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城市化背景下－－ 商业地产研究商业地产研究专 题 研 究 商业地产研究 业态 ？商业地产小知识 业种 ？－－以什么方式卖－－卖什么 商业地产研究 历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852 年1860 － 1940扩大品种2一价商店1878 年1880 － 1930同一价格3连锁商店1859 年1920 － 1930组织创新4超级市场1930 年1935 － 1965自选购物5购物中心1930 年1950 － 1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950 － 1985自动售货7步行商业街1967 年1967 －？漫步购物8多媒体销售1980 年1980 －？电视、网上购物 商业地产研究 业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860 年前专业店1860 年后百货店1930 年后便利店1950 年商业街 20 世纪 60 年代时间 城市化背景下的商业地产 城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？解读“城”与“市” 城市化背景下的商业地产 从“城”与“市”的关系看商业发展• 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；• 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城”与“市” 城市化背景下的商业地产 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。 城市商圈的高度 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求 城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 城市化背景下商业与地产的对接 商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资 12 亿元，建筑面积 16万平方米，营业面积 10 万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到 20 万人次， 2002 年整个购物中心的营业额达到 36 亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。 商业地产的发展态势 商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑：• 一重利，商业赢利和物业升值；• 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；• 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。商业地产的发展态势 中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势 GDP 中商业所占比例美国零售商业 50 强（亿美元）中国零售商业 50 强( 人民币亿元 )英法德日美国 中国零售总额 占零售总额零售总额占零售总额15 ％左右16 －17 ％10 ％左右 491021.4 ％542.07 1.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859 － 1900（ 40 年）1901 － 1970（ 70 年）1970 后？法国1866 － 1900（ 35 年）1901 － 1960（ 60 年）1960 后日本1926 － 1960（ 35 ）1961 － 1971（ 10 ）1972 年后中国1990 － 2010（ 20 年）2011 － 2020（ 10 年）2020 年后中国与西方国家的差别距美、法 100 年，距日 40 年距美、法、日 50 年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850 － 1899（ 50 年）1900 － 1929（ 30 年）1930 － 1979（ 40 年）1980 年后法国1852 － 1880（ 28 年）1880 － 1914（ 34 年）1914 － 1950（ 36 年）1950 年后日本1904 － 1922（ 18 ）1923 － 1937（ 14 ）1938 － 1973（ 35 ）1974 年后中国1894 － 1949（ 55 年）1950 － 1995（ 45 年）1995 － 2025（ 30 年）2025 年后中国与西方国家的差别距美、法 50 年，距日本 30 年距美、法、日 60 年距美、日 60 年，距法 30 年距美、日 50年，距法 75年同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外超级市场比较 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830 － 1935（ 5 年）1936 － 1965（ 30 年）1966 － 2000（ 35 年）2001 年法国1959 － 1962（ 3 年）1963 － 1968（ 5 年）1969 －日本1953 － 1959（ 7 年）1960 － 1989（ 30 年）1990 －香港1960 － 1971（ 11 年）1972 － 1982（ 10 年）1982 －中国1981 － 2000（ 20 年）2001 － 2020（ 20 年）2020 年中国与西方国家的差别距美、 50 年，距法日港 30 － 40 年大体相距 30－ 40 年大体相距 30 －40 年同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1 － 23 － 510 － 2030 － 40时间距离（分）3 － 55 － 810 － 1520 － 30商圈人口（万人）1 － 25 － 1050 － 100200 以上停车场容量（辆）50 － 100300 － 5002000 － 50005000 － 10000商店组成超级市场综合超市 1 家百货店 2 家百货店 2 － 6 家专业商店专业商店综合超市 2 家综合超市 2 － 3 家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10 － 20 家20 － 40 家100 － 200 家180 － 250 家 商业低进入壁垒的后果 商业地产的发展态势 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低 商业地产研究 商业地产的发展态势 另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒 商业地产研究 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。商业地产市场发展条件 商业地产研究 国外参考：主要判断元素：人均 GDP 、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件• 人均 GDP3000 － 4000 美元时，家庭汽车拥有率 15 －20 ％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展• 人均 GDP10000 美元，家庭汽车拥有率 60 ％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ） 商业地产研究 亚洲及国内（含香港、新加坡等）：主要判断元素：人均 GDP 、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量• 都市型大型商业地产发展条件 城市人均 GDP 水平达到 2500 美元• 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均 GDP 水平达到 4000 美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达 15 － 20 ％ 商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ） 商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的 GDP 水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了 GDP 的水准。 商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ） 商业地产研究 商业地产开发定位尺度人 均 G D P业 态 发 展 情 况 1000 美元 百货商店兴起2000 至 3000 美元超级市场兴起6000 美元便利店兴起8000 美元仓储式商店兴起12000 美元购物中心大发展的时代 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。 商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（ Shopping Mall ）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall 的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓 Shopping Mall ，尤其是郊区的Shopping Mall ，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么 Shopping Mall 在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度 商业地产研究 尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1 、城市化初级阶段：城市化率 30% 以下； 2 、城市化初级阶段：城市化率 70% 以下； 3 、城市化高级阶段：城市化率 70% 以上。商业地产开发定位尺度 商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 商业地产开发定位初级阶段 城市化率 30% 以下 商业向城市的几何中心聚集 零售行业的特征： －－向心聚集 中级阶段 城市化率 70 % 以下 零售行业的特征： －－离心分散 商业向城市的几何中心发展高级阶段 城市化率 70% 以上 零售行业的特征： －－离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集 商业地产研究 零售商―― 商业开发商―― 房地产开发商――由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商被迫进入商业项目开发领域。各种开发机构――因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商――包括其它行业转型进入商业地产项目开发。 商业地产开发商的类型 商业地产研究 商业增加值对 GDP 的贡献度• 商业便利指数比较 外来人口占城市购买力的比重商业集聚力 商业地产指标体系的比较 商业地产用地的选择 购物人口交通易达性分析 竞争项目发现 区位分析 用地区位和交通人口状况分析 商业地产用地的选择 用地形状 高差变化 可进入性 视觉可达性 用地物理状况评估 商业地产用地的选择 比较恰当的方法有三：• 一是模...