房地产行业周报：金九银十开局遇冷，5年期LPR保持不变.pdf

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2019 年 09 月 21 日 房地产 房地产行业周报 金九银十开局遇冷，5 年期 LPR 保持不变 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 26.80 3.06 3.54 4.11 4.79 8.76 7.57 6.52 5.59 0.47 买入 保利地产 14.58 1.59 1.97 2.40 2.89 9.17 7.40 6.08 5.04 0.34 买入 融创中国 28.53 3.79 5.67 7.26 9.13 7.53 5.03 3.93 3.12 0.15 买入 华夏幸福 27.80 3.91 5.03 6.59 7.94 7.11 5.53 4.22 3.50 0.21 买入 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速-8.40%，同比增速 9.21%（按面积） 本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 457.05 万方，环比增速-8.40%，同比增速 9.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.03%，-14.81%，4.07%；同比增速分别为-49.00%，30.89%，28.55%。  二手房：成交环比增速-21.17%，同比增速-18.40%（按面积） 本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 105.99 万方，环比增速-21.17%，同比增速-18.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.28%，-23.23%，-25.02%；同比增速分别为-50.41%，17.22%，2.70%。  库存：可售面积环比增速 21.73%（按面积） 本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5284.18 万方，环比增速 21.73%，去化周期 28.56 周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 50.57%，2.41%，-1.17%。一线、二线、三线去化周期分别为 38.09 周，21.34 周，26.45 周。  10 个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（9 月 9 日至 9 月 15 日）重点城市共开盘 60 个项目，合计推出房源 9563 套，其中一线城市开盘 1558 套、占比 16.29%；开盘项目平均去化率达到 74%，其中二线城市平均去化率为 81%。  投资建议：本周重点城市去化率为 74%，与上周相比有所上升。国家统计局发布 8 月房地产相关数据，1-8 月房地产行业到位资金均有回落。政策方面，中央下达加强管理农村宅基地的文件，深圳市规定产业用房不得二次转租，而杭州余杭将对人才购房进行补贴。 宏观方面，美联储降息 25 个 bp；香港金管局同步将基准利率下调 0.25 厘；LPR 迎改革后第二次报价：1 年期 4.20%下降 5 个 bp， 5 年期以上品种报 4.85%保持不变，符合分类调控预期。 投资方面，我们此时对地产板块持乐观态度：首先，现阶段的降息及降准，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱；其次，在当前宏观背景下，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显；再次，长端国债收益率未来大几率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值（主流 AH 房企 PE19E 大约 5.7X），高业绩保障(主流 AH 房企 19E 净利润增速中位数 27%)高股息（约 6%）的优质板块。我们认为当前房价地价已趋稳，基本面下行，融资的持续收紧已超预期，政策调控目的 22588962/43348/20190922 08:49已达到，再进一步收紧意义不大，因此可能性较小，所以估值继续下行空间较小，反而是底部反弹上行空间大：本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，我们预计在今年 Q4 及 2020 年 Q1，由于融资分化，土地集中度进一步提升，龙头或先一步带动土地及销售市场复苏，引导板块整体反弹；至于后续反弹时点与力度：结合历次周期看，在政策及基本面筑底后，龙头反弹要快于板块，而后是弹性品种的补涨。 推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福，旭辉控股集团。  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。 22588962/43348/20190922 08:49内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 8 - 3、基本面回顾 .................................................................................................. - 11 - 3.1 40 个大中城市一手房成交分析（19/08/09-19/08/15） ....................... - 11 - 3.2 10 个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 14 - 3.3 15 大中城市住宅可售套数分析（2019-08-15） .................................. - 15 - 3.4 14 个大中城市二手房成交分析（19/08/09-19/08/15） ....................... - 17 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 19 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 11 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 11 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 11 - 图表 4：40 大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 12 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 14 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 14 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 14 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 14 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 15 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 15 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 15 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 15 - 图表 13：15 大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 16 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 17 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 17 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 17 - 图表 17: 14 大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 18 - 22588962/43348/20190922 08:491、行业要闻  徐州将与淮海经济区 7 市住房公积金互认互贷。（证券时报网） 为加快推进淮海经济区住房公积金一体化建设，江苏省徐州市住房公积金管理中心与淮海经济区 7 市住房公积金管理部门签订的住房公积金贷款合作协议规定，17 日起，徐州与宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁 7 市住房公积金贷款互认互贷。  宁波落户新政施行：就业和居住同一社区均满 5 年可落户。（澎湃网）9 月 15 日起，宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件，取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户。在人才落户方面，“先落户再就业范畴”从“全日制大专以上应届毕业生”扩大到“全日制普通高校、中等职业学校（含技校）毕业生毕业 15 年内”。在居住就业落户方面，除了将社保缴纳年限要求，从原先的 5 年改为 3 年，新政新增了租赁商品房落户的内容。  统计局：前八月房地产开发投资、到位资金增速均回落。（观点地产网） 9 月 16 日，国家统计局发布 2019 年 1-8 月房地产开发和销售情况。数据显示，2019 年 1—8 月份，全国房地产开发投资 84589 亿元，同比增长 10.5%，增速比 1—7 月份回落 0.1 个百分点。其中，住宅投资 62187亿元，增长 14.9%，增速回落 0.2 个百分点。  促销效果显现，8 月全国楼市“量涨价跌”。（21 世界财经） 9 月 16 日，全国统计局发布 2019 年前 8 月房地产相关数据。由于调控严厉，前 8 月，全国商品房销售面积一直处于同比负增长状态，但降幅已收...