2022全国房地产行业双月报（1-2月刊）-保利投顾研究院 (1).pdf

1 / 22 目录 本期看点 ................................................................................................................ 2 1、新房市场 .......................................................................................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 4 1.2 全国新房供求走势 .................................................................................................... 5 1.2.1 全国供应 .................................................................................................................. 5 1.2.2 全国成交 .................................................................................................................. 7 1.3 分区域城市成交走势 ................................................................................................ 8 2、土地市场 ........................................................................................................ 10 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................. 10 2.2 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.3 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 13 3、地产金融环境 ................................................................................................ 14 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 14 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 16 后市研判 .............................................................................................................. 18 2 / 22 本期看点 1、中央积极信号频发、两会定调呵护市场，三月“小阳春”可期 1 月全国客户看房热度指数走为 113，为 2020 年疫后最低位；2月春节后房企新推加强、渠道复工带客、多地释放政策利好，看房热度指数回升至 127。前两月“开局”平淡，主要由于年初房企供应积极性不足、疫情多点频发等影响，全国供需低位运行。2 月底多城供应陆续回升，叠加政策边际改善释放回暖信号，市场氛围目前有所改善。市场呈现以下特征： 特征一，年终冲刺大规模让利、消耗大量存量客户后，1-2 月全国多城进入“休整期”。武汉、长沙等多数项目营销“减码”，郑州、漳州等特价房等搅动市场为主，长春、大连以存量房出清为主，三四线城市如宜昌、邯郸、衡水收回年底折扣。 特征二，地方政策边际改善下、局部需求已被撬动。郑州新政利好下客户预期提升；南通首付调降，学区项目小户型流速提升；苏州房贷利率跌破去年低位，成交回升；广州主城项目突破限价入市，客户积极进场。 今年两会房地产延续呵护基调，央行及银保监提出“合理确定首套住房按揭贷款标准”，差别化信贷政策优化空间大，预计将有更多城市迎来“首付政策”支持。 展望后市，3 月及二季度前期将是稳增长政策密集落地期，降息降准可期，宽松政策对市场促进效果已然显现。预计 3 月一二线城市供应放量、信贷政策加持下带动需求释放，强三线城市政策边际放松 3 / 22 撬动客户入市，弱三四线城市逐渐企稳、客户预期改善。 2、年初地市供求缩量明显，整体表现偏冷，土拍供应结构和规则优化有望改善地市热度 2 月全国重点 55 城宅地供求量降至千万方以下，仅为近五年同期水平的 2-3 成，受传统供地淡季影响，叠加 22 个集中供地城市中除北京外均未落地，供应大幅放缓。市场呈现以下特征： 特征一，城市土拍表现分化，北京、台州等热度较高，佛山等仍待提振。北京首轮集中供地热度有所改善，流拍宗数减少，溢价率略有回升；华东台州地市火热，7 宗地块中 3 宗触及封顶价；华南佛山供应积极，推桂城临江优质地块等，政府振奋市场信心意图明显。 特征二，多城公布首轮供地预告，规则优化下有望调动中小房企积极性，激发市场活力。