36kr-联合办公空间研究报告 - 20170913 v6.pdf

2017年9月36氪研究院共享经济中的空间共享联合办公空间研究报告2相关利益声明&分析师声明36氪研究院所属北京品新传媒文化有限公司，与氪空间所属氪空间信息技术有限公司同属于北京协力筑成金融信息服务股份有限公司。本报告作者具有专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明36氪不会因为接收人接受本报告而将其视为客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，36氪对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映36氪于发布本报告当日的判断，本报告所指的公司或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，36氪可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。36氪不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，36氪对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，36氪、36氪员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与36氪、36氪员工或者关联机构无关。在法律许可的情况下，36氪及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司的股权，也可能为这些公司提供或者争取提供筹资或财务顾问等相关服务。在法律许可的情况下，36氪的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。本报告版权仅为36氪所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得36氪同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“36氪研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。36Kr-联合办公空间研究报告2017.9报告作者刘姝一36氪研究院高级分析师唐泽俊36氪研究院分析师查姝楠36氪研究院分析师3报告摘要联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案，除了传统的办公空间之外，还包括如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务。•对于联合办公空间而言，双创大潮带来的数量庞大的创业群体构成了联合办公空间最主要的客户。而随着接受联合办公形式的公司类型增多，客户群体逐渐向多样化的方向发展，进一步促进了联合办公空间的发展。•经过了2015年井喷式的发展之后，目前联合办公空间成立数量渐趋稳定，部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业已对新进入者形成了一定的壁垒。根据企业获投情况来看，近半数联合办公企业获得过融资，其中大部分都处于A轮及以前。这说明行业目前整体仍偏早期，且资本对该领域较为看好。目前国内玩家可以按照运营模式主要分为纯直营模式和混合（直营+加盟）模式，而按照玩家属性则可以分为该领域的创业公司、传统地产公司或酒店旗下的联合办公品牌。对于该领域内的玩家而言，最重要的判断标准主要有五点，分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。•纯直营模式是指由联合办公空间从物业（也即办公楼）持有者手中租下物业，并对其进行改造与装修，使其符合品牌自身的定位与标准，之后再将其作为联合办公场所出租。混合模式则是部分办公场所由物业持有者进行运营。相比之下，纯直营模式的好处是可以保证服务质量和标准化运营，而混合模式则更便于品牌的快速扩张，但同时它也会摊薄联合办公企业的利润，不利于早期阶段的企业成长。•对于联合办公空间而言，我们认为最重要的判断标准主要有五点，分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。•我们认为，未来联合办公空间将与传统办公室租赁模式共存，其客户群体将不断扩大，不再局限于初创公司。同时，赛道新进入者会越来越多样化，甚至不排除有跨界企业进入。而直营+加盟的混合模式的比例或将在联合办公空间的运营模式中逐渐加重。36Kr-联合办公空间研究报告2017.9目 录 Contents一. 联合办公行业综述•行业概括•行业发展驱动力•市场现状•产业链图二. 联合办公典型玩家•WeWork：联合办公领域的“鼻祖”•纯直营模式的代表玩家•混合模式的代表玩家•其他特色玩家简析三. 联合办公行业总结•联合办公行业总结•联合办公未来发展趋势联合办公行业综述Chapter I•行业概括•行业发展驱动力•市场现状•产业链图636Kr-联合办公空间研究报告2017.9•联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案。传统商业地产提供的主要是办公空间，而WeWork、裸心社、氪空间、优客工场、SOHO 3Q等联合办公服务商除了为企业提供办公空间这样的基础服务外，还搭载了其他的如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等一系列增值服务。•通常我们会将联合办公、孵化器的概念相互混淆，尽管很多联合办公服务提供商是由孵化器转化而来，但从重点服务对象来看，两种模式存在一定差异。孵化器主要是服务于初创公司，为其提供商业规划、投融资、人才招聘等服务以帮助这类公司发展成长，因此对孵化器自身所掌握的资源有较高的要求。比较知名的孵化器有美国的Y Combinator，该平台孵化了Dropbox、Airbnb、Heroku等公司。相比之下，联合办公的服务对象较为广泛，服务的主要内容也非局限于协助企业成长，而是为企业提供租赁方式更灵活、更加个性化的办公环境。