中国房地产行业投资促进报告.pdf

中国房地产行业投资促进报告2018年4月《产业投资促进系列报告》编撰人员系列报告编委会主任：刘殿勋副主任：王旭，张玉中，李勇成员：许丹松，林若尘，黄庆红，王瑞，王欣然 朱文龙，焦伟，黄玫玫，吴铭，梁议丹《房地产行业投资促进报告》编写组成员主编：李勇执行主编：朱文龙，王欣然，许思涛，何锦荣副主编：胡锐，潘峰光，施清耀，任绍文，李晓辉成员：王倩，齐宁，苏蕾，孙楚尧，陈岚，周菲总序当前，世界经济在深度调整中曲折复苏，新一轮科技革命和产业变革蓄势待发。我国经济发展方式加快转变，新的增长动力正在孕育形成，同时也面临着“新常态”：经济增速从高速转向中高速，经济结构从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。“十三五”规划明确提出，要“坚持内外需协调、进出口平衡、引进来和走出去并重、引资和引技引智并举，发展更高层次的开放型经济”。2016年是“十三五”规划的开局之年。我国将在继续扩大开放领域、积极有效利用外资的同时，加快对外投资步伐，促进引进来和走出去协调发展，优化全球产业布局，不断提高全球资源配置能力，深度融入全球产业链、价值链、物流链。面对国内外经济形势的新特点和对外开放的新形势，我国的“引进来”和 “走出去”双向投资促进工作也面临着新任务。实现高水平“引进来”，对法治化、国际化、便利化的营商环境以及精细化的招商工作提出了更高要求。同时，大规模“走出去”也面临风险控制、国际化管理、环境治理、企业文化与当地风俗文化融合等诸多挑战。这些形势都对投资促进机构的专业化服务提出了更高要求。作为隶属于商务部的专业化双向投资促进机构，商务部投资促进事务局近年来确立了以产业为主线、以需求为导向的投资促进工作思路，并在实践中更深入地了解产业趋势对企业投融资的意义和影响，搭建双向投资的桥梁和平台，最大程度地聚合投资者、引资者和相关中介机构，提供更具针对性和实效性的专业化服务，取得了一系列阶段性成果。为了更好地引导全国产业投资促进工作的开展，我局联合国内外专业研究机构和咨询机构合作编撰了产业投资促进系列报告，针对重点产业的基本情况、分布格局、投资动态、发展趋势等进行了深入系统的研究，并介绍了相关产业投资促进工作的开展情况。2014年开始的产业投资促进系列报告得到了我局各产业投资促进委员会成员单位和业界的广泛关注和肯定。希望今年的系列报告能够以翔实的信息、深入的研究和具实操性的案例分析，继续为地方、园区、企业开展投资合作提供具有参考性和实用性的指南。2018年3月前言房地产业是中国国民经济的支柱产业，近十年来始终保持着较快的发展速度，已成为吸引外商投资和促进中国企业走出去的重要行业和市场。自2014年以来，中国经济进入新常态，宏观经济下行，房屋价格增速逐步放缓，随着政府对产能过剩行业进行供给侧改革，在历史繁荣期大量开发积累的大量库存需要逐步消化。因此，当前的中国房地产行业正在进入新一轮调整期，政府不断出台对楼市的宏观调控政策并对房地产开发贷款加强监管，意在抑制杠杆和房地产泡沫，促进行业良性发展。随着本轮调整，预计中国房地产行业将不断转型和升级，以高质量和新动力，不断吸引更多外商投资国内市场，同时更多中国房企向海外拓展，提升企业品牌价值和中国的国际影响力。本报告主要关注中国住宅和商业地产行业发展现状和趋势。以经济新常态为背景，分析了经济放缓、货币贬值、消费和技术升级以及资本市场波动等对行业的影响；详细梳理了外商“引进来”在中国住宅和商业地产投资以及中国企业“走出去”在海外住宅和商业地产投资两个方面，包括发展规模、主要模式、投资主体、驱动因素以及趋势和挑战等。报告主要发现如下：“限外令”全面松绑，将利好一二线城市中高端物业，在一定程度上反映出外资企业投资房地产热情开始高涨。2016年10月份以来，政府紧缩新政出台，有利于促进资本向其他产业流动，预期房地产资金链将收紧，房价增速将放缓。