互联网大潮下的中国房产市场分析2017.pdf

Confidential and Protected by Copyright Laws本产品保密并受到版权法保护互联网大潮下的中国房产市场分析20172017/4/262实时分析驱动用户资产成长研究定义和研究方法互联网房产服务是通过互联网平台的方式为消费者提供购买信息交换，房产流通，资产管理，改造更新以及由此衍生出的金融、保险、物业管理、装修、家政 等服务。研究范畴本报告主要针对房产服务市场进行研究，主要有发展阶段、发展现状、典型企业、市场机会及趋势等内容。研究方法报告中的资料和数据来源于对行业公开信息的研究、对业内资深人士和相关企业高管的深度访谈，以及易观分析师综合以上内容作出的专业性判断和评价。报告中运用Analysys易观的产业分析模型，并结合市场研究、行业研究和厂商研究，能够反映当前市场现状，趋势和规律，以及厂商的发展现状。研究定义2017/4/263© Analysys 易观www.analysys.cnPART 1实时分析驱动用户资产成长中国房产市场及其互联网化概况2017/4/264实时分析驱动用户资产成长中国房产的发展阶段回顾简介起步阶段改革开放以后，市场化的房产政策逐渐松绑，整体市场在还未明朗的情况下出现了局部热点的迹象。1991年1998年2007年2014年摸索阶段邓小平南巡讲话以后，住房制度改革步伐加快，海南房产热度膨胀加速，但在中央干预下，其泡沫破灭；随后的亚洲金融危机更是给整个房产市场带来巨大的冲击；同时在1998年福利分房制度正式退出历史舞台。大幅发展阶段在亚洲金融危机的威胁解除以后，宏观经济基本面逐渐向好，房产市场随之转暖；伴随着土地规范化政策的出台与投机炒作的兴起，房价在新世纪后开始迅速攀升，并在2007年达到高峰。调整阶段受到世界性金融危机的影响，房产市场在2008年遭遇了量价齐跌的寒流；但在政府多种手段的救市努力下，2009年房产市场回温，并由此重新走上全面复苏的阶段。多形态发展阶段2014年，在严格的房产调控政策以后，一、二线城市的房产市场热度开始降温，三、四线城市的库存开始大量累积；在2015年，在政策调整的刺激下，一线城市和部分热点二线城市的房产市场又步入了快速上涨的阶段，但同时三、四线城市的去库存形式依然严峻。2017/4/265实时分析驱动用户资产成长中国房产的互联网化发展回顾简介整合发展阶段线上线下融合阶段综合服务阶段资讯服务阶段互联网开始渗入房产服务市场，各企业开始通过网络资讯的力量影响用户的决策过程，典型的表现形式是网络广告、房产信息、社区论坛等等。代表企业：搜狐、新浪、网易等门户网站的房产频道，搜房网，焦点网2009年2010年2015年垂直型房产网站大幅发展，拥有较强资源优势的平台开始发起对业内其他厂商的整合。代表企业：易居中国、链家网、安居客、房天下各企业探索将线上业务和线下业务进行更深度、更紧密的融合，并且积极应对移动化浪潮的来临，新型互联网房产服务商相继诞生。代表企业：爱屋吉屋、平安好房、链家网、安居客、房多多各大厂商纷纷构建起以房产交易为核心内容的多元化服务业务，其既有业务日臻成熟化和流程化。代表企业：乐居、链家网、房天下、安居客2017/4/266实时分析驱动用户资产成长中国互联网房产服务市场生态图谱用户供应基础支撑房产服务开发商中介公司个人业主经纪工具P2P物业家具分期众筹综合服务解决方案VR技术广告服务数据服务监管机构房产代理＆咨询顾问房地产经纪公司装修其他平台专业平台垂直服务支付租房2017/4/267实时分析驱动用户资产成长移动互联网在房产中介领域的介入程度明显高于家装领域 房产中介与家装是整个房产产业链中与移动互联网结合的较为紧密的两个细分领域，并且一个领域在房产交易之前，一个领域在房产交易之后，刚好能在一定程度上代表整个产业链的状况。 两个领域在时间趋势上表现的较为接近，表明季节、政策等因素对整个产业链有相似的影响。 房产中介领域的月活人数是家装领域的近4倍，表明产业链前端介入移动互联网的程度相对后端更深，后端的移动互联网化过程还需要较长的时间。010020030040050016-1016-1116-1217-0117-0217-03单位：万数据来源：千帆只对独立APP中的用户数据进行监测统计，不包括APP之外的调用等行为产生的用户数据。截止2017年第1季度易观千帆基于对18.21亿累计装机覆盖、4.42亿移动端月活跃用户的行为监测结果。采用自主研发的enfoTech技术，帮助您有效了解数字消费者在智能手机上的行为轨迹。www.analysys.cn© Analysys 易观·易观千帆近半年家装领域APP月活跃人数情况05001,0001,5002,0002,50016-1016-1116-1217-0117-0217-03单位：万数据来源：千帆只对独立APP中的用户数据进行监测统计，不包括APP之外的调用等行为产生的用户数据。截止2017年第1季度易观千帆基于对18.21亿累计装机覆盖、4.42亿移动端月活跃用户的行为监测结果。采用自主研发的enfoTech技术，帮助您有效了解数字消费者在智能手机上的行为轨迹。www.analysys.cn© Analysys 易观·易观千帆近半年房产中介领域APP月活跃人数情况2017/4/268© Analysys 易观www.analysys.cnPART 2实时分析驱动用户资产成长房产市场所面临的问题2017/4/269实时分析驱动用户资产成长房产流通环节虽有互联网介入，但主要过程依然是在线下完成户型规划信息交通位置周边配套价格区间用户评价增量房房源第三方平台开发商网站付款方式价格区位配套费率户型存量房房源第三方平台经纪公司网站信息发布展示信息发布展示房源供给 部分职业顾问会在信息传导过程中先期介入，以提高最终销售的成功率。 销售方通过线上信息的展示与广告的发布，将用户引流到线下销售现场，由置业顾问完成最终的销售工作。 用户在购房过程中，形成的意见观点，会通过网络平台展示出来。 买卖双方将需求和信息发布在网络平台上，通过平台进行进行匹配和撮合。 在有初步撮合结果后，交易被引导至线下继续进行，直至最终达成。 当前的匹配撮合主要不是由系统或者人工智能所完成，更多是受人为的影响，包括经纪人的双向沟通，也包括买卖双方的单向信息传递。投资型用户改善型用户刚需型用户投机型用户2017/4/2610实时分析驱动用户资产成长购房资格本地户籍无本地户籍但有社保或纳税记录北京、上海深圳、广州杭州成都最多拥有2套有5年记录，最多拥有1套限购2套有5年记录，限购1套最多拥有2套有2年记录，最多拥有1套限购1套有2年记录，限购1套住房因市场与保障属性交叉，流通环节受政策影响程度较大北 京首付比例首套普通：35%非普通：40%二套普通：60%非普通：80%贷款年限25年以内上 海首付比例首套35%二套普通 50%非普通 70%深 圳首付比例首套30%二套70%杭 州首付比例首套30%二套无房有贷有房无贷有房有贷已结清40%有房有贷未结清 60%成 都首付比例首套30%二套11区 60%南部2区 70%贷款年限25年以内暂停贷款已有2套及以上住房信贷政策广 州首付比例首套普通 30%非普通 40%二套无房有贷 40%普通非普通70%广 州有房无贷 50%有房有贷 70%二套房认定交易认房又认贷认贷不认房北京、上海、深圳、广州、杭州成都成都北京杭州企业购房，上市需3年新购房，上市需3年 降低购房金融杠杆，虽然减少了非自住的需求，也使中低收入阶层实现改善性居住需求的难度加大。 延长非自住型住房的资金回收时间，增加其持有风险，在抑制非自住需求的同时，会在一定程度上减少房产的流通率，从而减少总体的供给量，会在一定维度上推高房价。 一二线城市的限购，会在一定程度上引导人口分流至三四线城市。广州居民购房，上市需2年企业购房，上市需3年2017/4/2611实时分析驱动用户资产成长一线城市的需求旺盛，限购政策也没有影响房价上涨的趋势 一线城市中，深圳的住宅价格涨幅相对较大。 一线城市中，虽然在大多数时期，增量房的涨幅都高于存量房，但没有明显差距，甚至北京的存量房价格从15年年中以后加速攀升，增幅已明显大于增量房。 一线城市的房价自14年5月起步入下降通道，虽然跌幅并不大，但在购房者中形成了降价的心理预期，持币观望者增多，又反向影响了房价上升的动力。 在北京推出“930新政”后，各地相继进行调控，其中北京、上海、深圳的受到了明显的影响，广州受到的影响不大。 一线城市住宅需求量大、土地资源有限是其房价大幅上涨的主要因素。9011013015017019021011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1北京住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局（以2010年1月为基点100）9011013015017019011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1上海住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局（以2010年1月为基点100）9011013015017019011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1广州住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局（以2010年1月为基点100）9013017021025011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1深圳住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局（以2010年1月为基点100）2017/4/2612实时分析驱动用户资产成长二线城市出现分化，部分城市房价涨幅接近一线城市 在热门二线城市中，厦门的住宅价格涨幅相对较大，成都的住宅价格涨幅相对较小。 二线城市中，增量住宅的价格涨幅普遍明显大于存量住宅。 14年下半年，受一线城市房价下跌的影响，二线城市房价也纷纷下跌，杭州甚至跌至10年以来的最低水平。 自15年下半年开始，随着一线城市房价的恢复上涨以及各城市限购政策的取消，杭州、厦门、南京的住宅价格呈快速增长走势。 与 一 线 城 市 相 似 ，对 北 京“930新政”的跟随调控，对杭州、成都、厦门、南京的增量市场也产生了明显的影响，但存量市场却在近期有不同程度的价格攀升。9010011012013011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1杭州住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅（以2010年1月为基点100）www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局9510511512511-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1成都住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅（以2010年1月为基点100）www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局10012014016018020011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 15-1 15-7 16-1 16-7 17-1厦门住宅价格指数变化情况存量住宅增量住宅（以2010年1月为基点100）www.analysys.cn©Analysys易观 · 国家统计局9010512013515016518011-1 11-7 12-1 12-7 13-1 13-7 14-1 14-7 1...