2019下半年楼市新特征及5个核心观点Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据· · 产业 · 公关更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com政策趋势：过冷则定向宽松、过热则收紧抑制2观点一更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com历次政治局会议要点对比3本次政治局会议相比4月份，总体政策取向未出现重大变化，在经济下行压力加大同时重申“房住不炒”，并首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，让市场看到了高层对于推动经济高质量发展的决心数据来源： 同策研究院整理2017年至今中央政治局历次会议要点提炼分类2017年4月2017年7月2017年12月2018年4月2018年7月2018年10月2018年12月2019年4月2019年7月宏观调控基调稳中求进稳中求进稳中求进稳中求进六个稳六个稳六个稳适时适度逆周期六个稳去杠杆化解地方债务风险有效控制杠杆率去杠杆把握节奏力度下行压力有序适度处理地方债务、下行压力结构性去杠杆下行压力把握好风险处理节奏力度货币政策稳健稳健稳健中性管住总阀门稳健中性稳健、管住总阀门、流动性合理宽裕稳健稳健、松紧适度、流动性合理宽裕稳健松紧适度稳健、松紧适度、流动性合理宽裕财政政策积极积极积极、加强地方债务管理积极积极积极积极、减税、增加专项债积极积极、加力提效落实落戏减税实体经济供给侧结构性改革三去一降一补三去一降一补破、立、降化解过剩产能补短板作为重点任务 针对性解决主要矛盾 巩固、増强、提升、畅通加快金融供给侧结构性改革推进金融供给侧结构性改革房地产长效机制长效机制长效机制健康发展长效机制、因城施策房住不炒、长效机制、因城施策房住不炒、一城一策、因城施策房住不炒、落实房地产长效管理机制、不作短期刺激经济手段制造业实现转型升级稳定民间投资加快制造业优化升级高质量发展高质量发展稳定制造业投资基建通达程度比较均衡加大补短板加大补短板实施补短板工程消费增强消费的基础性作用持续释放内需潜力深挖需求潜力就业积极促进就业解决结构性矛盾更突出稳定就业稳就业突出稳就业重点群体就业就业优先改革开放扩大开放领域扩大外资市场准入全面开放落实重大开放举措大幅放宽市场准入积极有效利用外资全方位对外开放扩大外资市场准入加紧落实重大开放举措资本市场防控金融风险整治金融乱象打击违法违规金融活动股债汇市健康发展机制创新加强制度建设科创板科创板科创板坚守定位更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com4政治局会议涉房地产内容重点解读：不将房地产作为短期刺激经济的手段观点1：当前“国内经济下行压力加大”，作为宏观经济支柱产业，为何“不将房地产作为短期刺激经济的手段”？同策研究院认为：基于以下四点原因短期土地财政弥补，通过刺激地产扩充土地财政的需求暂不强烈。2019上半年多地出现楼市“小阳春”，多地土拍溢价高企，土地财政短期弥补原因1若重启地产刺激经济将通过市场预期传导使得前期调控前功尽弃。“小阳春”下，市场对于政府稳定房地产决心的预期部分发生改变，下半年，如若重启地产刺激经济，市场预期将难以挽回，前期调控或将前功尽弃原因2我国居民杠杆率已至高点，再次刺激地产或将引发系统系风险。2019年初流动性充裕，商业银行放贷节奏加快，推动我国居民部门杠杆率达到历史高点，“高房价、高杠杆”是历次金融危机的前兆原因3基建、制造业等作为新引擎，短期内，可以替代地产拉动经济。本次政治局会议强调“稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”，可以看出高层肯定了基建、制造业替代地产作为经济发力点的作用原因4更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com5政治局会议涉房地产内容重点解读：不将房地产作为短期刺激经济的手段观点2：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。一方面，从房地产业增加值占GDP比重看，其作为宏观经济支柱产业的地位尚未改变。另一方面，我国城镇化仍有10年快速增长空间，房地产作为城镇化的主要推手依然不可或缺3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0001994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019上半年房地产业增加值房地产增加值/同期GDP历年房地产业增加值及其占GDP比重亿元98房改以来，房地产作为宏观经济支柱产业的地位不断提高。房地产增加值占GDP比重仅有两年份出现下滑。一是2008金融危机期间，二是2014年信贷紧缩期间。其余年份均呈上升态势数据来源：同策研究院、WIND、国家统计局、世界银行0204060801001900年1904年1908年1912年1916年1920年1924年1928年1932年1936年1940年1944年1948年1952年1956年1960年1964年1968年1972年1976年1980年1984年1988年1992年1996年2000年2004年2008年2012年2016年中国美国日本%城镇化率达到72%后，城镇化进程将会放缓中国、美国及日本城镇化发展对比0204060801960年1963年1966年1969年1972年1975年1978年1981年1984年1987年1990年1993年1996年1999年2002年2005年2008年2011年2014年2017年E2020年E2023年E2026年E2029年E中国城镇化进程%%假设1960-2014年的城镇化率复合增长率不变，预计中国将在2030年左右达到城镇化率72%的水平，2030年之后中国城镇化进程将出现放缓预测备注：2015之后的城镇化率预测，采用1960-2014年中国城镇化率复合增长率进行计算1960-2030年 中国城镇化进程及预测更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com6政治局会议涉房地产内容解读：落实房地产长效管理机制从宏观面、中观面和政策本身这三个因素考虑，出台房地产长效调控机制具有必要性。