房地产：阵痛之下，房地产企业归属的四大猜想.pdf

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 14 日 行业研究 阵痛之下，房地产企业归属的四大猜想 核心观点： 房地产行业市场化发展了二十余年，企业也紧跟着行业的发展而成长，伴随房地产行业的繁荣发展和快速成长，英雄式的企业，精英式的企业家时时涌现，其中有鲜花，有掌声，也注定有落幕，有退场。 英雄不问出处，但英雄得看去路，英雄末路无疑让人扼腕叹息。即使行业未有不可预知的大动荡，又能有多少企业能够成为百年老店？而当前，房地产行业确实进入到十字路口，向左迈步，还是向右前进，未必所有人都有清晰的认知，迷茫或者说无奈或仍占据主流。阵痛之下，房企又将如何选择自己的归属，并努力到达彼岸？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 在茫茫的历史长河之中，个体过于渺小，注定无法与时代共存，与岁月相伴，只能说在时代中走一段，能留下些许记忆为佳，不能也无可厚非。 房地产行业市场化发展了二十余年，企业也紧跟着行业的发展而成长，伴随房地产行业的繁荣发展和快速成长，英雄式的企业，精英式的企业家时时涌现，其中有鲜花，有掌声，也注定有落幕，有退场。 英雄不问出处，但英雄得看去路，英雄末路无疑让人扼腕叹息。即使行业未有不可预知的大动荡，又能有多少企业能够成为百年老店？而当前，房地产行业确实进入到十字路口，向左迈步，还是向右前进，未必所有人都有清晰的认知，迷茫或者说无奈或仍占据主流。阵痛之下，房企又将如何选择自己的归属，并努力到达彼岸？ 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 1、 当前行业的核心变量是什么？ ........................................................................................... 2 2、 五大确定性，五大不确定，确定中把握，不确定中转化 ............................................... 3 3、 能把握的事情有多大把握，房企未来归属的四大猜想 ................................................... 5 1、 当前行业的核心变量是什么？ 如果给您抛出一个问题，您觉得当前行业最大的变量在哪里？最大的变量可能仍在于市场的走向如何？市场的走向决定于多个因素，有政策的，有市场本身的，复杂纷乱，但是作为依赖于销售回款谋生存的众企业而言，倘若市场萎靡不振，企业也毫无招架之力，政府也或需承担不可承受之重，因此造成的负面影响不容小觑。 很多人会把市场的冷淡归咎于个别人员或企业，单一个体的行为或决策或可指摘，但一味推卸责任于其之上，也多少有失偏颇，非理性客观处事之道。2021 年，全国商品房销售金额超了 18 万亿，销售面积也实现了 18 亿平米，单看这一数据，第一感觉，房地产行业真好啊，大家都销售的这么好，又能有多少行业的体量能够媲美？从上下半年的销售情况来看，上半年市场行情向好，可以说一派繁荣胜景，到下半年，行情急转直下，单月销售金额增长转负，土地市场紧跟着变冷，甚至冰冻，这都是实实在在的感知，不带丝毫虚假，房企全年度销售业绩也与预期相差甚远，我们且不去溯源总量与个体情况之间的差异，但客观现实是，市场行情很冷，企业经营遭遇前所未有的挑战，随时都可能陷入到资金链断裂的旋涡中。 尽管到了 2022 年，市场行情仍未见有起色，差的仍旧很差，新房、二手房同步销售不畅，2 月深圳二手商品住宅成交套数跌破 1000 套，仅有 872 套，同比下跌 76.53%，创下 2008年以来的月度成交量新低。一月房企销售业绩跌跌不休，二月春节虽至，但人所期待的春节返乡置业潮也并未如期而来，下跌仍占主导，失望的情绪浓厚。市场如果没有起色，无论是 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 企业，还是政府都不免要承受较大的压力。 （1）销售业绩无法实现，回款无保障，一来资金来源受限，无法再投入到新的投资循环中；二来，在手的货值或沉淀或难以交付，企业陷入无法经营的恶性循环中，风险未显性化的企业恐难长久坚持，已出险的企业丧失自救能力。当企业已无力存活，与企业深度捆绑的普通人又将何以立身，何以维系基本的生活所需，何以获得幸福感，社会的稳定又将如何实现。 （2）销售业绩无法实现，即使央企、国企（包括地方城投）这类当前掌握优势的企业也难有意愿去维持土地市场的秩序，土地市场行情也将直接掉落，地方政府缺失重要收入来源，各种城市建设支出，民生保障工程等等都将无法实现。 当市场真正能够恢复到的稳定的秩序中，其他一切依托于市场变化的内容才能实现，无论是投资的稳定，消费的稳定，经济的稳定，社会的稳定，人们对于未来美好生活的愿景都将有实现的基础。 2、 五大确定性，五大不确定，确定中把握，不确定中转化 因为身处水深火热之中，人们对于市场行情转好的期待颇高，但就目前来看，即使政策发力，短期内也效果也未必能立现，3 月的小阳春可能也没有太大希望实现。