上海单地块总价偏低，厦门岛内放量，武汉提高中心城区供应占比、统一“限地价+摇号”出让。 3、开年房企融资疲软、优质房企融资优势凸显；居民信贷偏弱，政策宽松将会进一步改善 房企端，年初房企融资总量跌破千亿量级，触底近三年同期最低水平，融资尚未全面开闸，市场信心未能全面修复，政策端利好信号传导至执行端尚需时日。居民端，多地信贷环境已实质性、大力度的松动，如重庆等首付回归正常，佛山非限购区等降低优质客户的首套首付比例，广州等利率调降，但 1 月新增居民中长期贷款同比少增， 4 / 22 2 月新增转负，信贷宽松仍需进一步发力。 中央表态支持重点房地产项目并购和加大住房租赁金融支持，相关融资环境将有所放松；住建部工作会议支持“充分释放居民居住需求”，多城已有所动作，南通、常州等降低商贷首套首付比例，南宁、中山提高公积金贷款额度等，未来或有更多城市跟进。预计未来房企合理融资需求、居民合理住房需求将逐步得到满足，信贷政策将恢复至超调前合理水平。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 与 1 月淡季相比，2 月全国客户看房热度指数有所回升。 根据保利投顾研究院监测，1 月全国客户看房热度指数为 113， 为 2020 年疫后最低位，年终冲刺后市场调整回落，客户需求释放后待积累。2 月受春节后房企新推加强、渠道复工带客、多地释放政策利好等拉动下提升至 127，与去年年底水平相当，客户看房热度有所回升。 5 / 22 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。 1.2 全国新房供求走势 1.2.1 全国供应 供应缩量明显，传统淡季房企推新不足。 1 月重点 40 城商品住宅供应面积 1284 万㎡，同环比均腰斩，2月供应环比再降 6 成，前两月累计供应仅为 2018-2019 年平均水平的5-6 成、持平 2020 年同期水平。年终冲刺后供应自然回落，传统淡季房企积极性不足，以续销和常规活动市场为主。 全国多区域供应普降，华东、华南、海西多城供应处于低位，仅上海放量。杭州、南京缺货，前两月供应为去年同期的 4 成。华南广州、深圳年终冲刺后供应疲软、为疫后最低；佛山、东莞、福泉漳等 6 / 22 城市 2 月维持低供应。仅上海供应放量，前两月供应近 200 万㎡，约为 2018-2019 年同期平均水平的 3-4 倍，其中 1 月第六批次开盘入市拉动供应至近 170 万㎡； 中西部、华北供应腰斩后再度回落。中部武汉、长沙 1 月供应环比跌幅约 7 成，前两月供应为近四年平均的 5-7 成。西部成都、重庆年终冲刺后供应缩量明显，2 月供应较去年 12 月降幅 8 成；兰州延续去年年底疲态，2 月零供应。华北北京前两月供应基本持平 2018-2020 年同期，春节后三周供应陆续回复。东北供应疲软。大连、长春前两月供应不及去年全年供应规模的 5%。 图：全国 40 城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2 月底起多城积极蓄力“小阳春”，预计 3 月整体供应将回升，房企加强供应“补位”、抢收业绩。其中北京、上海、杭州、长沙、天津、南昌、兰州等 3 月供应预计将现小高峰。 7 / 22 1.2.2 全国成交 前两月“开局”平淡，成交不及近年同期。 1 月重点 40 城商品住宅成交面积 1813 万㎡，环比降 37%，2 月成交 40 城成交面积 1271 万㎡，前两月累计同比降 40%，约为 2018-2019 年同期平均的 8 成。 主要受多城供应缩量、年末折扣回收及全国局部疫情影响。各线城市同比普跌，其中一线相对坚挺，成交规模高于 2018-2019 年同期平均水平 6 成，二线、三四线持续调整，累计同比降 4-5 成。 随着节后供应陆续恢复、多城释放政策改善利好等带动下，客户预期和市场交投氛围有望改善。 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 8 / 22 1.3 分区域城市成交走势 华东核心城市韧性凸显；华南、中西部等部分城市政策边际调整带动市场趋于改善；华北、海西等市场“休整”；东北持续趋冷。 其中华东核心城市支撑下市场韧性凸显，上海供需两旺，杭州、南京成交惯性延续；华南、西部广州、重庆等信贷边际松动下市场氛围改善，但转化效果待观察，中部郑州新政利好下客户预期提升；华北北京等营销“减码”、交投氛围偏弱，邯郸等年底折扣收回后客户趋于观望，海西福州节后返乡回流后成交转冷；东北长春、大连客户来访量明显骤减。 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东核心城市韧性较强，三四线城市信贷改善下表现分化。在核 9 / 22 心城市拉动下，整体成交规模高于 2018-2019 年同期平均水平约 1 成。上海供应放量带动成交，内部分化维持，其中 1 月成交 170 万㎡、为去年以来高位，28 个项目“日光”，主要分布在市区及郊区主流板块，远郊开盘去化表现乏力；杭州、南京等供应相对不足下成交惯性延续，杭州累计成交持平去年 12 月，南京 1 月单月成交追平 12 月。南通优质客户首套首付调降，学区项目小户型流速提升；苏州房贷利率跌破去年低位，成交环比连续回升；绍兴、常州、无锡等供求双降，房贷利率自去年高位下调 40-80BP，但整体交投氛围提振有限。 华南、西部等核心城市严调控下市场表现平淡，政策边际调整下交投氛围趋于改善，三四线城市表现较弱。华南深圳调控持...