房地产行业周报：再次强调“房住不炒”，行业格局分化加剧.pdf

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2019 年 08 月 03 日 房地产 房地产行业周报 再次强调“房住不炒”，行业格局分化加剧 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 28.01 3.06 3.54 4.11 4.79 9.15 7.91 6.82 5.85 0.49 买入 保利地产 13.82 1.59 1.97 2.40 2.89 8.69 7.02 5.76 4.78 0.32 买入 融创中国 30.61 3.79 5.67 7.26 9.13 8.08 5.40 4.22 3.35 0.16 买入 华夏幸福 28.23 3.91 5.03 6.59 7.94 7.22 5.61 4.28 3.56 0.21 买入 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速 2.05%，同比增速-13.74%（按面积） 本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 469.42 万方，环比增速 0.36%，同比增速-15.18%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 1.43%，0.73%，-0.84%；同比增速分别为-13.64%，-4.05%，-30.97%。  二手房：成交环比增速-7.62%，同比增速 10.34%（按面积） 本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 126.96 万方，环比增速-7.62%，同比增速 10.34%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.63%，-8.99%，-10.43%；同比增速分别为-6.63%，21.34%，14.05%。  库存：可售面积环比增速 1.69%（按面积） 本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5262.70 万方，环比增速 1.69%，去化周期 31.27 周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.42%，5.26%，-1.24%。一线、二线、三线去化周期分别为 40.18 周，23.53 周，30.83 周。  10 个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（7 月 22 日至 7 月 28 日）重点城市共开盘 65个项目，合计推出房源 11136 套，其中一线城市开盘 909 套，占比 8%；开盘项目平均去化率达到 58%，其中二线城市平均去化率为 56%  投资建议：本周，我们高频跟踪的 40 大中城市一手房成交环比+2.05%，同比-13.74%，一二线表现优于三线城市，二手房成交环比-7.62%，同比+10.34%；重点城市去化率下降到 58%，较上周有所回落。政策方面，7 月 30 日，中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；8 月 2 日上午，央行工作会议表示下半年的重点工作要“加强预调微调和逆周期调控，适时降低存款准备金率...按照因城施策原则，持续加强房地产市场资金管控”。我们认为，近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动；融资方面随着美联储降息，下半年国内整体流动性大概率保持充裕，不排除进一步宽松的可能，但地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6 月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万)沪深300 21861682/36139/20190804 13:36概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求 beta 变为寻找 alpha。建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、 保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。 21861682/36139/20190804 13:36内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 7 - 3、基本面回顾 .................................................................................................. - 12 - 3.1 40 个大中城市一手房成交分析（19/07/27-19/08/02） ....................... - 12 - 3.2 10 个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 15 - 3.3 15 大中城市住宅可售套数分析（2019-08-02） .................................. - 16 - 3.4 14 个大中城市二手房成交分析（19/07/27-19/08/02） ....................... - 18 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 20 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 12 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 12 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 12 - 图表 4：40 大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 13 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 15 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 15 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 15 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 15 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 16 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 16 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 16 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 16 - 图表 13：15 大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 17 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 18 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 18 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 18 - 图表 17: 14 大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 19 - 21861682/36139/20190804 13:361、行业要闻  中共中央政治局会议：坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。（和讯网） 7 月 30 日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《中国共产党问责条例》和《关于十九届中央第三轮巡视情况的综合报告》。房地产方面，政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。  央行：保持个人住房贷款合理适度增长严禁消费贷款违规用于购房。（中证网） 中国人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议强调，当前和今后一段时期银行信贷结构调整优化要要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。  央行：加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。（e 公司） 人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议要求保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。四是要加大对现代服务业、乡...