亿翰智库_地产“春天”系列⑤：房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？.pdf

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 9 日 行业研究——地产“春天”系列⑤ 房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？ 核心观点： 新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 阳春三月，万物更新，希望之始。新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。 从利润的角度来说，房地产行业的利润向制造业过渡，各方已经形成了共识，也在有意识的做准备，心理上靠前，行动上靠后，虽然说，都觉得利润率下行，或者回归到制造业是必然的归属，但在惯性主导下，人们去接受这种既定的结局还需要更多的准备，而后采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，所以才有了精细化管理、组织架构调整等等，最大化的去压缩任何可能出现的成本开支，尽可能的留出利润的空间。 2021 年房地产行业经历了严峻挑战，暴雷事件时时上演，各类政策轮番出台，行情持续趋冷，能够在严峻的行业形势中存活已属不易，理想的利润更是增量式的存在，利润可观当属意外之喜。 目录 1、收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 .................................................... 2 2、利润来自于房地价差，来自于时间 ....................................................................................................... 3 3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再 ................................................................................... 4 4、2021 年利润触底，2022 年或逢春 ........................................................................................................... 5 1、 收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 又到新的会计年度，不断有房企发布盈利预告或业绩快报。企业年度经营业绩增长放缓或负增长的趋势仍旧在延续，由于房企暴雷的出现，为了项目烂尾，提升消费者购房信心，预售资金处于严监管状态，确保项目的顺利建设交付，各房企也在积极配合政策，投身保交房任务中，所以从说收入端来说，增长减速或比较确定，负增长或短期难现。 不出意外的是，多家企业归属于上市公司股东的净利润出现明显的下跌，主要原因之一在于：其一、结转项目的毛利润率较前期降低，所以利润情况普遍并不理想；其二、经营型业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳，利润相应并不理想。未来来看，利润经历了一段时间的探底过程。 图表：2021 年房企收入和利润变动情况（亿元） 企业名称 营业收入 归属母公司股东的净利润 营业收入 yoy 归属母公司股东的净利润 yoy 中南建设 - 7.08~21.23 - -90%~-70% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 华侨城 A - 31.88~41.32 - -74.86%~-67.42% 绿地控股 5349.33 76.49 17.3% -49.0% 招商蛇口 1606.43 103.72 23.9% -15.4% 华发股份 514.08 31.95 0.8% 10.1% 金地集团 992.32 94.63 18.2% -9.0% 保利发展 2850.48 275.77 17.2% -4.7% 浦东金桥 46.17 16.23 28.5% 46.5% 外高桥 88.84 9.39 -13.1% 30.1% 陆家嘴 138.72 43.11 -4.2% 7.5% 资料来源：亿翰智库，wind 2、利润来自于房地价差，来自于时间 1998 年开始，中国房地产行业开始走向市场化道路，自此，一切围绕房屋而生的事物不断涌现，金融产品、个人按揭贷款，土地招拍挂制度，土地改革等等，各方都在自由的框架内享受着房地产欣欣向荣发展带来的利益，包括开发商、地方政府、金融机构、中介机构等等。 过去的 20 余年内，房地产行业对于各种利好应享尽享，开启了自己的好年华，好时光。抛开满足人们对房屋“住”的需求，这一道德层面的诉求，各方争相涌入地产行业的根本原因还在于—房地产行业确有利可如图（虽然直白，直接，但事实如此），而且赚钱也是容易的。 