近十年来外商投资规模不断增加，合同项目数量逐年降低，随着住宅和商业地产的业态不断丰富，涵盖商铺、高档住宅、写字楼等的大型综合体项目逐渐成为主流。欧美房地产基金以及新加坡、香港、马来西亚等地的房地产开发商构成了外商投资主体，在中国投资打造了一系列中高端住宅产品和城市地标建筑，以港资、东南亚、欧洲奢侈品集团为代表的商业地产品类丰富，预期未来将继续为内地市场带来成熟优质的商业地产运作理念，推动市场繁荣。但目前行业去库存仍在持续，特别是商业地产结构性产能过剩问题凸显，一二线热点城市投资收益增速将会放缓，投资需保持谨慎，直接开发和中长期投资计划成为未来趋势。随着人民币贬值压力、美元升值预期等，预计将有更多中国投资者进行海外资产配置。当前中国房地产行业国际化的主要形式为直接投资（绿地投资）、海外并购和海外融资等，具体表现为在发展中国家直接开发住宅和商业综合体项目，以及在欧美发达国家购入成熟高端物业。“走出去”海外投资主体日趋多元化，大宗商业地产并购交易不断刷新纪录，特别是以安邦、平安等为代表的险资表现十分抢眼。在走出去过程中，企业需要注意资本出境风险、了解当地市场合规要求，并提升自身的国际资本运作能力，在战略决策和风险防控方面做好充分准备。第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 第一节 外部宏观因素分析 第二节 对住宅地产的影响 第三节 对商业地产的影响 第四节 趋势和展望 第二章 外商“引进来”投资分析 第一节 整体现状 一 现状与特点二 投资主体三 驱动因素第二节 外商直接投资中国住宅地产 一 现状与特点 二 问题与挑战 三 发展趋势 四 投资建议 第三节 外商直接投资中国商业地产 一 现状与特点 二 品类与模式 三 问题与挑战 四 发展趋势 五 投资建议 目录1148101111111214181820 2224252527282931第三章 中国地产商国际化之路 第一节 整体现状 一 现状与特点 二 投资主体 三 驱动因素 四 境外融资 第二节 住宅地产“走出去” 一 直接投资复苏式增长 二 住宅并购较不显著 三 住宅项目运作遇阻 第三节 商业地产“走出去” 一 直接投资快速上涨 二 大宗并购交易不断 三 投资品类更为丰富 第四节 国际化机遇和挑战 一 资本出境风险防范 二 当地市场合规要求挑战 三 需要较强资本运作能力 第五节 投资建议 32323234384045474747484849505151515252第四章 中国房企“走出去”案例分析 万科：海外轻资产经营管理者 万达：酒店及文旅品牌打造者 碧桂园：企业集群式走出去平台打造者 上海连合地产：民营房企抱团出海联合体华夏幸福基业：国际产业新城打造者总结与展望 附录 一 外资主要房地产开发商介绍 二 外资主要房地产基金介绍 三 主要国家房地产投资法律规定 四 主要国家房地产投资税务规定 5454555556565859596163651中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势一 外部宏观因素分析经济放缓/货币贬值/通胀预期当前，中国经济步入“新常态”，经济增长放缓，由过去高速增长转入中高速增长，其基本特征是发展方式转变、结构深度调整和发展动力转向。十年间，中国宏观经济平稳增长，自2010年起经济增速持续下降，GDP增速由10.6%持续下降，至2016图1：中国宏观经济走势来源：Wind与此同时，人民币贬值压力仍在持续。回顾近十年间的美元兑人民币汇率变化，在相当长的一段时间内，美元兑人民币汇率不断走低，人民币持续升值，自2015年8月汇率改革以来，美元兑人民币的汇率转降为升，人民币持续贬值；同年12月，中国正式加入IMF特别提款权(SDR)货币篮子，意味着人民币跨境流动限制放开，当月人民币大幅贬值，离岸人民币累计贬值2.24%，外汇储备共消耗1,079亿美元，创历史最大降幅。央行于2016年1月起抽离离岸人民币流动性，对货币市场进行干年GDP增速为6.7%，较2015年降低0.2个百分点，但依然保持中高速发展趋势，整体宏观经济基本保持平稳运行，不会出现较大经济波动。