新三板证券研究报告 报告日期：2017 年 10 月 26 日 基本数据 2017 年 10 月 26 日 收盘价(元) 0.69 总股本(万股) 12824 流通股本(万股) 6942 总市值(亿元) 0.88 每股净资产(元) 1.15 PB(倍) 0.60 财务指标 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 营业收入 (万元) 7238.42 10618.35 10732.89 11269.53 12396.49 归属于挂牌公司净利润 (万元) 751.14 1045.47 969.25 909.98 982.03 毛利率（%） 45.69 43.43 36.27 36.09 36.09 净利率（%） 5.26 7.58 9.03 8.07 7.92 ROE（%） 6.49 7.51 6.88 6.12 6.34 EPS(元) 0.05 0.09 0.08 0.07 0.08 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司主营业务为以基于文化创意园区的投资和运营为主以及相应的增值服务业务。公司经过前期考察和评估、选择具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），以租赁方式取得其经营权，进行基于城市区域、建筑空间价值互动提升的主题定位和规划设计、改建配套硬件设施、内外部装修等工作，将其打造成为符合新目标客户群体办公和经营需求的文化创意产业园区，从而提升既有建筑（群）空间的使用价值。公司通过招商和后续运营获得租金收入、物业管理收入。 在国家和地方政策的鼓励下，我国较多的城市地区着手将老旧工业建筑改造成为创意产业园区、现代服务业园区等，并在最近几年取得了较为快速的发展。随着经济的发展以及产业结构的持续优化，预计未来的既有建筑资源范围将从工业建筑扩展至商用物业、住宅物业。既有建筑改造拥有广阔的发展前景。 公司研发的新型园区综合体-乡传南泥湾，为公司首次将多年城市更新的实践经验用于农业项目，即将接受市场检验。该项目2017 年上半年获得民宿试点单位和 2017 全国旅游优选项目，目前结合政府规划和市场情况调整经营方向，同时等待管理部门审批。 盈利预测与估值 根据对行业状况及公司情况的分析，对公司进行盈利预测，预测公司 2017、2018 年净利润分别 909.98 万元和 982.03 万元，每股收益分别为 0.07 元和 0.08 元。 风险提示 实际控制人股权大比例质押，市场竞争风险，政策风险，新项目进展不及预期风险。李菲菲 lifeifei@wtneeq.com 010-85715117 圣博华康（831205） 专注于文化创意园区投资与运营 教学方案提供商 投资评级：中性（首次） 流动性评级： C 新三板证券研究报告 1 目 录 风险分析 ................................................................................................................ 1 专注于文化创意园区投资及运营 ........................................................................ 2 公司实际控制人及员工概况 ................................................................................ 3 既有建筑改造拥有广阔发展前景 ........................................................................ 5 经营模式等方面处于行业领先地位 .................................................................... 6 扩张步伐放缓，“乡传-南泥湾”项目稳步推进 ................................................... 7 盈利预测及估值 .................................................................................................... 9 图表目录 图表 1 公司部分文化创意投资运营项目 ..................................................................................... 2 图表 2 公司各部分业务营收状况................................................................................................. 3 图表 3 公司前十大股东及持股情况 ............................................................................................. 3 图表 4 近年来员工规模整体变化不大 ......................................................................................... 4 图表 5 公司员工学历结构............................................................................................................. 4 图表 6 公司员工按工作性质分类................................................................................................. 