2021 中国商业地产 ·活力40城Commercial PropertyFuture 40 Cities in China01前言03总体排名09开发商与品牌布局14商业创新CONTENTS2021年疫情进入常态化，间断性爆发的疫情陆续影响着部分城市，商业地产迎来新的挑战和增长方向。国内双循环背景下，国务院提出用五到十年时间培育建设国际消费中心城市，有利于促进商业的多样性发展。去年由于疫情催化发展的线上直播行业，今年受到系统性的规范管理，线下线上商业逐步都走向了理性融合发展的态势。线下消费因为疫情防控的管制措施间断性受影响，无论线上还是线下非理性红利越来越少，商业存量市场竞争的序幕全面拉开。今年发生的几次网络热门事件“鸿星尔克事件”、“新疆棉事件”翻红了不少国货品牌，新一代消费者文化自信背后的消费自信，大力推动了新国潮品牌市场表现。疫情之下奢侈消费需求回流至国内，奢侈品商业保持逆势增长，发展目标城市依旧以一线和新一线为主。在这个时间点之下，如何沉稳布局，把握新的增长点成为关键命题。在线上线下融合的发展格局下，实体商业创新焕发新的活力。一方面，线上直播电商业绩增速较往年明显放缓，品牌的获客成本越来越高，线上品牌加速布局线下体验店。实体店铺可以增强消费者对产品的体验，通过线下场景互动打出品牌声量。线下连锁看重标准化和规模效应，而海底捞的大规模关店反映出线下曾经的流量商业也开始逐步回归理性，品牌方线下扩张力度明显放缓。另一方面，随着“元宇宙”概念的加速蔓延，各大开发商开始探索购物中心离场经济新思路，朝阳大悦城发布首位潮流数字推荐官Vila，深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立与实体广场对应的“平行世界”。此份《2021中国商业地产活力40城》在延续前四年40城系列报告主体研究框架的基础上，新增城市网红指数等维度的相关性分析，以内容指数、流量指数、热搜指数三大维度重新解构了衡量城市线上网络热度的指标。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。前言01 中国商业地产活力40城商业地产活力指数指标体系权重类别 权重 解释 指标 权重 零售指数 0.30 零售业态发展水平 奢侈品品牌城市偏好指数 0.33 轻奢品牌城市偏好指数 0.33 大众消费品牌城市偏好指数 0.33 休闲指数 0.30 休闲业态发展水平 影音娱乐发展指数 0.25 美食餐饮发展指数 0.25 咖啡茶饮发展指数 0.25 运动健康发展指数 0.25 购物中心指数 0.30 购物中心发展水平 购物中心规模指数 0.50 购物中心多样性指数 0.50 消费力指数 0.10 居民的消费意愿与消费能力 收入指数 0.33 消费意愿指数 0.33 消费结构 0.33 Commercial Property Future 40 Cities in China 02202012347658111091 3121614171 51819212 2202 324262 5282927303133323 435383736394 0 20211234567891011121 3141 51617181920212 22 3242 526272829303132333 435363738394 0上海北京成都深圳重 庆杭州广州苏州武汉南京西安长沙天津宁波沈阳无锡青岛郑州合肥昆明厦门大 连哈尔滨济南南通常州南宁福州长春石家庄南昌贵阳烟台乌鲁木齐太 原扬州徐州呼和浩 特兰州海口数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2020-2021排名变化上 升下降000020202021121120011200111120011002020012437659810111 3121 514171619202 22 3182124272 526282932303531333 4373836394 020181234765810111 31691412171 52019212 3182 224272 530262932283 4313335373836394 02017201912347659101181 3121614171 518202 32 2192124262 527282931303532333 4363837394 0总体排名北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市差距依然明显。北京与上海间的总体差距并未延续去年的拉大趋势，反而出现缩小。其中，北京与上海的零售指数差距由0.63点缩小为0.32点，休闲指数差距由0.80点增加到0.94点，购物中心指数差距由1.50点增大为1.51点，北京商业资源聚集度出现上升；北京购物中心数量与上海进一步拉大，相差49%。北京奢侈品指数本年度再次实现超越上海，但轻奢指数与大众品牌指数却远落后于上海。与此同时，北京的消费力指数四年来首次被上海反超，人均收入和消费意愿差距拉大。在购物中心增量萎缩的背景下，居民消费需求的回归理性化给存量商业改造带来更大的北上位列第一梯队，北京商业发展明显回暖，与上海差距缩小03 中国商业地产活力40城挑战。2021年北京首店经济呈全面复苏之势。统计期内，引人瞩目的全球首店有意大利品牌FILA全新概念店和中英联合打造的曼联梦剧场，其他国际化品牌首店有法国SATELLITE、德国徕卡、西班牙TINYCOTTONS等，为北京增添全新的商业活力。但从2021年首店数量与品质来看，北京的首店商业活力依旧落后于上海，但是两者的差距已经在逐步缩小：据睿意德统计，2020年北京首店数量为331家，上海首店数量为909家，但是到2021年北京开业首店数量已经达到901家，上海首店数量为1078家，北京的首店总数规模几乎是去年的三倍，明显更加接近上海；从休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡、健身房指数均远落后于上海。