赚钱的前提在于钱的自由。外部来钱容易，各种资金方都愿意把钱投到地产行业内，信托、基金、资管、银行都乐于将资源放在收益相对较高的地产领域，而且当时地产行业的风险也在可控的范围，资金流向地产并无过多的约束。内部资金上说，预售制度给了房企更多的空间，可以卖楼花给消费者，再通过 2-3 年的建设完成交房，在这期间，企业已经可以将卖房款用于再投资再建设，钱在房企手中自由的流动，自由的支配，自由的使用，企业的路子走的通畅，这是企业能够赚钱的前提。 赚钱的门槛并不高。很多人应该都总结过，住宅开发的流程，买地——建房——销售，毫无技术难度，也无技术门槛。房子交付给消费者之后，企业就能结转出收入和利润，是个蛮开心且并不费力的事情，所以能够吸引较多的主体进入行业，只要努努力都能成为行业的参与者。 赚钱的根本在于房价地价差。从经济学的角度来说，利润就是收入与成本之间的差额，差额越高，利润越可观。房地产能够赚钱或者说能赚较多的钱，根本就在于买的地与卖的房的价格之间存在较大的差距。从时间维度上看，房价、地价都是在不断向上走，地价也在逐渐追赶房价，但是房价地价之间依旧保持着时间差，即随着时间的推移，房价上涨的速度依旧没有低于地价上涨的速度，所以企业仍旧有较大的利润空间存在。 因为有这个空间存在，所以企业也有更高的意愿投身地产行业，相应的也带动了相关链条的发展繁荣，金融的链条，家居家电、建筑建材、装修装饰等等，各方相处融洽，一派繁荣景象。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：房地产贷款余额走势 资料来源：亿翰智库，WIND 3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再 也正由于前期活的太过容易，人们已经适应于比较轻松的氛围，所以当外部环境有所变化时，心理的惯性促使人们会有更多的不适应。随着房地产行业的越发成熟，竞争到了白热化阶段，房地产行业曾经的蓝海也必然会进入到红海地带，不难理解，看到某个行业赚钱，很多人都想要分一杯羹，当涌来分享的群体越来越多，每个个体所能分到的份额和质量也就会越有限。 2015 年开始，去库存的大幕拉开，加上棚改货币化的推动，三四线城市也开始进入到回暖的周期，地价也相应开始走高，这于地方政府而言，可能也是乐见，在走高的地价加持下，政府能够收入到手的钱也会增多，也便能够更好的去做基础设施建设，去做好城市的治理。房地产行业全线繁荣，竞争更加激烈，当越来越多的群体去争夺有限的资源（主要指土地）时，毫无疑问资源的价格会稳步的，甚至快速的上行。 而与此同时，房屋虽有金融属性，但更根本的还是在于“居住属性”，2016 年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，从根本上定义了房屋的本质属性，房屋的用途就在于“住”，不是金融产品，不是投资品，要满足“住”的目的，房价就需要在一个合理的区间内变动，房价涨的太快必然是带有投机属性的，一方面会吸引投机者投机炒房；另一方面，也不利于居民合理的“住”的需求的实现，太高的房价拔高了人们拥有住房的成本。所以“房住不炒”政策严格贯彻执行，各类型政策同步到位，确保房价能够“稳”。各举措协同发力下，“房住不炒”取得显著成效，房价进入“稳定变动”区间，2021 年全国商品房成交均价为 10139 元/平米，同比涨幅下滑 3.1 个百分点至 2.8%。 图表：2001-2021 年商品房及商品住宅平均销售价格走势 0%10%20%30%40%50%01020304050602007-062008-022008-102009-062010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-06商业性房地产贷款余额（万亿）商业性房地产贷款余额同比增长 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 资料来源：亿翰智库，国家统计局 3 月 2 日，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上，建设银行董事长田国立说到“其实从理财的角度来讲，租房也可以，因为现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。相反，欧洲在这方面有一些很好的模式，要理财的话有很多金融产品，股市也好、债市也好，包括稀有金属，大家可以做这些，这样变现也快，流动性、安全性、风险性都是比较好的”，银保监会主席郭树清也提出“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了”。 从投资理财或者说从炒房的角度来说，投资的基础依托在房价的持续上涨上，若房价保持稳定，投资投机的空间也就不存在了。从民生的角度来看，当房价稳定，居民实现居住需求的难度也会下台阶，幸福感更容易提升。但是从企业盈利的角度来说，企业盈利的关键在于追逐房价上涨与地价上涨之间的差，倘若房价“稳”，除非地价降，否则企业的盈利也必然会受到挤压，而地价下...