02468101214160100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020062008200720092010201120122013201520142016国内生产总值（亿元）国内生产总值增长（%）预，一定程度上遏制了人民币更大幅度的贬值。随着宏观经济持续放缓，以及国际政治、经济形势持续变化，人民币贬值压力仍在持续。在当前资本管制的情况下，央行将通过宏观调控手段防止剧烈贬值发生。2中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势图2：美元兑人民币汇率变化来源：Wind2010年以前，居民消费价格指数CPI变化幅度较大，主要原因是2008年金融危机前后，物价波动幅度较大，2009年CPI一度触底，之后国家实施宽松货币政策刺激投资和消费，CPI于2010年迅速回升，因而达到当年同比4.03%的涨幅，在这之后，CPI涨幅最大不超过2.03%，并且近几年内持续下降，整体保持温和通胀。随着货币供给持图3：通货膨胀情况来源：Wind经济平稳增长的同时，房地产行业仍然是推动经济发展的主要动力之一。十年间房地产投资额及房屋施工面积均持续增长，新购置土地面积自2011年起呈现持续下降趋势，2016年起国房景气指数显著回升。受宏观经济增速放缓的影响，近几年国房景气指数下降趋势较为明显，2016年地产行业明显回暖，全年指数不断走高，均超过续增加，宏观调控持续收紧，未来中国仍将维持一定程度温和通胀，总体来看，当前较低的通胀率仍在可接受范围内，不会对居民消费和企业造成实质影响。5.50006.00006.50007.00007.50008.00008.50002006-052006-112007-052007-112008-052008-112009-052009-112010-052010-112011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-05美元兑人民币平均汇率（元）-0.293.251.05-6.234.032.03-2.660.00-0.58-0.590.59-8-6-4-2024681020062007200820092010201120122013201420152016国内生产总值平减指数变化（%）CPI变化（% ）100，且高于2015年最高值93.77。2016年房地产开发企业土地购置面积持续下降，累计为22,025万平方米，同比下降3.4%，预计2017年将持续下降。3中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势859095100105110020,00040,00060,00080,000100,000120,00020062007200820092010201120122013201420152016本年完成投资额（亿元）本年购置土地面积（万平方米）施工房屋面积（十万平方米）国房景气指数图4：房地产投资及开发情况来源：Wind在房屋交易环节，十年间商品房销售面积及销售额均持续增长，但近几年增长较为缓慢；去库存形势仍旧严峻，商品房待售面积在2016年之前，以高于销售面积的增速不断增加，在供给侧改革政策的推动下，去库存逐渐成为主旋律。2016年商品房待售面积首次出现下降，自3月起至11月连续九个月下降，去库存效果初图5：房地产销售情况来源：Wind消费升级和技术升级消费升级和技术升级两个概念反映了当前中国经济转型发展的两个不同侧面，一个侧重需求方，一个侧重供给方。二者同等重要，并且相互影响，需要协调共同发展。从需求方角度来看，当前消费升级的核心是满足日益庞大的中产阶级（中等收入群体）的消费需求。2016年7月，《经济学人》刊文指出，中国已有2.25亿中产阶级，多...