房地产：深度解析2021&2022Q1地方国企开工情况-拿地易，开工难.pdf

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 1 亿翰智库·专业出品 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 22 日 行业研究 拿地易，开工难——深度解析2021&2022Q1 地方国企开工情况 核心观点： 2022 年 22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021 年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此 2021年成交地块开工成为影响 2022 年住宅供应的主要变量。 一、行业内部迎来结构性转机 未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。 二、地方国企拿地的原因：三托一转 在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个字，其担负了地方政府的属性在里面，需要承担经济责任和社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。 三、城投公司是未来市场的主要变量 以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开发为主的国企来说，拥有政府的背信能够实现快速的开工， 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2 亿翰智库·专业出品 即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 3 亿翰智库·专业出品 目录 一、行业内部迎来结构性转机 ....................................................................................................... 4 1、以城投为主的地方国企 ..................................................................................................... 5 2、聚焦城市深耕的小型房企 ................................................................................................. 7 二、地方国企拿地的原因：三托一转 ........................................................................................... 9 1、托地价的底 ......................................................................................................................... 9 2、托财政的底 ......................................................................................................................... 9 3、托市场的底 ....................................................................................................................... 10 4、企业面临转型 ................................................................................................................... 10 三、城投公司是未来市场的主要变量 ......................................................................................... 10 1、城投公司尚未大量的开工建设 ....................................................................................... 10 2、民企与城投公司的合作难度较高 ................................................................................... 13 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 4 亿翰智库·专业出品 2022 年 22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续 2021 年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源，例如绿城与宁波交投、与台州城投的合作，中建三局与北京大兴发展之间的合作。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此 2021 年成交地块开工速度成为影响 2022 年住宅供应的主要变量。 一、行业内部迎来结构性转机 自 2021 年三季度至 2022 年一季度以来，土地市场成交特征表现为国央企大量参与投资拿地，民营企业参与力度小且多以地方企业为主。根据亿翰智库统计，2021 年 22 个城市第三轮集中供地合计成交金额 7112.2 亿元，成交建面为 7114.1 万平米，平均楼面价为 9997元/平米，假设按照地货比 0.5 来计算，未来平均房价大概率超过 20000 元/平米。如果根据参与拿地企业的性质来看，第三轮集中供地中国央企参与数量达到 65%，民营企业为 35%，这个数据能直观的体现出民营企业拿地力度的下降，如果我们再上升到企业规模就会发现，百强房企的拿地力度明显不及非百强房企，也就是说除了国央企之外，拿地的多是规模偏小的地方企业，主要包括以城投为主的地方国企和深耕城市的小型房企。 未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。地方国企在专业能力不足的情况下，即使开工速度较慢，也可借助与专业的房地产开发企业合作实现盈利和企业的转型。 图表：2021 年第三轮集中供地国企与民企参与拿地的企业数量 数据来源：亿翰智库 国企60%民企35%央企5%国企民企央企 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 5 亿翰智库·专业出品 图表：2021 年第三轮集中供地百强房企拿地情况 数据来源：亿翰智库 1、以城投为主的地方国企 地方国企的拿地口径比较广泛，包括区域内的城投公司、地方国有房地产企业以及省属央企等，由于城投公司与地方国企间的股权关系比较复杂，因此我们主要聚焦在以城投为主的地方国企范围之上。相比民营企业在土地市场上的形单影只，以城投为主的国企成为拿地主力军。根据亿翰智库统计 2021 年第三轮部分城市集中供地数据来看，城投企业的参与程度明显上升，其中深圳、无锡、苏州、南京、广州、厦门、济南、上海、合肥、福州、重庆、成都的第三轮土拍中城投参与率分别为 82%、75%、72%、71%、69%、50%、47%、44%、34%、32%、26%、15%。非国企的参与率整体较低，其中厦门更是没有民营企业参与拿地的身影。 以城投为主的地方国企参与拿地其实早就有迹可循，回顾 2021 年第二轮土拍我们就能发现，在百强房企大量隐身的前提下，以“中国”或者以“城市名”开头的企业身影已经若隐若现，为市场托底。在此之前，城投公司拿地主要是地方政府的划拨出让及招标拍卖挂牌方式获得。其中划拨和出让均是针对非经营性的熟地，两者主要的区别是：划拨是无偿的，但是只能用于指定的公益性项目建设。出让需要支付对应的土地出让金，是有偿的，并且土地可以进行后续的流通运营；“招拍挂”主要针对经营用地，但实际中存在地方政府后续返还出让金给城投公司的操作。 对于地方国企在土地市场占位的提升，我们从融资规模也能看出来，根据亿翰智库统计的房企信用债发行情况，地方国企的发债规模从 2021 年三季度明显增长，例如苏州高新、黑牡丹、新郑发投、海安经开等企业，不乏地产开发企业和城投企业，托底效应明显。当然有不少人会质疑地方国企是否能撑起房地产行业，事实上确实很难，但我们认为地方国企大有可为，想象空间足，主要原因是地方国企转型势在必行，一方面是宏观经济结构变化促使0%10%20%30%40%50%60%70%80%金额占比建面占比非百强房企百强房企 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 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