宏观看，改革进入深水区，经济发展遭遇瓶颈，房地产刺激经济的短视行为应逐步让位于结构性转型；中观看，几十年的城镇化高速发展，我国人口与产业结构发生了显著改变，房地产已进入换挡期，而地产调控应符合行业阶段特征，切忌一成不变；微观看，以往的地产调控政策治标不治本，违背市场化原则，效果并不理想，只有建立长效调控机制方能标本兼治•中国三部门对经济增长拉动遭遇瓶颈，类似以往的做法，通过房地产拉动经济增长的模式将陷入“三元悖论”，同时短期的行政调控手段将加大房地产行业金融风险的爆发，亟需中长期的有效调控，逐渐纾解经济增长与房地产行业之间的矛盾，腾挪空间给经济结构转型；经济发展模式与房地产之间的矛盾•人口决定房地产大周期，从2011年之后，中国房地产发展已经进入换挡期，房地产总量放缓。同时，由于人口持续向大都市圈迁移，而重点一二线城市城镇化率已经达到较高水平，叠加因为货币超发导致重点一二线城市房地产市场金融属性加强，房地产市场出现明显的区域分化，房地产调控应当符合换挡期特征；房地产调控政策应当符合房地产行业阶段性发展特征•需要长效调控机制克服历年来调控政策下出现的问题，比如轻增加供给、政策落实具有困难、货币超发推升城市间结构性资产泡沫、较高的土地财政依赖度推动房价上涨等历年调控政策本身效果不理想房地产长效调控机制更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com7本次政治局会议前后代表性城市政策表态政治局会议前后，苏州、大连、西安等上半年房地产市场较热城市纷纷出台收紧措施，以呼应中央决策。当前，在部分城市楼市热度依然较高背景下，政策面严控短期不会改变日期城市及政策主要内容8月29日烟台：：市场整治出台六项制度严厉打击房地产市场违法违规行为8月28日合肥：稳地价住宅用地定价参考周边新房及二手房成交价；土地拍卖，将“价高者得+最高限价时转为摇号”的调整为“价高者得+最高限价时转竞自持”8月23日临沂：市场整治专项整顿规范房地产市场秩序8月22日宿州：市场整治《关于开展房地产市场专项整治的通知》，打击垄断房源、操纵房价、捂盘惜售或变相囤积房源、首付贷行为8与19日嘉兴：规范市场嘉兴发布《关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知》8月13日陕西：职场整治为加大全省房地产领域市场乱象整治力度，对50家房地产开发企业、23家房地产经纪机构、13家物业服务企业违法违规行为进行通报。8月7日南昌：规范销售“三限”商品房预售，摇号将由开发商委托公证机构进行，从摇号平台到摇号过程，开发商一律不介入、不参与8月2日北京：房住不炒发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2019）》，指出未来调控坚持“房住不炒”定位，保持调控政策的连续性和稳定性，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求，逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。7月30日合肥：维稳调控对引发三次及以上群访群诉事件且未有效处置的房企，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施；并从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格7月26日洛阳：最严限价最新动态：但凡单价超过8300元/平米楼盘，均暂停网签7月24日苏州：调控新政抬高土拍门槛（上调保证金比例）、限售范围扩大（扩大至市辖区）、限购年限延长（外地户籍需两年社保）、强化房贷管理7月18日大连：房价调控重点区域房价申报预售，网签价不得高于预售价，且价格下浮不得超过5%；6个月内不得调整申报价格7月中旬呼和浩特：中介整顿要求各房地产中介机构和房地产信息发布平台对网络房源信息发布和房地产中介机构管理进行自查7月5日宁波：金融收紧银保监局对宁波各大银行开出39张罚单，多数针对房地产业务；各大银行住房贷款利率上浮6月29日杭州：土拍双限杭州市区9宗地块发布挂牌公告，出让条件中除限制地价外，首次设置了“限房价、限装修价”6月20日西安：最严限购市外迁入户籍家庭1年落户购房门槛+外地户籍家庭5年社保+限购扩围至临潼区资料来源：同策研究院整理7月30日中央政治局会议前后代表性城市政策表态情况更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com《报告达人》官网：www.baogaodaren.com未来政策趋势判断8730政策后，楼市调控打破了全面放松的预期，但从政策施行来看，各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场过冷则定向宽松过热则收紧抑制城市政策动态（2018年4季度-2019年1季度）北京个人间买卖或赠与二手房业务中，增值税所附加的“一税两费”和印花税减半征收上海下调相关房屋交易税费。个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共约为总房价的5.3%（下调前为5.6%），印花税减半由万分之5，调整为万分之2.5。深圳执行“三价合一”，二手房信贷收紧；四大行首套房利率下调广州放松落户年龄限制，变相放松限购政策，限...
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