业发展趋势5.4 社区O2O成新的盈利点5.3 物业行业迎来智能化升级5.1 社保改革人力成本提高5.2 物业基础业务外包01 物业管理行业概况物业管理的定义物业管理指对房地产的营运、控制及监管。大多数中国物业管理服务公司为各类型物业提供服务，包括住宅社区及非住宅物业，如办公室大楼、政府大楼、购物中心、工业设施、表演场地及体育馆、学校及医院。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供物业管理、交付前及顾问，及增值等服务。 PAGE 7物业管理发展历程物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。 PAGE 82012-2017转型探索期Ø 基础物业服务+社区增值服务，建设平台模式提高服务盈利能力Ø 行业集中度仍低，但逐步提高Ø 增值业务创造盈利点，传统业务人力成本上升制约总体盈利能力1981-2003初创期Ø 只有基础物业服务Ø 行业集中度极低Ø 在管理面积低决定盈利能力低Ø 缺乏扩张动力200-2012传统业务发展期Ø 基础物业服务为主，增值服务开始出现Ø 行业集中地极低Ø 收费标准上涨乏力，制约盈利能力Ø 自然成长，缺乏扩张目标2017年以后高速发展期Ø 以基础物业服务为本，以增值业务为盈利主要来源，各龙头企业构建平台模式Ø 企业主动性跑马圈地，行业集中度加速提升Ø 行业总体盈利水平提升，但业内盈利差异化明显目前，物业行业的业务板块可以分为基础物业服务、对业主增值服务、对非业主增值服务。基础物业服务对于物业公司的收入贡献往往在80%以上，但是受制于涨价能力缺乏以及刚性增长的人力成本，利润空间较小。基础物业服务对主业增值服务对非主业增值服务提高客户黏性提供用户基础品牌效应扩大增值服务产品基础获取第三方项目l 标准化的物业服务-保安-清洁-绿化-设备维护l 管理输出搭建社区服务平台，向第三方物业企业输出平台或建立联盟l 开发商新盘服务-案场服务-新房销售代理l 顾问咨询l 广告l 家政服务l 房屋资产服务l 社区教育l 社区金融l 电商服务-二手房经纪-装修-租赁物业管理商业模式 PAGE 9物业管理收费模式2003年国家《物业管理条例》颁布实施，确定物业管理收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。两种收费模式各具优缺点。 PAGE 10资料来源：中商产业研究院整理02 物业管理行业促进因素单位：万人城市化致使对物业管理需求增加中国的城镇化发展自20世纯八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.39%，2009年城镇化率48.34%。2017年城镇人口81347万人，农村人口57661万人，城镇化率58.52%。我国城镇化的稳步推进将为物业管理带来广阔的发展空间，增添强大的运营动力。同时，城镇化给予物业管理坚实的人力资源支持。数据来源：中商产业研究院大数据库 PAGE 12收入提高致使物业服务购买力提高改革开放以来，我国居民收入节节攀升。2013年全国全体居民人均年度可支配收入18311元，2014年实现人均收入跨2万元大关。2017年人均年度可支配收入达到25974元，目前正向人均收入3万元大关迈进。居民人均收入提高，物业服务消费购买力大大提升，更愿意追求品质生活，进而刺激物业管理行业发展。数据来源：中商产业研究院大数据库 PAGE 13政策支持物业管理行业发展物业管理行业有着维持社区和谐、解决促进就业、提升居民生活品质等重要作用。在政策上，我国鼓励物业管理行业发展，推进市场化开放，激发企业活力。资料来源：中商产业研究院整理 PAGE 14 PAGE 15房地产行业带动物业服务需求物业管理主要面对住宅提供物业服务，我国房地产在过去的黄金时代快速发展，为物业服务拓展基本业务提供了巨大的空间。自2016年楼市调控以来，楼市趋冷，但是商品房销售面积依旧保持低速增长。2017年商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%。2018年1-11月商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。未来，物业管理行业仍能享受一个可观的客户规模的增长。数据来源：中商产业研究院大数据库03 物业管理行业现状数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理年复合增长率达到了3.97%物业管理企业数量增加 PAGE 172017年物业管理行业企业分布2017年全国的物业服务企业共计11.8万家，比2015年的数据增长18.2%，年复合增长率达到了3.97%。广东、江苏、山东三省的物业服务的企业数量位居全国的前三，均超过了7千余家。年复合增长率达到了12%年复合增长率为13.66%市场规模稳步提升数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理 PAGE 182017年物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比2015年的数据增长了71.1亿平米，年复合增长率达到了12%。营业收入方面，物业管理的营业收入是6007.2亿，比2015年的4091.7亿元相比，增长了46.8%，年复合增长率为13.66%，营业收入占2017年全国服务业增加值根据国家统计局的数据，比重已经达到了1.4%。预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。