4 图表 7 公司主要竞争对手概况..................................................................................................... 6 图表 8 公司 2014 年以来营业收入、营业利润及净利润 ........................................................... 8 图表 9 公司 2014 年以来毛利率、净利率及期间费用率 ........................................................... 8 图表 10 公司盈利预测................................................................................................................... 9 新三板证券研究报告 1 风险分析 公司实际控制人及管理团队方面: 1、实际控制人股权大比例质押 公司实际控制人孙业利先生，累计质押股份 5295 万股用于公司融资担保，占其持股比例 82.25%，占总股比 41.29%。 财务方面： 通过公开信息，未发现公司在财务方面存在明显风险。 公司业务及行业方面： 1、市场竞争风险 公司所处行业为商务服务业，目前产业生命周期属于起步期向成长期过渡的阶段，目标客户群体对于办公、社交、生活需求仍在不断提升，公司进入行业时期较早，虽然有一定的先发优势，并已建立了较好的品牌形象，但随着国家支持利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的鼓励政策出台，该行业的竞争正在不断加大。 2、政策风险 我国园区规划运营产业尤其是在文化创意产业领域尚处于发展初期，行业参与者需要承受行政管理调整所带来的风险可能性，包括管理制度，运营政策，产业规划政策等。 3、新项目进展不及预期风险 公司目前正在推进的“乡传南泥湾”项目，为公司首次将多年城市更新的实践经验用于农业项目。该项目目前正结合政府规划和市场情况调整经营方向，同时等待管理部门审批，如果进展不及预期，将会对公司业绩造成不利影响。 新三板证券研究报告 2 专注于文化创意园区投资及运营 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司成立于 2011 年 5 月，2014 年 10月挂牌新三板。公司的主营业务是以基于文化创意园区的投资和运营为主以及相应的增值服务业务（包括规划咨询和顾问服务）。 文化创意投资运营业务的商业模式是：经过系列前期考察和评估、选择具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），以租赁方式取得其经营权，进行基于城市区域、建筑空间价值互动提升的主题定位和规划设计、改建配套硬件设施、内外部装修等工作，将其打造成为符合新目标客户群体办公和经营需求的文化创意产业园区，从而提升既有建筑（群）空间的使用价值、之于城市区域的经济社会价值，公司通过招商和后续运营获得租金收入、物业管理收入。 图表 1 公司部分文化创意投资运营项目 2577 创意大院 波特营创意园 彭城壹号时尚街区 江城壹号创意园 资料来源：公司网站 增值服务业务（包括规划咨询和顾问服务）商业模式是公司利用自身在文化创意园区经营、管理、服务方面的丰富经验，派出咨询或顾问服务团队，为创意园区运营商或业主提供规划咨询、经营管理建议、为运营团队提供带教和培训指导等服务，在顾问建议或方案实施上给予支持。公司通过向创意园区运营商或业主提供改造定位及规划设计咨询、创意品牌输出和园区顾问管理服务，以咨询服务费、牌誉费、顾问管理费、超额利润分成等获得收益。 2017 年上半年，公司租赁及物业管理费收入 5219.42 万元，咨询服务费收入 38.83 万元。 新三板证券研究报告 3 图表 2 公司各部分业务营收状况 资料来源：Choice 公司实际控制人及员工概况 截至 2017 中报，公司前十大股东及其持股比例如下图所示。 图表 3 公司前十大股东及持股情况 资料来源：公开转让说明书 公司控股股东及实际控制人为孙业利先生，持股比例 50.20%。孙业利先生，1957 年出生，中国籍，无境外永久居留权，毕业于华东师范大学，博士学历。1975 年至 1990 年，在中国人民解放军服役，任军官，期间获得华东师范大学度古典文学专业学士学位，并当选福建文联委员，还在南京师范大学、南京国际关系学院攻读相关学科；1993 年，在浦东新区经贸局工作期间被推荐去英国埃城大学学习，获得工商管理学位；1997 年至 1999 年，师从吴敬琏教授，在中欧国际工商管理学院攻读工商管理硕士学位；1999 年至 2001 年，任浦东新区经贸局副局长，期间数次到美国宾夕法尼亚大学、华盛顿乔治顿大学及美国摩根士丹利投资银行进修，师从诺贝尔经济学奖获得者 Lawrence Klein 教授；2002 年起创办上海圣博华康投资管理公司，2011 年作为发起股东和控股股东创办上海圣博华康文化创意投资股份有限公司，现任公司董事长、总经理，持股比例 50.20%。 近年来员工规模基本保持稳定，截至 2017 年上半年，共有员工 109 人。绝大多数员工具有专科以上学历，整体素质较高。按工作性质分类，其中生产人38.835219.42咨询服务费（万元）租赁及物业管理费（万元）0102030405060孙业利周庆贵赵勤陈波张怀余俞捷胡志刚中信建投新三板掘金1号资产管理计划刘建朱影持股比例（%）新三板证券研究报告 4 员和销售人员分别占比 27.93%。 图表 4 近年来员工规模整体变化不大 资料来源：公开转让说明书、2016 公司年报和 2017 中报 图表 5 公司员工学历结构 资料来源：2016 年报 图表 6 公司员工按工作性质分类 资料来源：2016 年报 10610811110910010210...
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