仲量联行：2018年第二季度大中华区物业摘要.pdf

大中华区物业摘要二零一八年第二季度新动能推动稳健市场需求4专题文章04 经济和政策动态06 2018中国大宗交易成交量能否再创新高?07 广州办公楼租金增长后劲十足08 传统住宅供销回暖，长租市场持续升温10 联合办公在中国开始进入第二阶段 30零售物业30 北京31 上海32 广州33 成都34 深圳35 天津36 青岛37 重庆38 沈阳39 武汉40 西安41 杭州14办公楼14 北京15 上海16 广州17 成都18 深圳19 天津20 青岛21 重庆22 沈阳23 香港24 武汉25 西安26 杭州27 台北44住宅44 北京45 上海46 广州47 成都48 深圳49 天津50 青岛51 重庆52 沈阳53 香港54 武汉55 澳门56 西安57 台北60工业地产60 北京61 上海62 广州64酒店64 北京65 上海66 香港67 长沙2018年第二季度中国GDP同比增长6.7％，略低于第一季度的6.8％，主要原因是内外需求均有小幅放缓。在第二季度，中美贸易磨擦的升温不出意外地影响外贸环境。以人民币计价的出口增长4.9%，增速比一季度回落2.5个百分点；同时，去杠杆导致投资规模增速放缓，二季度固定资产投资增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点；社会消费品零售总额同比增速小幅下降至9.4%。但是，新动能对经济支撑作用增强。服务业生产指数保持较快增速，同比增长8.0%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业保持较快增长。从工业结构看，新兴产业保持快速成长。上半年工业战略性新兴产业增加值同比增长8.7%，新能源汽车产量同比增长88.1%，工业机器人增长23.9%。在货币政策上，中国人民银行今年已三次定向降低银行存款准备金率。同时，作为下半年中国经济工作的重要“风向标”，在7月末召开的中央政治局会议上也释放出一个明确信号，未来货币政策转向防范金融风险和促进实体经济发展相结合，从而确保经济可持续、高质量增长。中美贸易摩擦等因素将给下半年经济增长带来不确定性，但我们预计进一步的供给侧改革以及对外开放的加速将有望确保经济增长的可持续动能。特别地，全面税改力度的加大将进一步释放企业活力并提振消费。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态庆、武汉、西安、长沙这六个城市，贡献了主要二线城市近60%的净吸纳量。在一线城市中，广州本季度租金涨幅继续表现亮眼，连续两个季度租金增长出现提速，上半年累积涨幅已达到4.8%，领涨一线城市市场。标志着在粤港澳大湾区发展前景的推动下，越来越多企业有意进驻广州。在北京，稳定的需求加之短期内有限的新增供应推动市场空置率继续降低至3.3%。特别地，CBD分市场的空置率降至3.2%，创历史新低。由于业主的议价能力的继续提升，本季度全市整体租金环比上涨2.2%。在上海与深圳，由于市场整体新增供应量较大，租金基本保持平稳，环比分别小幅上涨0.5%和0.7%。但部分板块租金表现突出，如上海的南京西路板块、虹桥商务枢纽板块、徐汇滨江以及深圳的后海环比涨幅均超过1.5%。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，部分城市新增供应压力有所改善，加之TMT和联合办公持续的扩张需求，租2018年第二季度中国GDP同比增长6.7％，略低于第一季度的6.8％，主要原因是内外需求均有小幅放缓。在第二季度，中美贸易磨擦的升温不出意外地影响外贸环境。以人民币计价的出口增长4.9%，增速比一季度回落2.5个百分点；同时，去杠杆导致投资规模增速放缓，二季度固定资产投资增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点；社会消费品零售总额同比增速小幅下降至9.4%。但是，新动能对经济支撑作用增强。服务业生产指数保持较快增速，同比增长8.0%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业保持较快增长。从工业结构看，新兴产业保持快速成长。上半年工业战略性新兴产业增加值同比增长8.7%，新能源汽车产量同比增长88.1%，工业机器人增长23.9%。在货币政策上，中国人民银行今年已三次定向降低银行存款准备金率。同时，作为下半年中国经济工作的重要“风向标”，在7月末召开的中央政治局会议上也释放出一个明确信号，未来货币政策转向防范金融风险和促进实体经济发展相结合，从而确保经济可持续、高质量增长。中美贸易摩擦等因素将给下半年经济增长带来不确定性，但我们预计进一步的供给侧改革以及对外开放的加速将有望确保经济增长的可持续动能。特别地，全面税改力度的加大将进一步释放企业活力并提振消费。金走势继续改善。其中，南京、成都、杭州租金上涨较为明显，环比分别小幅上涨1.0%、0.9%和0.9%。优质零售物业市场：2018年第二季度，一线城市的各大商场运营商继续大力挖掘项目的体验和趣味属性，试图在激烈的竞争中提升消费者粘性。其中最为亮眼的是大型儿童娱乐业态，如默林集团本季度宣布将分别在上海和北京打造小猪佩奇主题乐园，且已计划在北京龙湖长楹天街开设全国第三家乐高探索中心。另外，汽车和智能电子产品积极布局实体体验店。仲量联行协助美国跑车品牌Saleen开设在上海的首家旗舰店，而蔚来汽车、奔驰和保时捷本季度也在上海万象城和外滩金融中心等地纷纷开设体验店，使“魔都”成为新消费时代下汽车体验店的主要战场。家电制造商Dyson在北京的首家、中国第三家官方体验店也正式开业。在广州和深圳，餐饮、美容美妆和新零售超市表现活跃。甲级办公楼市场：在第二季度，以TMT（科技、媒体、通信）行业为主的内资科技独角兽企业继续呈现强劲的扩张需求。在多个主要城市均录得大面积成交。此外，各大联合办公运营商在本季度继续在国内主要城市继续快速扩张布局，除了四个一线城市以外，在成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的扩张势头尤为突出。在2018年上半年，中国主要城市办公楼市场总体表现活跃。