住宅物业占比近七成 PAGE 192017物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比2015年的数据增长了71.1亿一平米，年复合增长率达到了12%。其中住宅物业占比69.9%，较2014年增长1.1个百分点。商业物业占比8.7%，较2014年增长2.4个百分点。办公物业占比9.1%，较2014年减少1.2%个百分点。其他物业占比12.4%，较2014年减少2.2个百分点。从上面数据可以看出，住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态。数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理资本聚焦物业行业 PAGE 202014年彩生活作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。由于基础物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小等特点，越来越多的物业公司开始进入资本市场。截至目前，共有11家物业公司挂牌上市，2018年南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦和佳兆业物业先后上市。新三板公司永生生活服务于2018年8月9日向港交所提交了招股说明书。20142015201620172018彩生活6.30绿城服务7.12祈福生活服务11.810.23中海地产11.25中奥到家12.11浦江中国雅生活 服务2.18碧桂园 服务6.19新城悦11.6佳兆业 物业12.6南都物业2.1整合加剧收并购井喷 PAGE 21目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司进入资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势。资料来源：中商产业研究院整理04 物业行业竞争格局分析竞争格局分散行业集中度提升我国物管行业仍然处于行业整合的初级阶段。目前物管行业仍旧呈现高度零散格局，行业存在企业超过10万家。但市场化进程提速令行业集中度快速提升。行业领先集团初露峥嵘。万科物业、绿城服务占据领先位置。碧桂园服务、彩生活、雅生活抓住市场机遇，自身实力得到大幅提升,行业排名提升迅速。 2014年至今，由于物业管理行业商业价值凸显大量资本涌入，政策支持物业管理行业发展，物业市场集中度提升。资料来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理 PAGE 23增值业务模式多样数据来源：物业百强报告 中商产业研究院整理 PAGE 24由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。除了基础物业服务，物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务是社区O2O。例如绿城服务则针对自身中高端社区，高生活品质追求的特性，开展社区增值服务，如幼教、高品质消费、智能化零售、资产管理等。绿城服务主要社区增值服务案例生活服务品：以大米为主“幸福粮仓”计划，为业主提供优质农副产品，推出满足中国传统节日产品需求社区新零售：结合彩生活和易果共同收购北京好邻居连锁便利店，建立无人社区便利店“绿橙pro”文化教育：聚焦早幼教高端市场，包括“奇妙园”早教托班和“第二课堂”两种业务模式物业资产管理服务：针对园区业主闲置资产等情况，设立“优屋美容”品牌，开展房屋返租业务物业科技创新提升效率 PAGE 25物业管理行业逐步由劳工密集，专注于传统的物业管理服务向集约化、自动化、智能化、互联化转变。各家大型物业企业已经初步建立智能化的物业管理系统，如停车缴费、门禁系统、物业缴费系统、手机APP等。同时，手机APP也是物业企业主要O2O平台。2017 年百强企业实现智能化投入均值为716万元，较2016年提高49.8%，人均管理面从2015年4539平提高至2017年的5913平。智慧园区示意图智慧园区品质管理•客户关系管理•设备管理•巡检管理•呼叫中心社区运营•智能停车•智能门禁•线上缴费•社区O2O收入管理•收费管理•停车管理•租赁管理•合同管理成本管理•人力资源管理•物科管理•能耗管理•分保管理数据来源：物业百强报告 中商产业研究院整理彩生活彩生活成立于2002年，于2014年在港股上市，是最早登陆港股的物业龙头企业。其最早于2013年推出彩之云平台，开始构建业务平台，是国内物业公司中，探索增值服务多元化，构建物业服务生态平台的先行者。目前，彩生活是国内最大的社区平台运营商，彩生活平台全面联动了社区基础服务、O2O服务、虚拟服务、房屋服务、智能管家等多个业务。近几年，彩生活业绩持续增长，2018年上半年彩生活实现营业收入约17.57亿元，同比大增135.3%。归属股东净利润1.75亿元，涨幅达74.1%。 PAGE 26数据来源：中商产业研究院大数据库彩生活平台 PAGE 27彩生活平台构成彩生活构造的彩之云APP，是一个链接线下服务的互联网平台，提供如维修等基础服务，订餐等O2O服务，理财等虚拟服务，装修等房屋服务，停车等智能管家服务，这些服务既可以是彩生活自身提供，也可以与外部服务商合作，彩生活控制接口。同时，彩生活通过和汇付天下合作获得第三方支付资格，建立彩富宝作为支付平台，使得资金在系统内部流转,同时设计“饭票”作为消费抵用券。彩生活平台协同关系支付积分彩饭...