但即使身处困境，也该对行业中存在的确定性和不确定性有清晰的认知，以便能够在确定性中有把握，并能在不确定性中找机会。 其一、守住“房住不炒”底线是确定的，“因城施策”具体做法是不确定的 “房住不炒”自 2016 年中央经济会议中被提出后，已有五年时间，期间不断被重申，不断被强化，2022 年两会政府工作报告再次明确了“房住不炒”的底线不能动，房屋作为空间载体，其本质属性就该回归到居住本身，脱离了本质属性就必然有走偏的倾向，大概率都会被纠正，被重整。 房地产行业之所以要调控，要约束，本质是为了防控风险，让地产发展更平稳，同时又能够实现其使命，所以“稳”是根本，也是底线，倘若地产走向不稳的轨道，就一定会有强制性的举措引导。因此政策大概率会进行调整，在“房住不炒”的上限约束下，各地能够根据实际情况“因城施策”，具体到各个区域、各个城市、各个板块政策的具体走向可能仍有很大差异。 其二、政策适度宽松调整是确定的，但作用有多大并不确定 最大的变量是市场的走势和行情，而我们可以确定的是，政策端将有较为明显的动作来确保房地产正常秩序的恢复，促进房地产业健康发展和良性循环的实现。近期各城市、各类型政策也在轮番出台，房贷利率下调、限购放松、限贷松绑（首付比例下调）、棚改货币化重启等，至于最终政策的作用有多大，现在仍难有定论。政策发挥作用需要基于一定的基础之上，倘若基础不足，仅仅有政策的出台也并不足够，提振需求的政策也有适用的情境，引导需求释放是否能够实现，关键在于需求是否真的有基础，倘若本身就没有需求存在，有政策有何作用。即使现在一些城市出台了看似宽松的，有助于提升居民的购房意愿，但实则作用可能非常有限，一来需求基础并不存在，二来，政策松动也不能触及制约需求实现的真正 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 因素，假若居民工作无保障，收入并不持续，可想而知，这一群体有的只是需要，并不构成真正的希求，所以即使有需求刺激政策，住房消费仍然无法实现，除非免费发房子。当然也有些地区或城市，本身需求支撑力是有的，只是在一些外力的作用下，暂时被压制了，主要这些外力有适度的改变，需求就能够实现出来。 其三、土地端有利好信号和行动出现是确定的，能带动多少流量并不确定 2021 年下半年开始，新房市场开始变冷，土地市场热度相应冷却，民企纷纷退出，央企国企勉强维持土地市场秩序，不至于让土地成交太难看，政府端也在有意识的向房企释放一些利好的消息，调整土拍规则，为房企让利，作用虽有，但并不明显，可以想见，2022 年，土地端仍旧有较为明确的利好信号和动作出现，吸引企业目光，确保政府端收入来源的稳定。 但是最终能够带来多少的流量可能并不确定，正如上文所说，当前行业最大的变量即使市场的走势，只要市场能够回暖，企业的销售正常，回款顺畅，再加上供给端的政策的辅助，企业也能走通自己的经营之路，大概率也愿意去做投资，去拿地，去维持住发展的可持续性。倘若市场迟迟没有起色，企业拿地的能力和意愿都将是偏弱的，而且政策发挥作用也需要一定时间。 其四：行业阵痛是确定的，哪些企业会留存却并不确定 2022 年万科先发制人，定义了当前行业当前的发展阶段，直接跨过“青铜时代”，进入“黑铁时代”，企业作为房地产行业最重要的参与者，其感受最直接，最具体，到了这个阶段，大家对于未来要苦日子肯定都没有太多疑问，阵痛也不可避免，毕竟也享受了多年的好日子，现在转向也在情理之中，毕竟任何行业都不可能永远是“蓝海”，总有一天会变成“红海”，甚至于“死海”，房地产行业的调整一定会经历一个过程，一个相对长期的过程，这个过程一定是痛苦的，一定有很多企业退去，也一定有企业面貌一新，在新阶段内茁壮成长，届时发展的模式，经营的逻辑，成长的路径都会与现在大相径庭，至于能留下的企业有哪些，尽人事，听天命，过多猜测无益。 其五、行业格局重塑是确定的，央国企能否全面把握机会却不确定 2021 年之前的行业，不同属性企业演绎着民企主导，国央企辅助的格局，行业容量上，遵循着七三开的既定规则，2021 年，格局突变，央国企越发占据主导，民企表现弱势，这其中缘由无需过多陈述，想必也尽人皆知。央企国企未来也将大概率掌握行业发展的主动权，引导行业走向新阶段，但是机会并不普适的，有优势并不代表能抓住机会，更不代表终局，能不能抓住，怎么去抓住还需要后观。 对于民营企业而言，逻辑相仿，稳健型的民营企业也有一定的优势存在，倘若不出现大的失误或外部黑天鹅事件冲击，待市场开始回暖，企业也或能够享受到一定的红利。而对于已经出险的企业，当前这些企业虽也在积极自救，但成效尚未明确呈现，对于这些企业而言，终局可能有两个，一个是自救不成功，直接从行业中退出，或直接退出，或成为央企/国企附属公司；另一个是，自救有成效，但是需要耗费较大精力，伤筋动骨，待自救完成，其规模也会相对有限，腾出的空间留与其他企业填补。当然也并不排除企业绝处逢生的可能，太阳底下无新鲜事，一切皆有可能。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsultin...