2022年地产放松稳增长的前景：一半是火焰，一半是海洋 (1).pdf

1 Table_First|Table_ReportType 证券研究报告 宏观研究 Tabl e_First|Tabl e_Summar y 一半是火焰，一半是海洋 ——2022 年地产放松稳增长的前景 在政策放松有意推动地产行业销售、投资回升实现“稳增长”目标的当下，中国房地产市场可能呈现出“一半是火焰，一半是海洋”的分化局面：一二线和三四线的分化，高风险房企和稳健房企的分化，以及最值得关切的一二线城市需求与供给的分化。受到市场出清、三道红线监管等影响，供给不足而需求回暖可能导致一二线房地产价格出现超预期的价格上行，然后才会带动地产投资和一手房销售的回升。 投资要点：  一二线和都市圈城市地产市场成为稳增长的关键 虽然在稳增长保就业的压力之下，中国房地产调控在全面放松。考虑到中国人口自然增长的放缓，人口流出的压力，和金融政策支持的有限，都市圈以外的三四线城市大概率难以再经历一轮繁荣。反过来，由于城镇规划的逐步调整及耕地占补平衡和人地挂钩等一些新政的落地，人口流入的一二线城市和都市圈的土地供给有望增加，发达区域的房地产市场是当前中国经济稳增长的关键所在。  2022年一二线城市的一手房供给可能存在短缺 然而，正在进行的市场出清可能意味着一些债务违约房企的库存和供应被担心烂尾风险的购房者剔除有效供给的行列；在地产行业高周转的模式下，三道红线强迫降低地产公司杠杆率可能带来行业缩表并降低资产周转率，影响一手房的供给；此外，频繁调控和三道红线对高杠杆模式的冲击同时降低了地产行业ROE的水平和现金流的稳定性，社会资本退出地产也会影响供给。我们粗略估算2022年一二线城市一手住宅供给能力可能下降25%甚至更多。国企，城投和地产代建短期或难以弥补供给的不足。  一涨解千愁 在供需失衡的情况下，一二线城市房价可能出现超预期上行的局面。而一旦房价上涨，地产行业回报的上升、地产公司资产价值的重估可能显著缓解供给压力，并带动土地市场、地产投资和一手房供给的回升。在基准场景下，我们继续看好受益于地产景气回升的建材，机械，地产代建，乃至银行以及和地产相关的消费行业，并继续对利率债持有谨慎的看法。当然，在一个小概率的场景中，政府不能接受房价明显上行并重新打压地产需求，可能意味着今年经济增长和就业稳定目标的实现存在挑战。  风险提示 地产行业出清引发系统性风险，国内外疫情恶化，国际地缘政治环境恶化 Tabl e_First|Tabl e_R eportD ate 2022 年 3 月 25 日 相对市场表现 Tabl e_First|Tabl e_Author 分析师 樊磊 执业证书编号：S0590521120002 电话： 邮箱：fanl@glsc.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Contacter Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 1、《加息落地》一 2022.03.18 2、《高增长数据源于低基数，稳增长方向不变》一 2022.03.16 3、《稳增长的政策不会放松》一 2022.03.16 请务必阅读报告末页的重要声明 本报告仅供 ybjieshou@eastmoney.com邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。 2 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观专题 正文目录 1. 引言：历史会重演吗？ .............................................. 3 2. 地产回升或更多依赖一二线城市及大都市圈 ............................ 4 2.1. 非都市圈三四线城市地产需求可能已经走过高峰 ....................................... 4 2.2. 一二线城市及发达都市圈仍有较强房地产需求，土地供给也有望改善 ...... 6 3. 2022 年一二线城市的一手住房供给可能仍存短缺 ....................... 10 3.1. 部分地产公司出清或影响 2022 年一手房供给 ......................................... 10 3.2. 三道红线的影响 1：地产公司资产负债表调整与一手房供给压缩 ............ 15 3.3. 三道红线的影响 2：ROE 的下降与地产公司主动退出影响供给 .............. 18 3.4. 外部资金、新进入者和二手住房供给的影响 ............................................ 18 3.5. 供应短缺的证据 ........................................................................................ 20 4. 一涨解千愁 ....................................................... 22 5. 资产配置的建议 ................................................... 23 5.1. 基准场景 ................................................................................................... 23 5.2. 拒绝地产稳增长的场景 ............................................................................. 23 风险提示： .............................................................. 24 图表目录 图表 1：人口流入型城市的分布 ....................................................................................... 4 图表 2：中国人口净增长规模 .......................................................................................... 5 图表 3：30 城商品房销售面积同比:一线，二线和三线城市 ............................................ 5 图表 4：中国开发商住宅存货规模 ................................................................................... 6 图表 5：中国住宅库存去化周期 ....................................................................................... 6 图表 6：部分 G20 国家和部分中国城市最低首付比例对比 ............................................. 6 图表 7：2020 年一二线城市房地产开发投资占比 ........................................................... 7 图表 8：2020 年一二线城市商品房销售面积占比 ........................................................... 7 图表 9：陆铭教授参加总书记座谈会（2020 年 8 月 24 日） .......................................... 7 图表 10：中国的耕地和城乡建设用地规模 ...................................................................... 8 图表 12：“三道红线”的监管要求 ................................................................................... 11 图表 13：房地产贷款集中度管理 ................................................................................... 11 图表 14：三类地产企业的销售面积增速 ........................................................................ 12 图表 15：2021 年以来债务违约和信用评级被下调的房地产开发企业 .......................... 13 图表 16：中信住宅物业开发行业销售净利率（%） ...................................................... 16 图表 17：中信住宅物业开发行业杠杆率（倍数） ......................................................... 16 图表 18：中国房地产行业的存货周转率 ........................................................................ 16 图表 19：三道红线达标前后住宅开发样本地产公司资产负债表调整（单位：亿元） .. 17 图表 20：房地产固定资产投资：国有 VS 全体（亿元） ............................................... 19 图表 21：房地产固定资产投资：国有控股占比 ............................................................. 19 图表 11：全国商品房销售金额占比(2020 年) ................................................................ 20 图表 22：过去 15 年间中国经历的六轮地产销售下行周期 ............................................ 20 图表 23：2007 年以来六轮房屋下行周期中的价格弹性测算 ......................................... 21 图表 24：地方政府土地出让金收入（单位：亿元） ..................................................... 22 本报告仅供 ybjieshou@eastmoney.com邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。 3 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观专题 1. 引言：历史会重演吗？ 近期以来，中国房地产调控政策放松的举措引发了投资者的广泛关注。多地采取了按揭贷款首付比例下调、房贷利率下调、按揭贷款发放加速等一系列措施以提振房地产市场，包括此前对购房需求限制措施较为严格的一、二线城市。中原大省省会郑州发布的振兴房地产“十九条新政”甚至包括了重启棚改货币化安置、放松首套房贷认定标准等措施。 地产主管部门和宏观决策部门的表态也显得暖风阵阵： 2 月 24 日，住建部负责人表示，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，“住房的刚性需求比较旺盛”。同时，还存在 2000 年以前建成的大量老旧小区，“群众改善居住环境和居住条件的要求也比较迫切”。住建部将推动各方面工作，“努力为今年稳定宏观经济大盘发挥积极作用”1。 3 月 1 日，银保监会负责人在新闻发布会上确认“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”。 3 ...