其中，四个一线城市的净吸纳总量为190.4万平方米，超过新增供应总量（151.8万平方米）。其中，北京与广州在上半年呈现较为明显的供不应求状况，空置率从而显著下降。相比一线城市，中国主要二线城市在2017年市场需求呈现出爆发式增长后，2018年前6个月继续保持活跃。主要二线城市上半年的净吸纳总量高达135.5万平方米。除金融、科技、联合办公等主要驱动行业的扩张需求以外，企业的购买自用需求也在推升各城市净吸纳量水平。尤其是成都、杭州、重由于新政刺激人才涌入带来消费升级，以西安和成都为首的部分二线城市本季度吸引了大量的国际时尚品牌和新兴业态，其城市核心位置的零售面积，有望成为稀缺资源。比如，西安SKP本季度吸引了众多国际品牌如Celine, Fendi, Alexander Mcqueen等的首店开业。新能源汽车如蔚来和特斯拉等在成都银泰中心和悠方购物中心、以及西安中大国际高新店核心位置陆续亮相，以期快速积累品牌口碑，迅速打开市场。而新零售加速在各区域经济中心的扩张步伐。盒马鲜生首店入驻武汉，其在西安也陆续开设四家新店；美团旗下的小象生鲜继北京之后在天津布点；顺丰旗下首家跨境电商“Wow哇噢”精选店入驻重庆国泰广场。受资本追捧的“网红”餐饮亦非常活跃，其中奈雪の茶在重庆包括IFS国金中心在内的四家顶级商场拓点。在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中，一线城市本季度共有36.8万平方米的新增供应量入市，环比下降48%。上海的供应量继续遥遥领先，有四个共计23.4万平方米的新项目开业。而其余三个城市分别有一座中端定位的社区型购物中心开业。二线城市本季度的新增供应量约为184.5万方，环比小幅下降9%。超过80%的新增供应量集中在华东、西北和华中区域，其中西安、南京和青岛为新增供应量最高的城市。本季主要新项目包括华联集团走出北京的第一家SKP西安新光天地，阿里巴巴打造的首个“新零售“购物中心杭州亲橙里，以及娱乐业态占比超过70%的青岛东方影都万达茂等。空置率方面，一线城市中上海受巨大新增供应影响，市场平均空置率继续小幅攀升至8.6%；而深圳和广州则由于上半年新开项目入驻良好，空置率环比下降至3%-4%之间；北京空置率环比基本持平在6.6%。二线城市中，在租赁需求强劲的西安以及供应量较小的厦门等地，空置率环比下降至5%以下；而部分市场受到供应压力和销售增速趋缓的影响区域整体空置率较高，如宁波和沈阳等。租金方面，受惠于健康和多元化的租赁需求，一线城市的租金环比和同比均增速上涨。值得注意的是在激烈竞争下，市场的租金分化进一步加剧。租金增长主要集中在人气较旺的细分市场（如上海的南京东路和深圳南山等）内有领先优势的优质项目，其沿街店铺更受到众多品牌商重金争夺。二线城市中，零售市场基本面健康的图表1：甲级办公楼租金，2018第二季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2017年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2018年净吸纳、新增供应为上半年值，空置率为第二季度值，未来供应为2018年下半年的预计落成量。数据来源：仲量联行*无锡、宁波每半年更新一次-3%-2%-1%0%1%2%3%图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源：中国房地产指数系统02,0004,0006,0008,00010,0001Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q18成交面积 （万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市年均成交量（大众住宅市场）2,233 3,271 4,149 4,284 6,868 4,758 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 西安、南京、天津和长沙的租金表现较为突出；而在整体空置率处于高位的沈阳和宁波等地，很多业主被迫降租吸引租户。预计2018年下半年，中国20个主要城市的优质零售物业的新增供应量将超过756万平方米，全年供应量预计达到破纪录的1,251万平方米，较2017年增长6.8%。新增供应最大的上海、成都、西安和深圳等地的租金和入驻率将面临一定的压力，项目延迟开业的现象预计将较为普遍。住宅市场:二季度住宅政策环境未见放松，相反，在一些热点城市由于摇号买房和一二手房价格倒挂现象而催生出一批投机需求，引起政府关注。此后，西安、长沙、杭州和上海等城市相继出台针对企业购房的限制措施，意在给原有调控政策打补丁，抑制非理性投机炒房行为。近日，住建部又通知将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，房地产迎来新一轮监管和调控。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示，由于供应放量，第二季度高端住宅成交量环比上涨57%，其中一线城市成交量大涨147%，二线城市增长55%。在价格方面，热点一、二线城市在政府严格的限价政策下一手住宅价格基本保持稳定。在土地市场，一线城市由于政府限价政策继续压缩开发商利润空间，加上土拍政策限制等因素，房企拿地更加谨慎，土地市场趋冷。然而，三四线城市的土地成交增长依然迅速，这主要由于过去几年中，三四线城市受棚改货币化安置而推动的库存加速去化，进而又刺激开发商继续拿地开发。但这一趋势很有可能随着棚改货币化安置暂停而改变。我们预计未来热点一、二线城市房地产政策依旧会从紧调控。若一线城市的限价措施不放松，新建商品住宅会继续受到购房者青睐，成交量也会继续反弹。二线城市市场需求仍较为坚挺，下半年成交量总体会保持平稳。图表2：20城市优质零售物业供求指标5 – 专题平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,00008091011151213141617182018年初，中国引入了一系列关于资产管理，信托和委托贷款的监管变化，对非标准债务融资受到了更为严格的控制。同时，去杠杆...