同时，较为中心的地段对入驻企业的业务有一定程度的提升作用，因此，联合办公服务提供商与传统孵化器相比对空间选址也有着较高的要求。•公开资料显示，传统写字楼每平方米的坪效为4元，而同类型的联合办公空间均价为1800/工位，可换算坪效为12元。但考虑到联合办公空间提供的一系列附加服务，与其说它是一种便宜的办公地租赁，不如说是一种更灵活、更便利、更高性价比的选择。联合办公定义相比便宜，联合办公让办公变得更划算也更便利1.1 行业概述1.2 行业驱动力1.3 市场现状1.4 产业链图7•我国处于头部的几家联合办公服务提供商如裸心社、氪空间、优客工场等公司均已经过多轮融资，其中不少企业已获投数亿元。在资本的推动下，联合办公服务提供商可快速扩张其规模，因此我们认为，规模或许并非衡量联合办公空间的唯一标准。结合联合办公空间的服务对象，以及该行业的整体定位，我们认为该行业玩家的评价标准主要有以下5点：•第一是联合办公空间的入驻率。较高的入驻率首先可以为平台带来稳定的现金流，同时增加企业收入。其次，平台上入驻企业的增加也将促进平台多元社群文化的形成。除此之外，较高的入驻率可帮助平台降低其服务成本，从而提高平台整体竞争力。•第二是平台的空间运营能力。联合办公企业需要通过对原有空间进行改造，提升其空间使用率。此外，由于该类平台通常是整租商业地产，因此每平方米的租金差价体现了联合办公平台的服务价值，而空间运营能力将成为该类企业的评价标准之一。•第三是平台的成本控制能力。不同平台对成本的管理能力也是其核心竞争力之一，目前已有平台通过设计智能化系统，可精确控制空间运营的能源消耗。•第四是平台融资规模。资本的介入可协助企业迅速扩大自身规模，并形成规模效应，建立壁垒。•第五是品牌影响力。企业成立初期的品牌定位将为其吸引特定客户人群，例如氪空间依靠36氪在互联网创投领域的影响力，主要吸引该领域的创业人群。而品牌效应将增加用户粘性，是平台后期的重要壁垒。联合办公服务提供商的评价标准36Kr-联合办公空间研究报告2017.9联合办公定义1.1 行业概述1.2 行业驱动力1.3 市场现状1.4 产业链图8•2015年9月，国务院印发《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》，该《意见》中提出包括众创平台、众包平台、众扶平台、众筹平台等四个概念，其中众创平台指的便是这类可以帮助广大创业者聚集和链接各类创业资源的孵化平台，能够提供部分或全方位的创业服务，创业者可以专注于核心业务，利于创意和创新成果的快速转化。•来自顶层政策的支持极大的刺激了我国市场中的创业热情，据工商总局数据显示，2016年一至四季度，全国新登记市场主体分别同比增长10.7%、14.8%、14.8%、6.1%。全年新登记1651.3万户，同比增长11.6%，平均每天新登记4.51万户。至2016年底，全国实有各类市场主体约8705.4万户，其中，企业2596.1万户，个体工商户约5930万户，农民专业合作社179.4万户。我们认为，大量新登记市场主体掀起的创业热潮激活了对联合办公空间的需求，从而推动了我国联合办公市场的迅速发展。发展驱动力双创大潮促进以联合办公为代表的创业配套基础设施加快完善36Kr-联合办公空间研究报告2017.929.8%68%2.2%2016年全国新登记市场主体占比企业个体商户农民专业合作社10.7%14.8%14.8%6.1%0%5%10%15%20%2016Q12016Q22016Q32016Q42016年Q1-Q4新登记市场主体同比增长率数据来源：工商总局1.1 行业概述1.2 行业驱动力1.3 市场现状1.4 产业链图9发展驱动力客户群体多样化，促进联合办公空间发展36Kr-联合办公空间研究报告2017.9•根据公开资料显示，在美国，传统大公司正在逐渐开始选择在联合办公空间工作。2010年创立伊始，联合办公空间WeWork有80%的入驻客户为自由职业者或小型创业公司。到了2017年，这一客户群体的比例降至39%。100人以下的企业选择联合办公的比例从2010年时的29%提升至2017年的49%，而100人以上的企业在WeWork中的比例从3%增长至12%。在入驻WeWork的大企业中，较为知名的公司有微软、美国银行、汇丰银行等1。•对比我国的情况，以氪空间为例，北京氪空间约有600家企业入驻，其中约70%为科技、互联网企业。与此同时，在剩余约30%的传统企业中，较为知名的有顺丰速运、新东方等。而武汉氪空间共入驻约40家企业，其中有15%左右的公司为传统行业，例如绿格环保、二航路桥的研发部门、海开教育等2。由此可见，随着传统行业公司或大企业开始向互联网转型，逐渐将一些特定部门放到这类空间中办公，联合办公空间的用户群体也在不断扩大，这也成为联合办公的又一驱动力。1.1 行业概述1.2 行业驱动力1.3 市场现状1.4 产业链图1数据来源：根据公开报道整理2数据来源：氪空间10•对于国际市场而言，成立于2010年的WeWork可以算是最早开展联合办公业务的服务商之一。经过几年的空白期后，到了2014年，该行业在国内开始逐渐升温，当年有14家公司成立，其中较为知名的有氪空间、裸心社、点点租和We+联合办公空间等。但经过了2015年井喷式的发展之后，目前联合办公空间成立数量已渐趋稳定，部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业已对新进入者形成了一定的壁垒。市场现状联合办公空间成立数量趋于稳定，目前行业仍处于中早期36Kr-联合办公空间研究报告2017.9• 据鲸准数据库收录，自2004年起至今，我国共有97家联合办公相关企业成立，其中有近半数企业获得过融资。这些获投公司中目前处于A轮的有14家、Pre-A轮的有7家、处于天使轮的有12家，说明行业整体偏早期。• 在头部企业中，存在已经独立上市或挂牌新三板的企业，如科技寺、快易民商和润具制造等。其余获数亿人民币融资的公司还有优客工场、氪空间、方糖小镇等。这说明联合办公空间能够实现规模化盈利，且资本对于该领域较为看好。2%11%6%12%2%4%1%5%53%4%融资轮次分布种子轮天使轮Pre-A轮A轮A+轮B轮C轮战略投资未融资上市数据来源：鲸准（原36氪创投助手）32122314511901020304050602005200620082009201020132014201520162005 – 2016年我国联合办公平台成立数1.1 行业概述1.2 行业...