商业地产活力指数数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2021年北京与上海商业地产活力指数2020年北京与上海商业地产活力指数消费力指数数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心30405060708090100上海北京成都深圳重庆杭州广州苏州武汉南京西安长沙天津宁波沈阳无锡青岛郑州合肥昆明厦门大连哈尔滨济南南通常州南宁福州长春石家庄南昌贵阳烟台乌鲁木齐太原扬州徐州呼和浩特兰州海口0.001.002.003.004.00零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数上海北京上海北京0.001.002.003.004.00零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数华中、华西指数增幅转负为正，东北地区活力指数下滑明显Commercial Property Future 40 Cities in China 04数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2018-2021北京与上海商业资源聚集度2021年北京与上海零售品牌偏好度比较2021年北京与上海休闲业态指数比较2021北京与上海购物中心数量与规模比较华东地区核心城市活力排名与去年持平，指数平均同比提升0.27%，凸显区域经济发展的超强韧性。成都、重庆引领华西地区商业高速发展，活力指数平均增幅为0.86%，展现巨大市场潜力。今年前三季度重庆GDP总量达19951.89亿元，同比增长9.9%，位列中国城市第五位。 2021年，重庆超越杭州和广州，位列商业地产活力指数排名第五位。华中地区核心城市商业地产活力指数平均增幅为1.40%，其中武汉活力排名上升二位、长沙上升一位，郑州维持在18名。东北地区核心城市活力指数延续去年下降趋势，平均下降2.34%。自2018年以来，大连商业地产活力排名连年下降，今年则直降二位。0.000.200.400.600.801.001.201.402018商业资源聚集度2019商业资源聚集度2020商业资源聚集度2021商业资源聚集度上海北京050010001500200025003000050100150200250300350400450北京上海购物中心数量购物中心规模0.001.002.003.004.00奢侈品牌偏好度轻奢品牌偏好度大众品牌偏好度北京上海0.001.002.003.004.005.00影院咖啡健身房餐饮上海北京武汉成为年度白马城市，“五个中心”建设持续推进05 中国商业地产活力40城2020-2021各区域核心城市商业地产活力指数平均增幅2020-2021各区域核心城市商业地产活力指数排名变化本年度，武汉在商业地产活力指数排名超越西安和南京，上升至全国第九位。其中，休闲指数跃升3位至全国第9名，仅次于杭州和苏州。在零售指数和购物中心指数方面，武汉则分别提升4位和1位。历来有“九省通衢”之称的武汉，现向“五个中心”目标奋力迈进。2020年12月，武汉市委十三届十次全体会议审议通过了《中共武汉市委关于制定全市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。《规划建议》锚定了“打造五个中心、建设现代化大武汉”的目标，其中“五个中心”为全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心。2021年，武汉市“五个中心”建设持续推进。2021年前三季度武汉GDP实现同比增长7.8%，GDP总量排名全国大陆地区第九，“五个中心”建设推进情况总体较好。2020年12月，多个商业体在武汉密集开业，包括解放大道K11、东西湖万达广场等；2021年各大商业体开业热潮热度持续。备受瞩目的武汉恒隆广场已于2021年3月开业，吸引了众多国际品牌入驻，如法国CELINE精品店华中首店、法国Longchamp珑骧精品店武汉首店等；地处武汉CBD核心商圈、商业体量达14万方的江宸天街于同年6月开业，为都市人构建全新潮尚地标。大悦城、万象城等商业项目计划于2022年入市，值得期待。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心0.86%0.27%1.40%-2.34%-0.84%-0.50%华西华东华中东北华南华北重庆成都西安苏州南京上海杭州长沙郑州武汉沈阳大连哈尔滨深圳广州北京天津-3-2-10123华西华东华中东北华南华北Commercial Property Future 40 Cities in China 06成都持续领跑新一线，长沙、宁波商业活力凸显2021年部分新一线城市商业地产活力指数2020-2021年武汉城市商业地产活力指数变化精品咖啡及精酿啤酒商户城市分布本年度，在所有新一线城市的商业活力表现中，成都持续领跑，稳居第二梯队头名，且有大量新项目的入市，如印象城、王府井Discovery街区、港汇天地等。2021年，长沙活力指数排名上升一位，“顶流”级商业体全面崛起。2021年5月龙湖长沙洋湖天街开业、7月荟聚购物中心开业，洋湖商圈快速崛起；之后，北辰三角洲大悦城、星沙天虹购物中心接连开业，为长沙商业地产再添活力。同比2020年，宁波总体排名直升二位，是唯一一座四大指数均有增长的新一线城市，其距离“建设国际消费城市”目标更近一步。2021年4月，全国首家阪急百货在宁波盛大开业，奢侈品一线品牌Dior、Louis Vuitton、Burberry等悉数入驻，提升宁波商业国际影响力；同年5月，宁波首个“城市综合体+摩天轮”项目万象城璀璨启幕，为宁波市民带来全新消费体验。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心-0.500.51零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数20202021-0.500.511.52零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数成都杭州重庆西安苏州沈阳020040060080010001200010002000300040005000600070008000北京上海深圳苏州成都广州重庆杭州西安武汉精酿啤酒精品咖啡07 中国商业地产活力40城2021年新一线城市商业活力指数有所上升，方差同比上升11.8%，城市间差距加大。其中，武汉、宁波的活力指数增幅最大；而在活力指数下降的城市中，沈阳、大连、哈尔滨的降幅最大，平均下降约2.3%。在休闲指数方面，仅有南京、沈阳、青岛的...
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